除去上表中的城市，包括成都在内的重点城市，如南京、武汉、西安、青岛、贵阳等，仅公布了2013年度新建商品住房价格控制目标，目标可以总结为“确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”；仅北京、上海、重庆和天津明确将收取20%个税，深圳和宁波细则未明确提及20%个税，但对税收政策变化有所强调；北上广深及杭州、天津、重庆等城市表示将适时调整二套房首付和贷款利率；仅北京和广州采取更新的或更明确的限购措施。
总体来看，中央政策呈现从严基调。主要表现为要求各地收紧房价控制目标，明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素，设立严格的房价控制把关机制，并注意市场引导，增加普通商品住房的供应。从各地实施细则来看，北京、上海细则最严厉，对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确、严厉的政策；以此对比，除了北上两地的实施细则在房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税等调控政策各方面都有所细化与升级外，其他地方的细则并没有做到细化，多数是以往政策的延续和再次强调，对房地产市场造成严重影响的可能性不大。
3. 成都“国五条”实施细则简析
3月31日，成都市城乡房产管理局发布《成都市城乡房产管理局关于公布2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知》，全文为：“按照国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）要求，现将我市2013年度新建商品住房价格控制目标公布如下：各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增
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加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。”
《通知》完成了“国五条”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房价格控制目标，强调了以往的调控措施，但是对目前受关注度较大的20%个税、限购区域、二套房贷等重要内容无涉及。以此判断，《通知》在发布前，由于政策的不确定性可能对市场造成一定冲击，使二手房成交量短时间冲高；但细则发布后，政策规定与市场预期有较大差异，故《通知》对房地产市场的短期影响不大，未来短时间内新房及二手房价格下降的可能性较小。
4. “国五条”调控下成都房产市场简析
以2013年2月20日，“国五条”发布日期为时间轴基点，以周成交量为基础分析“国五条”对成都市房产市场造成的影响。“国五条”发布以来成都市新建商品住宅及二手房周成交量见图3-5-1。
60新建商品住宅新建商品住宅趋势线50成交量（万平方米）地方细则发布40二手住宅二手住宅趋势线3020100新建商品住宅二手住宅18/2-24/220.33 10.72 25/2-3/318.62 16.24 4/3-10/326.90 17.22 11/3-17/322.52 25.91 18/3-24/326.48 36.68 25/3-31/326.15 37.93 1/4-7/445.08 11.76 8/4-14/454.90 13.76
图3-5-1：“国五条”发布前后住宅成交量比较图
首先可以看出，以地方实施细则发布时间（2013年3月31日）为节
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点，新建商品住宅和二手住宅成交量呈现两种截然不同的发展趋势。
新建商品住宅方面，值得注意的是“国五条”中有关房价控制目标的表述，有别于2011年的“国八条”。“国八条”中提及的房价控制目标，指向的是“新建住房”，这是可以包括保障房的；现在提及的房价控制目标，指向是“新建商品住房”，调控的目标更加明确，表明中央对房产市场调控的决心依然强烈。“国五条”释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，继续严格执行既有的限购政策，而且限购范围有可能扩大。但是另一方面，尽管调控政策将继续严格实施，“国五条”对二手房市场造成的影响大于对新建商品住宅市场造成的影响，可能继续将部分改善性需求和刚性需求挤压至新建商品房市场。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，“国五条”发布以来新建商品住宅成交量震荡中有所上涨，成都实施细则发布后，周成交量反而上涨较多，“国五条”对新建商品住宅市场确实也产生一定“积极”影响；另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往上的。综合以上因素判断，未来短期内成都新建商品房市场可能进入震荡上涨态势。
二手房市场方面，“国五条”中与以往政策差别较大的是“二手房交易按转让所得的20%计征个人所得税”这一刚性条款。成都现行的政策是房产持有超过五年转让的免征营业税，未满5年的征收营业税及附加，个人所得税均按房屋指导价的1%收取。虽然成都发布的地方实施细则没有类似的描述，但将来二手房交易缴税税率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未来成都有无更进一步的实施细则出台，原则上都要以“国五条”
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为准，必将对二手房市场造成长期影响。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，自“国五条”发布后，成都市二手房的周成交量一直处于上涨状态，成交量连续3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“国五条”地方实施细则发布截止日）成交量达到顶点后，随即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因为卖房者担心地方细则会将20%个税放在卖房者头上而急于抛售套现，规避税费上涨风险；但现在细则出台，并没有相关的硬性规定，那卖房者则不会急于出手已有房；二手房供应减少，许多购房者又会重新考虑新房，如此抬高新房价格、二手房成交量减少的可能性较大。另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往下的，且向下幅度较大。综合以上因素判断，由于三月二手房成交量环比、同比均大涨，“透支”了较多市场需求，接下来更多的购房者可能会观望一段时间，成交量回落的可能性较大。
需要特别注意的是，由于中央2月底发布“国五条”，要求各地在3月底之前必须出台实施细则，供地方政府研究的时间相对紧张，成都发布的实施细则仅达到“国五条”最低要求，即公布2013年度新建商品住房价格控制目标，对收取个税、限购区域、二套房贷等问题均未提及。所以，不排除未来发布更详细的实施细则的可能。
总体看来，新房成交量震荡上涨，二手房市场尽管成交量上涨，但更多是由于市场对政策的猜测和揣摩造成，“国五条”尤其是《通知》本身对市场造成的影响还未显现。由于目前处于调控新政发布初期，且成都地方实施细则尚未完全细化，且不排除发布更新更细的实施细则的可能，房产市场后续发展尚待观察，短期内新房及二手房价格下降的可能性较小。
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四、 成都商住用地市场运行状况
2013年第一季度，房地产市场持续回暖，土地供应规模保持在较高位，三个圈层成交情况均为量跌价涨，二、三圈层量跌价涨，全市流标宗地数及占比有所下降。 (一)
成交量分析
1. 一圈层土地成交量环比、同比均下跌，商业用地略多于居住用地 2013年第一季度，成都市一圈层共成交商住用地13宗，较上季度减少19宗，其中商业用地7宗，居住用地6宗，数量相差不大；成交建设用地总面积约为43.0万平方米，环比下降60.24%，同比下降19.25%；规划建筑总面积约为147.3万平方米，环比下降62.33%，同比下降42.73%。平均容积率为3.42，较2010年以来平均容积率3.80低0.37。另外，本季度工业用地挂牌量创造新高，达到35宗共计114.79万平方米。详见图4-1-1，图4-1-2。
600500（400万平方300米）569.4453.7391.06.05.04.0容3.0积率236.1199.2248.6257.2140.2147.3108.243.020010002011年Q12.01.00.098.055.964.185.453.386.632.1Q2Q3Q2Q3Q42012年Q1Q42013年Q1建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）容积率
图4-1-1：成都市一圈层2011-2013年1季度土地成交情况图
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