2. 二、三圈层房产市场分析
2013年第一季度,二、三圈层楼市与一圈层情况相似:除个别区县因成交结构调整造成成交均价有所下降外,其余二、三圈层区县成交均价有一定上涨,二、三圈层房产市场同样延续上季度的回暖趋势。
二圈层方面,从房价历史数据来看,当一圈层房价下跌时,二圈层房价下跌幅度小于一圈层;当一圈层房价有所回暖时,二圈层房价上涨幅度大于一圈层。本季度,一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%,而二圈层成交均价同比上涨6.44%,双流、郫县和龙泉驿同比上涨均超过8%,经过2012年上半年楼市的低迷后,二圈层房地产市场已回暖。目前,二圈层住宅价格相比一圈层仍有较明显的优势,且受房产市场回暖影响,刚性需求持续在此释放,房价仍然存在继续上涨的可能。
三圈层方面,从房价历史数据来看,由于其无论是刚性需求还是投资需求,其基数都远远小于一、二圈层。尽管如此,本季度,一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%,而三圈层成交均价同比上涨6.11%。经过2012年上半年楼市的低迷后,三圈层与一、二圈层一样,房地产市场已回暖。
综合来看,一圈层楼市的持续回暖,会对二、三圈层楼市产生一定积极影响。预计二、三圈层房产市场不会大幅度变动,新建商品住宅交易量或将基本持平,新建商品住宅价格将比较稳定,市场回暖趋势将逐步放缓后平稳运行。 (三)
成都市房产市场与重点城市的异同
1. 成都市房产市场特点
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新建商品房供应同比上涨,供大于求;新房成交量延续上涨态势,二手房成交量也大幅上涨,成交量均已走出低位;商品房成交价格连续三个季度小幅回升。总体而言,成都市房地产市场回暖趋势明显。
2. 与重点城市异同之处
我们根据国家统计局发布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”,以2010年1月为基期,测算出各城市、各月的新建商品住宅价格指数(定基)和二手住宅价格指数(定基)。
2013年3月,新建商品住宅价格与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有1个,上涨的城市有67个。3月份,同比价格上涨的城市中,涨幅最高为11.2%。成都市与全国重点城市的房地产市场运行状况一致:2011年以来受调控政策影响震荡发展,从去年12月起成交价格反弹趋势明显,上涨速度较快。一线城市价格指数在自去年第四季度以来均持续上涨;二线重点城市中,只有杭州价格指数在去年10月、11月下降,其余城市均持续上涨;一线城市房价上涨幅度明显高于二线城市。杭州的数据十分具有代表性:自2011年1月起,由于限购政策的持续效力,房价过快上涨的势头得到抑制,价格指数保持一定平稳,到了2011年9月开始逐步下滑,2012年5月下滑到最低位后,由于全国房地产市场的逐步回暖,价格指数虽有所反复,但总体保持上涨趋势至今。在图示11个重点城市中,2013年前三个月成都的价格指数上涨幅度分别排名第6、11、11位,历史数据和即时数据均反映出,相较于其他重点城市,新建商品住宅价格指数变化更为平稳,变化幅度接近全国平均水平,不会大起大落是成都较为明显的特点。见图3-4-1、图3-4-2。
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116新建商品住111宅价格指数106(定基)1012011年 2012年 2013年961月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都北京上海广州10月11月12月深圳3月
图3-4-1:成都与一线典型城市新建商品住宅价格指数(定基)对比图
116新建商品住宅价格指数(定基)112108104100962011年 2012年 2013年921月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都重庆南京武汉西安青岛10月11月12月杭州天津3月
图3-4-2:成都与二线典型城市新建商品住宅价格指数(定基)对比图
2013年3月,二手住宅价格与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有2个,上涨的城市有59个。3月份,同比价格上涨的城市中,涨幅最高为9.1%,涨幅比2月份回落的城市有2个。成都市与全国重点城市的房地产市场运行状况大体一致:由于需求集中释放,二手房成交量走高,价格指数出现短时间内集中上涨情况。与新建住宅情况一致,价格指数在经历2012年的下降阶段后,由于全国房地产市场的回暖,延续回升势头,一线城市上涨幅度大于二线重点城市。相
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较于其他重点城市,与新建商品住宅价格指数一致,成都二手住宅价格指数变化同样较为平稳。见图3-4-3、图3-4-4。
112110二手住宅价格指数(定基)1081061041021002011年 2012年 2013年981月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都北京上海广州10月11月12月深圳3月
图3-4-3:成都与一线典型城市二手住宅价格指数(定基)对比图
109107二手105住宅价103格指数101(定基)99972011年 2012年 2013年951月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都重庆南京武汉西安青岛10月11月12月杭州天津3月
图3-4-4:成都与二线典型城市二手住宅价格指数(定基)对比图
(四) 成都房产市场短期预判
总体看来,2013年第一季度成都市房产市场已走出低位,部分刚性
需求购房者不再观望,逐渐入市购房,新房尤其是二手房成交量同比去年有较大上涨。但由于调控政策的持续实施,这种回暖难以长时间持续。
1. 调控持续,预计市场回暖趋势将放缓
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限购限贷政策持续抑制一圈层的住房投资性需求,一些改善性住房需求也被抑制。尽管限购限贷政策对成交量的抑制作用较明显,市场观望情绪依然浓厚,但是经过一年多的限购,市场已逐渐适应限购政策,加上2012年年中货币政策的调整,如降低存款准备金率、降低基准利率等,造成2012年第四季度一圈层新建商品住宅成交量同比去年上涨43.85%,市场回暖并走出低位,本季度延续此趋势。一方面,本季度中央发布“国五条”,表明中央调控决心依然强烈,房地产市场面临的政策环境依然严格;另一方面,成都的地方实施细则的严格程度与市场猜测有一定差距,政策对市场造成很大影响的可能性不大。综合以上因素,预计在调控政策持续实施的前提下,成都房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。
2. 热点区域
本季度房地产市场热点集中在二手房交易的热点区域,如双楠片区、九眼桥片区、玉林片区及地铁沿线区域,以上都是成都传统居住区域。 (五)
房产市场特殊状况分析
1. “国五条”发布背景及内容
自2009年12月以来,房地产市场调控政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”,2011年1月的“新国八条”,本次出台的“国五条”是第五次调控升级。2012年2季度以来,包括成都在内的全国大部分城市刚性需求释放,造成成交量和成交均价有所上涨,由此导致更多的购房者放弃观望,造成新建商品房和二手房成交量持续出现一定程度的上涨,价格水平下降的趋势消失且回暖迹象明显,“国五条”在这种背景下酝酿出台。
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