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成都市房地产市场分析报告(5)

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房地产市场分析报告 大成咨询

8500成交均价(元/㎡)800075007000 2010年 2011年 2012年 2013年65001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度7210724672307288764278877834770575337489752475697771成交均价环比增长率(%)0.0040.50 -0.22 0.80 4.86 3.21 -0.67 -1.65 -2.23 -0.58 0.47 0.60 2.67

图3-1-5:2010年-2013年1季度一圈层商品住宅成交均价比较图

109108107106105价格104指103数1021011009998新建住宅价格指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数2011年 2012年 2013年2月3月4月5月6月7月8月10月11月12月1月9月2月3月4月5月6月7月8月10月11月12月1月9月2月3月1月

图3-1-6:2011年-2013年3月成都住宅分类价格指数比较图

5. 一圈层房产市场分析

新建商品住宅成交量方面,2012年二季度以来,“三限”政策从严从紧实施超过一年,且房屋售价同比去年确实有所下降,部分刚性需求购房者选择不再观望,造成成交量回升,市场至今一直呈现一定回暖迹象。目前,一方面既有调控政策持续实施,且新出台的“国五条”表明调控有继续加码的趋势;另一方面市场已延续较长时间的回暖趋势。按照行政区域划分,2013年第一季度,高新区和成华区新建商品住宅成交量最高,两区域成

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交量超过全市成交量一半,说明目前城南和城东是商品住宅交易的热点区域。见表3-1-1、图3-1-7。

表3-1-1:2012年-2013年1季度中心城区新建商品住宅成交明细表

单位:平方米

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2013年合计 锦江 31420.85 52277.05 88576.30 48043.88 73388.55 61868.30 87268.84 65816.35 51031.15 38845.79 82346.45 91502.76 50626.08 102233.38 金牛 43197.09 79294.26 114673.36 71498.96 110571.18 84654.14 138071.19 139623.84 104453.40 61524.60 87682.73 93797.42 44336.58 114466.85 成华 52770.59 65914.03 236166.74 114534.65 158268.63 92803.14 132340.59 166016.37 105669.05 78518.57 193658.05 141592.17 163133.85 122412.79 228301.30 513847.94 高新 84672.14 120451.37 205070.32 193237.16 257045.64 199120.13 276781.48 317476.40 259386.72 165049.42 337032.31 292505.01 309338.61 170544.47 364229.60 844112.68 武侯 31206.56 46941.58 67919.14 72729.44 113059.31 85154.85 126651.99 133934.42 108408.85 68047.01 109187.36 95728.73 122289.16 72638.70 118216.47 313144.33 青羊 59424.83 138659.81 131183.11 119198.00 134162.11 68725.66 102894.30 178155.96 175903.78 75925.52 233863.80 134611.59 166549.41 70673.78 186332.59 423555.78 其他 564.57 622.64 1869.83 933.40 1467.44 941.69 1091.65 1186.99 762.11 2308.52 672.22 581.18 85.21 262.68 10515.29 10863.18 109794.62 121329.65 244362.22 252600.85 备注:其他为双流中和镇及华阳部分区域。

青羊16.28%武侯12.03%其他0.42%锦江9.39%金牛9.71%成华19.74%高新32.43%锦江金牛成华高新武侯青羊其他

图3-1-7:2013年1季度中心城区新建商品住宅区域成交量图

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新建商品住宅供应量方面,一季度供应量持续大于新建商品住宅成交量,但供大于求的形势有所缓和。根据2011年8月-2013年3月供求数据,截止2012年年末,一圈层商品房库存量超过2600万平方米。整体来看,一圈层商品房库存量仍处于高位。第一季度供应量环比下降的同时,成交量有所上涨,使得一季度供求比有所回落。见图3-1-8。

2100000成交面积供应面积供求比4.003.503.002.501200000供2.00求比1.50600000300000供求平衡线1.000.500.0018000001500000面积(㎡)9000000成交面积供应面积供求比10月4902191826839 3.73 11月11055381419869 1.28 12月8350481838102 2.20 1月9466961213943 1.28 2月531495690059 1.30 3月11242951466520 1.30

图3-1-8:2013年10月-2013年3月一圈层新建商品住宅成交供应对比图

新建商品住宅价格方面,一季度新开楼盘及在售楼盘新推房源价格较去年四季度有小幅上涨:促销方式虽然还未取消,但购房的实际优惠程度已降低。随着市场的回暖,新建商品住宅成交量的上涨,部分楼盘提高售价,造成新房价格连续3个季度回暖。本季度,在大部分前述重点城市成交均价回升的情况下,成都新建商品住宅价格也出现一定回升。

二手住宅方面,受政策发布影响,本季度二手房成交量有很大上涨,尤其2月底“国五条”发布,针对二手房市场的调控力度加大,众多购房者欲赶在政策发布前购房,规避可能增加的购房成本,造成3月二手房成

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交量短时间内激增。2012年7月,成都实施二手房新收税办法,办法实施前也曾引发二手房市场成交量短时间内激增,实施后突降;市场经过3个月左右时间逐步适应,逐渐恢复正常成交水平。参照去年的相似情况,预计下季度二手房成交量将有一定幅度的回落。

综上所述,从四季度来看,重点城市和成都住宅市场发展方向基本一致,均继续呈现一定回暖迹象,尤其是在“国五条”发布后,各个城市二手房市场成交量都在短时间内激增。关于“国五条”对房地产市场的影响,详见本章第五节:“房产市场特殊状况分析”。 (二)

二、三圈层房产市场走势

1. 新建商品住宅成交均价

2013年第一季度,二圈层区县新建商品住宅成交均价为5699元/㎡,环比上季度微幅上涨1.46%,同比去年上涨6.44%。其中,龙泉驿和双流涨幅较大,分别为5.26%和3.17%;其余二圈层各区县均价基本与上季度持平,温江环比下跌1.17%。尽管部分区县成交均价有所下跌,但这种下跌多由成交结构变化造成,新建商品住宅市场依然处在回暖区间。总体来看,二圈层成交均价在保持相对稳定的基础上,有一定上涨趋势。见图3-2-1。

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6500成交均价(元/㎡)6000550050004500双流龙泉驿温江新都郫县2012年1季度591355425314501549902季度5876 5723 5146 5068 5423 3季度6013 5739 5421 5075 5427 4季度6286 5744 5573 5050 5433 2013年1季度6485 6046 5508 5043 5415

图3-2-1:2012-2013年1季度二圈层新建商品住宅成交均价图

2013年第一季度,三圈层区县新建商品住宅成交均价为3973元/㎡,环比上季度上涨0.44%,同比去年上涨6.11%。其中,金堂成交均价较上季度有所下降,彭州、崇州成交均价无变化,其余各区县成交均价较上季度有不同程度上涨,都江堰和青白江环比分别上涨2.12%和1.61%。总体来看,三圈层成交均价有一定上涨趋势。见图3-2-2。

5000成4500交均价4000(元/3500㎡)30002500都江堰彭州大邑金堂青白江崇州2012年1季度4550370235563150328842192季度4540 3757 3625 3230 3309 4104 3季度4617 3786 3390 3565 3742 4219 4季度4677 3933 3405 3717 3782 4219 2013年1季度4776 3933 3425 3642 3843 4219

图3-2-2: 2012-2013年1季度三圈层新建商品住宅均价图

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