成都市房地产市场分析报告(7)

房地产市场分析报告 大成咨询

2013年1月15日，时任国务院总理温家宝在财政部调研时一再表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究，其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。其后地方两会相继召开，各地政府纷纷通过表态将稳定市场预期。

2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，出台了楼市调控“国五条”，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》要求：完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度；增加普通商品住房及用地供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务；坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施，且限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。《通知》最受关注的一条政策是明确对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的

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20%计征，该政策将对二级市场投机操作起到抑制性作用。

“国五条”发布后，股市随即下行，与房地产相关的地产股、钢材股、水泥股等板块领跌。股市对政策的反应从侧面表明，“国五条”对整个房地产行业均有较大影响，2013年房地产市场，尤其是二手房市场将面临严峻的政策环境。

2. 重点城市“国五条”实施细则简析

截至2013年4月1日，各地“国五条”实施细则相继出台，我们收集了各重点城市的实施细则，详见表3-5-1。

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表3-5-1：重点城市“国五条”实施细则一览表 城市 房价控制目标 与2012年价格相比保持稳定，进一步降北京 低自住型、改善型商品住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房。 限购 限贷 继续暂停第三套及以上住房贷款发放，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。 严格执行第二套住房信贷政策；税收 能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 增加供应 保障房建设 市场监管 对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 住房用地供应计划为1650公顷。增加自住型、改善型住房的土地供应。 2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套 全年新开工、筹措各能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划 类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。 严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。 按照保持房价基本上海 稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。 进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。 严禁发放第三套及以上购房贷款。适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率。 购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。新建商品住房价格涨幅要低于广州市广州 年度城市居民人均可支配收入实际增幅。 对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。 提高第二套住房贷款首付款比例 2013年全市住宅用地计划供应5.95平方公里；确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%；禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。 引导开发企业理性定价，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。 33

城市 房价控制目标 2013年全市新建商品住房价格涨幅低限购 限贷 加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷税收 充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。 严格按照个人转让住房所得的20%计征所得税。 增加供应 2013年住房用地供应总量应不确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。 保障房建设 筹建保障性安居工开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。 市场监管 低于过去5年平均实际供应量。程项目4万套，新 深圳 于本市人均可支配收入的实际增长速度。 政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。 新建商品住房价格天津 涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率 2013年全市住房用地供应总量新建商品住房价格重庆 增幅应低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。 严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 对能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地比例达到年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。 2013年全市年度新建商品住房价格增合肥 幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。 完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套。 严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。 2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房，确保完成国家目标任务。 房地产市场分析报告 大成咨询

城市 房价控制目标 新建商品房价格涨限购 限贷 税收 增加供应 保障房建设 开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套。 市场监管 济南 幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。 住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 在商品房预售审批时，对2013年度新建商品住房价格增幅不高郑州 于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。 2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目。 商品房预售方案中商品住完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。 房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。 新建商品住房价格宁波 涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 新建商品住房价格杭州 涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 继续执行住房限购政策 适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 2013年全市住房用地计划供应1380.46公顷。 2013年全市实现新开工建设和筹措保障性安居工程1.25万套，建成保障性安居工程9000套。 对预售方案报价过高且不接受住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。 35

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