成都市房地产市场分析报告(3)

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方面，一线城市新建商品住宅成交量较快速上涨，环比、同比均有不同程度上涨，总体来看成交量已走出低位并出现一定程度的激增；一季度，一线城市商品住宅成交有共同的特点：季度成交量同比去年均有较大上涨，1月成交量处于高位，2月由于春节假期等因素下降较多，3月由于“国五条”的发布上涨较大，全部超过1月成交量。其中北京上涨幅度较大，环比、同比分别上涨92.11%和312.81%，3月成交584万平方米，为历史最高。成交价格方面，2012年上半年，一线城市住宅成交均价下降趋势较明显，其中，北京下滑幅度最大，上海相对较小；随着2012年第二季度开始的楼市逐渐回暖，开发商资金压力减弱，逐渐调整销售策略，不再实施打折促销，今年一季度成交均价持续反弹，且去年下滑幅度越大的城市，反弹幅度也越大，其中北京、广州成交均价同比去年上涨超过10%，深圳同比上涨9.30%，上海同比上涨3.85%。详见表2-1-1、图2-1-2。

表2-1-1：一线城市新建商品房成交情况统计表 成交面积(万平方米) 环比 同比 成交均价（元/㎡） 环比 同比 北京 763.28 92.11% 312.81% 26011 6.09% 11.29% 上海 310.09 -35.68% 13.72% 28147 4.12% 3.85% 广州 250.15 -29.51% 57.82% 15309 6.76% 11.70% 深圳 107.25 -8.82% 81.26% 26221 6.92% 9.30% 11

3000025000200001500010000500002012年第2季度2012年第3季度2012年第4季度2013年第1季度成交均价（元/㎡）北京22930231622451826011上海23141232102703428147广州15145154421434015309深圳25642257282452526221

图2-1-2：一线城市住宅成交均价对比图

备注：由于中国指数研究院发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”取值权重有调整，2012年第4季度数据与往季度数据可比性不高。

整体来看，2013年第一季度重点监测一线城市“量价齐涨”：成交量虽然环比去年第四季度有所下降，但同比去年均有较大上涨，且各城市3月的月度成交量均较快速上涨至历史高位，相较于限购实施初期已走出低位；成交价格连续三季度环比、同比均有所回升。从月份看，除去2月传统的春节销售淡季外，1月、3月成交量均处于较高位，造成这种情况的原因是：多数购房者为了规避可能的政策风险，提前入市购房，造成需求短时间内激增，使3月成交量较快速上涨。预计下季度一线城市成交量回落的可能性较大。

3. 二手房市场井喷式发展，价格倒挂现象持续

2013年第一季度，二手房成交量除北京环比有所下降外，其余一线城市二手房成交量上涨较多，呈井喷式发展。尤其是3月，“国五条”规定二手房交易将被收取20%个税，造成二手房交易量激增，北上广深3月

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二手房成交量环比2月分别增长322.83%、355.00%、330.00%、395.00%，详见图2-1-3。成交价格方面，去年二季度以来，房地产市场开始进入稳中缓慢回升的阶段，一季度延续了此态势，成交价格缓慢上涨；除深圳外，一线城市二手房成交均价高于新建商品房成交价格，北京“价格倒挂”现象仍然较为严重；2012年6月以来，一线城市二手房价格回暖态势明显，预计未来稳定中保持缓慢上涨的可能性较大。详见表2-1-2、图2-1-4。

表2-1-2：一线城市二手房成交情况对比统计表

2012年第4季度 月份 北京 上海 广州 深圳 500成400交面积300（万平200方米）1002013年第1季度 同比 39.82% / 119.36% 65.17% 成交面积(万m2) 285.02 727.96 320.58 244.57 环比 -24.35% 90.04% 80.69% 66.95% 同比 19.51% / 393.12% 491.18% 成交面积(万m2) 376.77 383.05 177.412 146.49 环比 14.29% -23.83% 29.33% -2.63% 01月2月3月北京73.90 40.38 170.74 上海151.48 103.87 472.61 广州33.11 54.24 233.23 深圳67.20 29.81 147.56

图2-1-3：一线城市二手房成交量变化图

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4000035000成交均30000价（25000元/㎡20000）150002012年 2013年10000北京上海广州深圳6月313182970915135176767月318613007015333178208月323773072915786184649月3296431363161981860910月3352831582162581897211月3404431957164451911512月346293246016683193411月353993286016900196582月361303337717140199053月37158343851766720603

图2-1-4：一线城市二手房成交均价变化图

备注：本季度起一线城市二手房价格统一使用中国指数研究院发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”。

(二) 二线城市房地产市场状况

对二线城市房地产市场状况的分析，我们采用了“典型分析”的方法，

选取二线城市中比较具有代表性的六个城市，包括重庆、南京、武汉、青岛、杭州和天津作为典型样本城市。

1. 新建商品住宅成交量下降，成交价格环比小幅回升

成交量方面，2013年第一季度，除杭州成交量有较大上涨外，其余二线城市成交量均有不同程度下降。在“国五条”对二手房市场调控更严格的情况下，各城市月度成交量多数在3月环比上涨幅度较大，造成本应是淡季的一季度成交量仍然保持在较高位，总量环比上季度小幅下降8.37%。见图2-2-1。

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天津杭州青岛武汉南京重庆交易量（万平方米）2013年1季度2012年4季度0重庆564.46 682.31 100200南京215.17 216.00 300武汉446.21 502.46 400青岛284.15 355.00 500杭州211.16 123.34 600天津248.99 271.02 700

图2-2-1：二线重点监测城市新建商品房成交量对比图

成交价格方面，2013年第一季度，二线重点监测城市成交价格继续回升，整体环比上涨1.36%。重点监测的6个城市，成交价格环比均有不同程度上涨，其中南京环比上涨超过3%，其余各城市上涨幅度在2%以内，相较于2012年第四季度有所放缓。见图2-2-2。

天津杭州青岛武汉南京重庆成交均价（元/㎡）2013年1季度2012年4季度0重庆7261720230006000南京12176118079000武汉7732764512000青岛9274910715000杭州166031656718000天津105341039821000

图2-2-2：二线重点监测城市新建商品房成交价格对比图

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