成都市房地产市场分析报告

2013年第一季度 成都市房地产市场分析报告

编制单位：成都大成不动产投资咨询有限公司

二〇一三年四月

目 录

一、

(一) (二) 二、

(一)

房地产市场背景分析 ....................................................................................................... 3 宏观经济金融背景 ....................................................................................................... 3 房地产政策、事件简析 ............................................................................................... 7 重点城市房地产市场运行情况 ..................................................................................... 10 一线城市房地产市场状况 ......................................................................................... 10 1. 商品住宅需求上涨，库存量下降 ......................................................................... 10 2. 新建商品住宅成交量有所回升，成交价格小幅反弹 ......................................... 10 3. 二手房市场井喷式发展，价格倒挂现象持续 ..................................................... 12 (二)

二线城市房地产市场状况 ......................................................................................... 14 1. 新建商品住宅成交量下降，成交价格环比小幅回升 ......................................... 14 2. 二手房成交价格小幅上涨，“价格倒挂”现象持续 .............................................. 16

三、

(一)

成都房产市场运行状况 ................................................................................................. 17 一圈层房产市场走势 ................................................................................................. 17 1. 新建商品住宅季度供应量同比上涨 ..................................................................... 17 2. 新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势 ......................................... 18 3. 二手房季度成交量大幅上涨 ................................................................................. 19 4. 商品住宅成交均价继续回升 ................................................................................. 20 5. 一圈层房产市场分析 ............................................................................................. 21 (二)

二、三圈层房产市场走势 ......................................................................................... 24 1. 新建商品住宅成交均价 ......................................................................................... 24 2. 二、三圈层房产市场分析 ..................................................................................... 26 (三)

成都市房地产市场与重点城市的异同 ..................................................................... 26 1. 成都市房地产市场特点 ......................................................................................... 26 2. 与重点城市异同之处 ............................................................................................. 27 (四) (五)

成都房产市场短期预判 ............................................................................................. 29 房产市场特殊状况分析 ............................................................................................. 30 1. “国五条”发布背景及内容 ................................................................................. 30 2. 重点城市“国五条”实施细则简析 ..................................................................... 32 3. 成都“国五条”实施细则简析 ............................................................................. 36 4. “国五条”调控下成都房产市场简析 ................................................................. 37

四、

(一) (二) (三) 五、

成都商住用地市场运行状况 ......................................................................................... 40 成交量分析 ................................................................................................................. 40 成交价格分析 ............................................................................................................. 43 流标宗地分析 ............................................................................................................. 47 成都土地市场运行趋势及预判 ..................................................................................... 49

房地产市场分析报告 大成咨询

2013年第一季度成都市房地产市场分析报告

一、 房地产市场背景分析 (一)

宏观经济金融背景

1. GDP增速放缓，国民经济运行总体平稳

初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济增速有所放缓，但运行总体平稳。总体看来，2013年第一季度国民经济运行总体平稳。

GDP(亿元）同比增长率600000国内生产总值（亿元）同比增长率（%）12Q93225000009.7@00009.5%9.1G15648.1%8.9%7.6534807.4"70986%7.9%7.7%920692300000204459200000963111079951188553000002011年Q1Q1-2Q1-3Q1-42012年Q1Q1-2Q1-3Q1-42013年Q10%

图1-1-1： 2011-2013年1季度国内生产总值（GDP）比较图

2. 房地产开发投资增长率震荡上涨

2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名

3

义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年11月止住下滑趋势，至今年3月震荡上涨，可以看出房地产市场有所回暖；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为调控政策明显减少。详见图1-1-2。

8000070000600005000040000300002000010000000%亿元房地产开发投资（亿元）其中住宅投资 （亿元）房地产开发投资同比增长率（%）住宅投资同比增长率（%）50@ %1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-91-月101-月11201-月1212年月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-91-月101-月11201-月1312年月1-2月1-3月2011年

图1-1-2： 2011-2013年3月全国房地产开发投资比较图

3. 自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源

2013年1-3月，房地产开发企业到位资金26962亿元，增速从去年4月开始持续上升，今年2月和3月同比分别增长33.70%和29.30%，增幅明显高于2011年以来平均水平。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.4%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及预收款、个人按揭贷款数据未公布，该比例根据2013年1-2月数据计算）

房地产市场分析报告 大成咨询

个人按揭贷款11.4%国内贷款21.8%利用外资0.5%定金及预收款25.8%自筹资金40.6%

图1-1-3： 2013年1-2月全国房地产开发企业资金来源结构分布图

从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从2011年开始一直处于低位，平均同比增长率为8.07%；但今年同比增长率上升较多，2月和3月同比增长率分别达到26.40%和19.80%。总体来看，2013年第一季度国内贷款增长率明显高于过去两年平均增速，说明自去年货币政策预调微调以来，贷款余额增量有较大增长，房地产开发贷款难度降低。2012年1月，定金及预收款同比增长率达到历史低点，其后一直处于稳步回升阶段，2013年2月，其同比增长率大幅上至66.50%，达到2011年以来的最高点，表明开发企业销售在2012年年初触底后开始持续上升，销售僵局开始持续好转，房地产市场回暖趋势明显。详见图1-1-4。

70`P@0 %0%-10%-20 11年国内贷款同比增长率定金及预付款同比增长率66.50&.40.1.20.9.3).1).3(.9(.7.7.9&.9.6%.6.2#.3%6.8%6.4%8.8%8.8%8.5%8.1%7.7%4.4#.1 .7%5.4%4.6%5.1%3.7.1.1 .2%1.0%1.2%0.0.2.1.2%5.5%-11.4%1.5%-4.0%-6.3%-9.2%1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-10月1-11月1-1220月12年1-2月1-9月1-10月1-11月1-1220月13年1-2月1-2月

图1-1-4： 2011-2013年2月全国房地产开发企业资金增长率比较图

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