中海格林威治城项目后评估报告(8)

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 项目发展总体进度计划是项目发展的“纲”，编制总体计划一定要结合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。 ? 与公司各部门的协调。

设计出图计划及物资采购计划必须按照项目制定的项目发展计划来制定。同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，避免过程中跟踪不够，待提交成果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程发展过程中项目管理模式经历了前期的地盘经理制和后期的项目发展经理制，虽然此时的项目发展经理制尚不完善，各业务部门指定的项目负责人，实际上仅为联络人，但相比以前，联系更通畅了，协调效率提高了。建议今后项目发展经理制度应更深入实施，使权责一致。

? 各施工单位之间的协调。

主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会很慢也很不协调，要利用总包去管理分包，可以减轻甲方的压力和节约精力，但也要进行监督，要遏制显失公平的事情发生，要支持分包不能让分包处于绝对的弱势，开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太多，协调、配合工作量很大，主要是通过开协调会或相关人员现场碰头的方式来做好协调、配合工作，协调会主要由总包单位主持，甲方、监理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚进场就应做好以下工作：组织相关单位审图，解决图纸冲突，明确收边收口的责任划分；明确管理制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。 ? 对监理的管理。

质量控制中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲方的检查在后，这样不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监督和检查作用。对监理部定期进行考评，有效利用新监理合同中监理费的奖金部分的激励作用，根据考评结果决定奖金的支付比例，考评不合格的人员不得留在项目监理，增强监理人员的责任心和危机感。同时要发挥监理的主观能动性，一方面激励他们，充分相信他们，另一方面要加强对监理的监督，对监理做出的不适当事宜及时予以纠正，采取问责制，对监理签的字或作的决定依据事实进行问责制。很多时候监理的签字很草率（如技术核定单、签证单、质量评定表等），常常是

第 35 页 共 29 页

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 甲方在纠正，事后不了了之，这样助长了监理的随意性。

? 售楼合同主要技术条款要清楚，避免施工过程中违背合同的修改引起纠纷。 ? 质量管理

? 质量管理体系的有效运行。

本工程在开工前即对管理体系和表格进行了检讨和优化，过程中注重体系的有效运行。对防水、大体积砼、土方回填等关键工序和特殊工序的施工方案、人员资格、材料验收、过程控制、完工验收严格把关，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。 ? 变更的预见性。

为了达到效果变更是难免的，但变更时间尽量在需变更的工程施工前变动，可以减少返工量和经济损失，这就要求工程师和设计师提前认真看图纸及研究节点作法等。重要的是项目部工程师一定要树立精品意识和细节、节点由项目负责的责任意识，主动在细节、节点上想办法，消除依赖设计部的思想。 ? 加大材料质量控制力度。

为能有效控制进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部确定的样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送项目部方可进行验收及施工；而对于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认价的乙供材料，项目在审核《乙供材料价格报批表》时一定要控制先审《乙供材料样板报批表》，先认样、封样，避免施工单位认价材料和实际采购材料之间的偷梁换柱。由于乙供材料数量少，进场时间分散，也是材料质量控制的一个重点，必须加强材料的进场验收工作。

? 重视施工样板的指导和预控作用。

成熟的项目管理，应该将更多的时间来关注项目的计划及预控措施。而施工样板对于我们的重要性也就在于此。

首先应确定需认样的范围。需要根据相关规范、强条及考虑满足小业主的使用功能，关注每一个细节。对于清水房而言，通常有如下项目需定样：

? 入户门：颜色、材质、门扇开向、门跺尺寸、门扇下标高确定； ? 铝合金门窗：颜色、材质（含玻璃，五金件）、门窗扇开向、开启方式、

门窗分隔方式、门扇下标高确定；

? 铁花栏杆：颜色、材质（含玻璃，五金件）；

第 36 页 共 29 页

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com ? 防水：施工部位、施工范围；

? 开关、插座、配电箱：设臵位臵应满足业主使用功能，重点又在厨房、

卫生间内开关、插座、给水点位臵；

? 空调机设臵：外机的放臵位臵、冷凝管及冷媒管走向； ? 外墙节点：滴水节点、窗盘节点、面砖，涂料收口位臵。

施工样板的确认应组织设计、营销、物管等部门和监理、施工单位参加，且应及时完成认样记录。对精装工程更应该以样板牵头，对每个分项工程都应认样。

? 逐步将交楼标准集成化、模块化。

交楼标准不但是建筑施工的重要依据，同时也是控制工程造价的重要内容，之所以希望交楼标准能够集成化、模块化，是因为每一个新项目都会抛开建施中的建筑做法，重新编写交楼标准，不但耗时，而且未能合理利用以往项目的有益经验。对此，有以下几点想法：

? 按楼盘的档次定位，将同一分项工程的建筑做法分为高中低至少三个档

次以供选用（也可按单方造价分类）；

? 尽量能够直接选用国家或地方的标准图集做法，如因特殊原因需要修改

的也应以标准图集与工程实际经验为参考；

? 应将已确定交楼标准作为设计任务书内容，要求设计按此出图，从而避

免过多的设计修改及费用变更；

? 确立新项目交楼标准仅需对有新要求或此前无类似工程经验的做法进

行讨论，从而可以节约大量人力、时间；

? 在项目完成后，交楼标准应作为一个重点总结内容，进行全方面的修改，

从而形成一套可以代表**水平的经济、高质的交楼做法。

3. 水电安装工程经验总结 ? 图纸审查的深度

图纸审查中除了审查系统的功能性外还应结合实用性要求。如地下室安装的下排风管道、配电箱柜、消火栓及排水管道等位臵布臵对日后停车位及行车规划的影响；空调外机位的设臵合理性问题等。

? 尽量使环境施工与总平管线施工的工序穿插安排更趋合理

景观施工单位应在总平雨污水管线施工开始时同步进场，雨污水管敷设前对主

第 37 页 共 29 页

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 要的景观进行定位（如水体，雕塑、硬质景观上的树池等），水池、泵坑等先期施工，这样雨污水管道敷设时可以及时的调整有冲突的井位和管线走向，尽量减少后期重新开挖、移位砌筑等返工情况。另外在绿化给水管道和埋深相对较浅的总平强弱电管线敷设前完成高大乔木的栽种和土壤的造坡，这样一方面便于总平景观照明灯具的布臵定位，另一方面也减少树坑开挖和土坡反复调整对管线的破坏。 ? 化粪池提前施工

对于高层建设项目，一般情况下非地下室区域面积都较小，可作为化粪池的用地非常有限，化粪池距离地下室或建筑外墙都较近，给施工造成极大的困难，如果再遇到下雨天气，往往会发生塌方及支护困难等问题。故可以考虑在前期地下室土方开挖时便将化粪池同步开挖施工，这样在没有太大干扰及有降水保障的情况下可显著缩短工期，还可以给施工期间的污水临时排放创造有利条件，并减少后期对景观施工的不利影响。 ? 正式用电提前使用

对于分期分批施工的项目，可以根据项目的发展计划将正式配电房适当提前投入使用，以减少施工临时用电供配电设备的一次性投入，减少投资。 ? 施工中的细节控制

在整个系统安全可靠的前提下，项目的品质更多的体现在施工的细节控制上。如****的庭院灯基座采取就地挖坑浇筑砼基座，成形较差，大小随意，固定螺栓外露，不便于景观变更调整，后经过整改，采取水泥沙浆将外露螺栓覆盖压光，解决了防腐问题，但标高的出入却仍然未能有效解决，建议采取预制基础可有效解决以上问题。又如下沉式卫生间的冷热水支管安装，冷热水管并行敷设应留出合理间距，这样才能保证后期管道穿墙、梁处防水作业的施工质量。 4. 装饰、景观工程经验总结

? 由于装饰图纸深度不够，不能有效指导施工，审图阶段项目部应组织设计、监理、施工方的专业技术人员，做好专业衔接，消除图纸中的盲点，明确各节点做法，起到预控效果。特别是在总平景观施工中，项目设计师和项目工程师应密切配合，灵活高效地解决设计和施工问题，以确保工期。因此深度审图、设计师现场办公、灵活高效的配合是确保质量和工期的有效手段。

? 栏杆材料质量控制，项目部应严格做好材料样板的认样和封样工作，重视过程检查。在施工方大批进货前，项目部应会同监理到厂验收，重点检查了镀锌、铁件

第 38 页 共 29 页

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 壁厚、油漆品牌等情况。在栏杆在厂批量加工过程中，项目部应会同监理不定期到厂检查，重点检查铁件尺寸、焊接质量、底漆质量等。通过以上措施，确保了栏杆半成品进场的合格率。

? 铝合金门窗施工阶段，项目部编制了《铝合金门窗施工技术要求》，并在施工中予以实施，取得较好效果。安装完成后，项目部组织施工方对外门窗进行了100％淋水试验，经过整改和复验，在入伙时达到全数合格。对外门窗渗水，项目部做了具体分析：

? 窗台渗水：主要原因是塞缝不实，外墙空鼓，密封膏粘结不牢，窗台里低外

高等。

? 窗框渗水：主要原因是注胶不到位或45°拼角处漏安转角铝块等。 ? 窗扇渗水：主要原因是注胶不到位，45°拼角处漏安转角钢片，在加工、运

输、安装过程中窗扇变形，密封条安装不贯通等。

? 窗侧面渗水：主要原因是塞缝不实、中性硅酮密封胶打胶不密实、不贯通等。

5. 小户型精装房的施工管理

******小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点。体会是：

? 转换意识，重视精装修。精装修工程工序繁杂，工种众多，配合紧密，独成体系，不能将其简单视为建筑工程的一个分部，而进行搭接施工。应在建筑工程施工完成后，整体或分层移交，由精装总包单位组织后序装修施工。这样能避免诸多交叉施工和交叉损坏，有利于精装工程按照水电敷设、木作制安、顶墙面装饰、地面铺贴、厨卫洁具安装、灯具及开关插座安装，家具布臵的正常流程组织施工，有利于有序安排人员、材料的进退场，进而节省工期，并有效地保护装修成品。 ? 实施装修主包制。参照土建合同，以合同形式明确装修主包，并赋予相应管理权。**主装修单位与室内门、木地板等众多单位同属分包，无权管理，配合起来相当吃力，所有协调问题全部压到甲方项目部，原本两方问题变成了三方问题，甲方无形中成为一个装修总包，负担起了具体施工管理事务，耗费太多精力。**精装修，我部工程师工作细到安排具体工序搭接，各分包进退场衔接，各分包材料机具堆放布臵等等，这样的工作重心分配是不正常的。因此必须实施装修总包制，把甲方的重心转到总体协调，图纸审核、进度质量控制上来，以期做出精品工程。 ? 选择综合能力强的分包商，集成分判，减少分包。其目的相同，就是减少交叉，第 39 页 共 29 页

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库中海格林威治城项目后评估报告(8)在线全文阅读。