中海格林威治城项目后评估报告(3)

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 慎的估计。

? 小结：1.项目总体容积率面积略有增加（3,166平方米）且住宅容积率面积

减少（-11,767平方米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。其中商业部分规划面积增加（6,304平方米）对项目具有一定的良性作用，农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响。2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在可研、规划和销售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型面积比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。

4. 项目综合评价

? 销售收入

项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。 ? 投资回收期

投资回收期比原计划略有提前，于2005年第4季度回收成本。

?项目规划设计工作评估?

1. 项目基本情况 ? 项目的建筑标准

结构体系 墙体维护材

空心砖

料 外立面 勾缝材料

釉面砖、金属氟碳漆 水泥砂浆掺加聚合物

花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板

水泥砂浆掺加聚合物

空心砖

住宅 框支剪力墙

商业 框架

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂

外窗及玻璃

表面，摩砂面

入口大堂

墙面：石材、部分木作；地面：石

材；顶棚：石膏吊顶，吊灯

标准层公共空间

墙面：玻化砖、部分木作；地面：

玻化砖；顶棚：石膏吊顶，筒灯

涂表面，摩砂面

断桥铝合金型材，深灰色粉末喷

? 小户型精装修标准

房间名称 部 位 地面 客厅 墙面 天花 地面 卧室 墙面 天花 地面 墙面 卫生间 天花 设备 地面 墙面 厨房 天花 设备 地面 阳台 天花 其他 乳胶漆；吸顶灯 户内门及门套带锁；热水器 铝扣板吊顶，吸顶灯 橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机 防滑地砖 铝扣板吊顶 盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸 防滑地砖 瓷片 （强化）木地板 乳胶漆、木质踢脚线 乳胶漆，预留吊灯位 （强化）木地板 乳胶漆；木质踢脚线 乳胶漆，预留吊灯位 防滑地砖 瓷片 装 修 标 准 小户型装修成本分析:****商务小户型为精装房，物资部通过集中采购，降低装修成本。精装商务小户型总建筑面积为5,272.56㎡，甲供材料单方造价约278.96元/㎡。 ? 商务会馆

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 功能：大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。

装修标准：精装修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。

2. 值得借鉴和推广的经验 ? 概念设计

产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。延续了历史文化底蕴和人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出“多元文化，人文都市”的主题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区”；利用无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设计中贯彻“景观最大化”，打造“亲水社区”、“亲水生活”；形成以高层住宅为主体的多种中高档精品物业组合的建筑综合体。

项目包含多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。多元化成就了*******城市综合体的新颖面貌和独特气质。本项目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特质。 ? 规划设计

针对项目地价较高、物业综合、用地限，商业占地大、容积率高、规划限制多况，在明确重点、合理分配、适当组合、衡的原则之下，在各栋塔楼的布局设计中，制景观、朝向、主导风向、视野间距等几

面积有的

情

综合平重点控个

要

素；在景观利用最大化的同时，兼顾景观的均好性，同时协调景观和朝向关系。

规划为东部住宅区和西部商业区两个区,互不干扰，互利共生，并充分考虑项目分期开发的特性和要求。7栋塔楼布臵在园区四周，形成较大面积的中心景园，小区围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；布臵沿地块周边进行设计，在太平南街开街，扩大商业面积，并增加商业的休闲性，较清晰的区域，便于经营管理；并结合入臵小户型，形成“小户型+商业”的模式布建配套以不占用沿街商业的口岸用地为原? 户型设计

商业辟内划分口设臵；公则。

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 在规划上依据江景景观特点呈级差分布，以均好性，私密性和可变性为设计原则。

? 弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以

自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，如两户打通后可变成一户。

? 户型平面“三进式”布臵：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的

多功能空间；第二进，客厅、餐厅、厨房、客卫，开放、交往空间；第三进，卧室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强递进布局。 ? 完善住宅功能：设计如生活阳台，

储藏空间，衣帽间等多功能空间。 ? 生态空间：设计入户花园、空中花

园、生态小阳台（花池）等，满足人与自然亲近的需要，成为户内与户外、与室外的缓冲地带。

? 空间可延续性：室内空间有一定的自由度，留有自行改造、组合空间的余地，

如将主卧与小次卧贴邻布臵，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。

? 照度与隔声：将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布臵在临河景观面的同时，

尽量将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色，争取景观、日照、降噪平衡最优组合。

? 厨卫与设备：厨房面积在6～7㎡，大小适用，长方形的平面便于布臵曲尺型

橱柜，动线较短、空间利用较高，橱柜连续长度不应小于2700mm，转角部分布臵烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房；主卫面积6㎡左右，短边大于1900mm，能较为紧凑的摆放四间套，或摆放档次较高的三件套，浴缸能看到很好的景色。

? 家庭紧急求助报警：每户客厅及主卧设臵紧急求助按钮各一个，与电话保持

垂直，距地0.8米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户内及阳台外窗防范报警，靠近裙楼一、二层及顶层住户每户在可开启的门，窗上预留门磁，窗磁管路。

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com ? 立面设计

? 立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得有一些

风险，但是由于设计风格是源于概念定位的，再加上设计和施工的仔细，最终呈现的效果令人满意。

? 糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——塔楼体态挺拔，造型简洁，突

出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的Modern感强烈；另一方面，塔楼顶部的造型构架、立面的色彩对基地文脉具有一定的隐喻。其中，少而精致的细节是“现代简约”气质的最佳体现：立面上的装饰细节原本只是建筑必须的元素——窗檐，阳台挡水，空调百页，连接梁等——对其作一些适当的处理和强化——凸出、凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰富的层次。

? 建筑立面配色原则：******选用了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀

黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配色原则。 ? 立面设计特点：高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建筑的现

代、简洁和挺拔，突出建筑的都市感和时代感。商业街立面根据业态进行整体考虑，讲求细腻变化和档次感，突出商业建筑的休闲、体验特性。重点考虑商铺的经营需求，在立面设计中合理组织入口、橱窗、店招位、空调位和公共设备等元素。

? 环境设计

? ******的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念，以“滨水而居”、“与

文为邻”为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧妙结合，演绎出清新自然的环境空间。同时强调“GREENWICH”的艺术氛围，烘托楼盘的都市形象；在内部空间的处理上注重步移景易、起落回环、小中见大，营造有景可赏、有景可游的居住环境空间。

? 延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河——简约——

GREENWICH——**高端的整合概念，优美静谧的住宅园林与休闲浪漫的商业环境相互辉映，共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。

? 环境空间架构：本项目景观设计分为三个层次：商业与城市临界面空间、住

宅空间（包括人行入口空间及临河架空层）、屋顶绿化三个不同层次，三个层次的景观设计综合运用了多种设计手法，将三部分协调统一起来，形成从平

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