房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com ? 前期采用低费用水平的整体承包或分别租赁方式进行经营，待市场成熟
后以拍卖经营权的方式可以获取高收益，安全系数更高。 ? 和当地街道办事处密切合作，尽可能多的争取政策的支持。
? 可以考虑请专业经营管理公司经营农贸市场，而不是由物业公司经营。 ? 据项目发展策划，农贸市场的价格定位为11,000元/㎡，从实际销售角
度来看，价格定位没有尊重商业物业价值规律，过多考虑指标测算，从而也是造成后期销售困难。同时，05年因利润指标压力，为达成阶段性销售目标出货，影响了农贸市场重新整合。
? 会所
会所定位与实际结果存在以下问题:
? 会所的定位设计时将会所大堂入口设臵在小区内部，一方面不利于会所后期
对外经营，另一方面存在安全隐患。
? 会所设计时未充分考虑各功能区的面积配比，部分设施仅是满足销售期对其
类型的陈述而未考虑功能的实用性，如健身房等。
? 会所内配套设施设臵既要从经营角度与后期维护角度考虑，又要从为业主服
务角度考虑。
? 车位
车位定位与实际使用对比效果分析：
? **户数车位比为1：0.7，作为高品质项目，这种车位配臵比例有利于后期车
位销售，减少库存积压，但在后期物业管理方面存在隐患，影响项目品质与口碑。
? 由于项目物业形态复杂，车位定位时对商业业主与住宅业主实际使用中对区
域流线划分未做到有郊分隔，存在安全隐患。未来开发的项目中应考虑各物业特点及安防。
? 由于前期设计对车位采取最低标准配臵原则，未预留多余面积，造成修建完
成后为达到政策规定比例，在车位划分时“硬凑数量”，使得业主后期使用时存在车流动线、车位面积划分不合理的现象。
10. 品牌建设 ? 品牌建设的预期
*******是***进入成都以来的第二个项目，并于03年开始双项目运作的模式。
第 30 页 共 29 页 房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 品牌建设的预期为：通过**名城的后期销售，以及****的销售及呈现，增加市场份额的同时，将**擅长的高层豪宅开发理念引入成都，丰富成都的产品线，稳步提高市场地位。 ? 品牌建设工作
〖*****〗时的推广，是以项目开发塑品牌形象，在〖**〃****〗的营销推广中，更注重公司品牌带动项目品牌。
品牌推广语：光荣梦想|精品精粹|超越卓越。 ? 推广要点
? 集团强大的背景支持
? 全国多个城市25年开发经验的积淀 ? “诚信卓越精品永恒”的开发理念 ? 推广调性
? 大气、沉稳，同时更注重亲和力与沟通性 ? 宣传手段
? 硬广立势，软文炒作，杂志保温 ? 品牌建设的实际效果
? 企业品牌美誉度持续提高：通过****的一年多的销售，消除了成都人对高层
电梯住宅的心理抗性，同时改变了九眼桥片区的居住结构，使之成为目前成都又一高档居住区。
? 对项目销售的有利促进：短短一年内，从成都人不接受高层住宅，到房价的
持续飙升，公司品牌在成都的召号力已日益强大。
? 客户基础的夯实：****的销售体现的**物业增值的潜力，以及产品呈现力，
在成都市场以及业内，培育了数量较大的**忠实客户，为公司的持续开发积蓄了丰富且高质的资源。
? 综合分析及建议
? 品牌推广的一些不足之处
? 品牌推广目的性、系统性有待提高：04、05年的品牌推广仅仅依托于项
目推广，并在项目立势前为项目形象或销售服务，无系统的年度推广计划及主题。
? 项目给品牌的支撑不够：项目推广时只注重自身推广，没有给到品牌支
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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 持，项目与公司品牌的互动性不够，就品牌而品牌的推广方式，缺乏本地产品有力的支撑。
? 品牌整合力度不够：名城后期销售与****亮相时间有一定重合，但对于
名城的借势方面力度不够，项目推广各做各，没有形成整合的推广力，削弱推广力度。
? 客户关系维护多数为销售服务：客户回访及客户联谊活动大多与销售节
点挂钩，节点性、季节性的客户维系工作力度不够。
? 对品牌推广的建议
? 整合推广； ? 项目联动； ? 渠道多样； ? 搭建**会平台； ? 整合客户资源； ? 加强与集团的沟通。
11. 项目总体评价
中海格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。
?项目进度、工程管理评估?
1. 项目发展进度执行及管理 ? 项目开发周期
本项目分三个批次开发。项目发展总进度控制点如下表：
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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 进度控制点 签定土地合同 定位及规划设计 开工日期 开盘 地下室结构封顶日期 主体结构封顶日期 工程质监验收日期 入伙日期 2003.04.24 2003.04.25 2004.05.21 2004.10.23 / 2004.08.18 2005.06.10 2005.07.01 2003.04.24 2003.04.25 2004.08.21 2004.11.10 2005.02.04 2005.08.20 2003.04.24 2003.04.25 2004.08.27 2004.12.24 2004.12.16 2005.08.20 2006.08.28 批次 A1区 A2、16#楼 B区 项目整体从拿地到主要节点时间 13个月 18个月 43个月 10个月 17个月 43个月 3个月 1个月 0个月 原计划 节超 2005.09.01 2006.11.11-18 ? 主要施工进度计划与完成情况对比表（B区）
计划完成1 施工项目名称 时间 2 开工 土方施工（含地基换3 填） 60 87 2004.10.26 2004.10.18～4 地下室施工 60 46 2004.12.16 2004.12.17～5 三层转换层施工 48 48 2005.2.2 6 十五层以下结构施工 138 138 2005.5.3 2004.12.17～7 主体结构封顶（32层） 247 247 2005.8.20 2004.12.17～8 机房结构封顶 263 263 2005.9.5 2004.12.17～9 主体验收 265 265 2005.9.7 2004.12.17～2005.9.7 2004.12.17～2005.9.5 2005.8.20 2004.12.17～2004.12.17～2004.12.17～2005.5.3 2004.12.17～2005.2.2 2004.12.16 2004.11.22 2004.11.1～1 时间（天） 1 2004.8.27 2004.8.28～2004.8.27 2004.8.28～实际完成计划起止时间 实际起止时间 第 33 页 共 29 页
房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 2005.9.8～ 10 屋面工程 24 24 2005.10.1 2005.9.8～11 顶层外装饰 40 99 2005.10.18 2005.9.8～12 顶层下架 40 99 2005.10.18 2005.9.8～ 13 十五层以上外饰工程 150 171 2006.2.04 2006.2.05～14 十五层以下外装饰 115 94 2006.5.30 2005.9.8～ 15 内饰工程 265 265 2006.5.30 2006.6.1～ 16 大堂及架空层装饰 53 53 2006.7.23 2006.1.4～ 17 电梯安装调试 132 132 2006.5.15 2005.8.21～18 消防工程 299 299 2006.6.15 2005.9.8～ 19 燃气工程 281 281 2006.6.15 2005.9.8～ 20 外架下架 230 230 2006.4.25 2004.8.28～21 竣工验收 731 731 2006.8.28 2006.5.8～ 22 室外绿化、景观 146 146 2006.9.30 2006.9.30 2006.5.8～ 2004.8.28～2006.8.28 2006.4.25 2006.6.15 2005.9.8～ 2005.9.8～ 2005.8.21～2006.6.15 2006.5.15 2006.7.23 2006.1.4～ 2006.5.30 2006.6.1～ 2005.9.8～ 2006.2.26～2006.5.30 2006.2.25 2005.9.8～ 2005.9.8～2005.12.15 2005.9.8～2005.12.15 2005.10.1 2005.9.8～ 2. 土建工程经验总结 ? 综合管理
? 项目发展总体进度计划的管理。
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