中海格林威治城项目后评估报告(2)

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com ?项目概况及评估综述?

1、 项目概况

? *********是***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居，著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。

? 成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位臵，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。 2、 项目经济技术指标

? 项目占地面积为76.231亩（合50,821.2㎡），容积率3.56。总建筑面积208,109.64㎡，其中住宅（含1号楼商务公寓，下同）建筑面积为143,411.28㎡，共1,211户；商业建筑面积为24,819.87㎡；农贸市场建筑面积为4,256.05㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为25,068.31㎡，不可售面积10,554.13㎡（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）。 3、 项目开发周期

? *********于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101武<2003>出让和同第13号），截止到****B区全面入伙，项目发展总周期为3.57年，共计43个月。其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为1年零2个月（计406天）、1年零1个月（计176天）、2年零4个月（计813天）。 4、 项目综合评估

? 成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为******的成功开发和销售提供了良好的市场契机。*********是**地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继******之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于**名城，具有巨大的挑战性。

? 成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com 产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了良好的控制。

? 在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现**地产“过程精品”的生产施工理念。

? 销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了 “非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可

?项目投资管理评估?

1. 项目背景及合同执行情况

? ?********?项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。 ? 该项目净用地面积为5.08万平方米，容积率3.56。总建筑面积20.81万平方米，可售面积19.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。 ? 该项目由***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。

2. 项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾

? ?********?项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积17.83万平方米，占全部可售面积的90％。

? 在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：

? GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/

人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70％和9.9％；

? 作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城

市市区人口年均复合增长率达到3.18％；

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com ? 良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由2003

年的245.4亿元增至2006年的619.17亿元，年均复合增长率高达36.14％。

? 该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：

? 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：2003～2006年投资额及销售

额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55％，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；

? 销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为

1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增长16.6％和19.7％；

? 供求态势良好，需求旺盛，商品房空臵率逐年降低。

? 在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。

3. 规划指标变动评估

可研指标 （平方米） 净用地面积 容积率 总容积率面积 总建筑面积 ＃可售面积 住宅 商业 农贸市场 车库 50,821 3.50 177,874 196,474 195,294 155,178 18,516 3,000 18,600 （平方米） 50,821 3.56 181,040 208,110 197,556 143,411 24,820 4,256 25,068 （平方米） 0 0 3,166 11,636 2,262 -11,767 6,304 1,256 6,468 （％） 0.00% 1.71% 1.78% 5.92% 1.16% -7.58% 34.05% 41.87% 34.78% 实际指标 指标变化 变动率 第 7 页 共 29 页

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com ＃不可售面积 1,180 10,554 9,374 794.42% 本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点：

? 不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。

? 可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了6,300～6,400平方米，增幅34％。

? 可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。

（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”）

销售价格（元/平方米） 可研 阶段 ＃可售面积 住宅 商业* 农贸市场 车库 4,622 4,300 9,115 3,600 9 实际 增幅 建设 阶段 建设 销售 90.23% 98.02% 82.64% 46.53% 60.67% 可研 销售面积（平方米） 实际 实际 销售率 5,672 22.71% 195,294 197,556 178,264 5,309 9,373 23.47% 155,178 143,411 140,578 2.83% 18,516 3,000 18,600 24,820 4,256 25,068 20,479 1,999 15,208 12,746 254.06% 10 11.11% （备注：商业物业中包括商铺及写字楼）

? 住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价格与可研

相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长11.9％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：

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房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http://www.fdcew.com P＝A2×B2－A1×B1

＝?（A2－A1）×B1?+?（B2－B1）×A2? P：收益增加值 A1：可研销售价格 B1：可研销售面积 A2：实际销售价格 B2：实际销售面积

其中：?（A2－A1）×B1?可理解为售价（市场）变动影响贡献值

?（B2－B1）×A2?可理解为面积指标变动影响贡献值

? 商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，且目前实

际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，销售总额增长了13.7％。经测算，该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目前商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。 ? 农贸市场实际建设面积为4,256平方米，与可研相比增加了41.9％，实际销

售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积（1,999平方米）不甚理想，销售率仅为46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000平方米），其原因主要有以下几点：规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。

? 车库部分实际建设面积面积为25,068平方米，与可研相比增加了34.8％，

但销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达到可研阶段的标准（18,600平方米），而销售价格仅比可研提高了11.1％，因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶段的85％。因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨

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