专业市场房地产项目策划(8)

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四期为“鑫奥特海洋渡假村”的开发建设。工期预计为12个月，2006年1月动工至2006年12月结束。

二、项目资金投入与资金筹措

一期工程初步估算静态投资为1740万元，其中第一部分工程总投资约为200万元;第二部分静态总投资约为1540万元。

二期工程静态投资为700－2100万元。考虑到该部分如果全部建为批发交易市场投资额较大（按700元/平方米计算，60000平方米需要投资4200余万元），且按一个出售单位50平方米计算，将有1200余个经营摊位，这样大的规模不但东营市场一时难以消化，即使再向周边辐射，也一时难以做到，风险相对较大。因此按照审慎的原则，拟先期进行试探性建设，即可先期建设200个－600个单位的摊位，建筑面积为10000－30000平方米。该部分计划投资700－2100万元。

三期工程静态投资为700万元。计划建设住宅楼四座，建筑面积10000平方米，每户住宅面积75平方米,约可住133户。该部分按每平方米700元建筑成本计算，需投入资金700万元。

四期工程静态投资为2000万元。该酒店总建筑面积约12000平方米，总投资约2000万元。

（需要说明的是，该项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。）

总投资估算表如下：

总投资估算表

单位：万元

全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“渔港船歌”广场及市场大门的修建、地海鲜美食街商海鲜批发市场项目上附着物的拆除等前期铺的开发建设的建设造景工程，售楼接待中心的建设和大规模的广告宣传炒作建设时2004年 2004－2005年 2005年间投资额总投资 200 1540 700－2100 5140－6540 “海鲜大酒住宅建设店”的开发建设 2005年 700 2006年 2000 该项目静态总投资为5140－6540万元。资金投入计划与资金筹措方式：

该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：

自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售的关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。具体工程资金投入、需求与资金筹集方式如下：

一期工程：

公司自筹资金及工程总包单位融资，其中第一部分，即完成全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“海港之歌”广场及市场大门的修建、地上附着物的拆除等前期造景工程，同时建设售楼处和相应广告宣传、炒作约需200万元，由公司自有资金解决。第二部分即22000平方米上下双层商铺的开发建设，公司自筹资金投入300万元及工程总包单位融资，完成进度至商铺封顶，约1540万元。由于一期工程所需资金量较大，建设单位如垫资300－500万元，加上内部认购的部分资金（暂定为100万元）可以全部投入，则还有将近700－900万元的资

金缺口，该资金缺口可以企业目前所有的开发项目土地所有权或在建工程作抵押向银行申请房地产抵押贷款。

二期工程：

此期工程由于受规划限制，目前暂定两种方式可供选择，一是先期建设200个交易摊位，建筑面积为10000平方米；二是一次建设600个摊位，建筑面积30000平方米。两种方式各有利弊，前者虽可降低风险但不容易形成规模，后者容易形成规模但风险相对较大，资金需求量也较大。在此分别进行估算。

首先计算10000平方米海鲜交易摊位的建设资金投入和资金来源。资金投入：700元/平方米×10000平方米＝700万元

资金筹措：上述700万元可由一期工程建设所产生的利润解决，按照惯例，700万元的工程，企业只需要出资30%，即210万元左右即可开工建设，此210万元资金来源为售出第一期的部分商铺利润。

其次计算30000平方米海鲜交易摊位的建设资金投入和资金来源。资金投入：700元/平方米×30000平方米＝2100万元

资金筹措：上述2100万元可由一期工程建设所产生的利润解决，按照惯例，2100万元的工程，企业只需要出资30%，即630万元即可开工建设，此630万元资金来源为售出第一期的部分商铺利润。

三期工程

资金投入：700元/平方米×10000平方米＝700万元

资金筹措：上述700万元可由二期工程建设所产生的利润解决，按照惯例，700万元的工程，企业只需要出资30%，即210万元即可开工建设，此210万元资金来源为售出第二期的交易摊位利润。

四期工程

以三期工程回款作为四期工程的建设投入资金，完成四期工程的建设。

四期工程视前三期开发实际效果暂不进行具体估算，只假定一个1000万元的利润目标。

三、不同价格下销售收入和利润变动分析

我们假定商铺、海鲜批发市场和住宅楼建筑成本均为700元/平方米，建设期销售比例均定为60%，全部项目销售完毕不超过两年，分别设计三种不同的产品价格组合，由此分析不同价格下销售收入和销售利润水平（不考虑价格对销售进度的影响）。（见附表）

按比例销售收入和销售利润分析表：

四、经济效益分析（一）价格分析

虽然从目前来看，该项目还存在诸如水、电、路、讯等基础设施落后、常驻人口较少、海洋资源较少等不容忽视的问题，但总的说来还是一个人气问题，只要前期“造景升值，分步开发”能按照计划进行，则可实现既定利润目标。从建筑市场原材料及各种费用价格来看，沿街商铺及海鲜批发市场和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作结束后，该项目的升值空间将十分巨大。保守的估计，上述部分建设项目建成后售价能上升一倍，即平均达到1500元/平方米，利润空间十分巨大。在本篇第三部分我们已经对不同价格下的销售收入和利润情况进行了详细分析和测算，这里不再赘述。

（二）总利润分析一期工程：

如定价每平方米1400元，则全部售出后

销售利润：（1400－700）×22000平方米＝1540万元如定价每平方米1500元，则全部售出后

销售利润：（1500－700）×22000平方米＝1760万元如定价每平方米1600元，则全部售出后

销售利润：（1600－700）×22000平方米＝1980万元二期工程：

建设10000平方米交易市场时：

如定价每平方米1300元，则全部售出后

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