专业市场房地产项目策划(7)

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四、营销服务策划实施 （一）财务策略 序号 1 分类实施 信贷策略 实施内容 选择适当银行 控制贷款规模、周期 合理选择质押资产 银企关系塑造 信贷与按揭互动操作 多种付款选择 优惠幅度及折头比例科学化 付款方式优缺点分析 付款方式引导 付款方式变通 明晰项目按揭资料 尽可能扩大年限至30年 按揭比例 首期款比例科学化及相关策略 按揭银行选择艺术 保险公司及条约 公证处及条约 按揭各项费用控制 2 付款方式策略 3 按揭策略 （二）商业合作关系 序号 关系分类 关 系 主 体 开发商与政府 开发商与策划商 开发商与设计院 开发商与承建商 开发商与代理商 开发商与广告商 开发商与物业管理商 开发商与银行（融资单位） 开发商、策划商、政府 开发商、策划商、设计院 开发商、策划商、代理商 开发商、策划商、广告商 开发商、策划商、物业管理商 开发商、策划商、银行（融资单位） 开发商、策划商、其他合作方 1 双方关系 2 三方关系 3 多方关系 （三）工作协调配合 人 员 工 作 职 责 开发商主要负责人 与策划代理商确定合作事宜、签署合同 完善能有效工作的组织架购和人员配备 分权销售部门、并明确其责任 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.cg35.cn QQ:23107290 E_mail:aq35@hotmail.com 全员营销的发动和组织 监督营销策划工作的执行 合作洽谈 销售策划工作对接、与项目方销售人员的配合 销售策划工作成果分块执行、落实、跟踪 信息反馈 工作效果总结 了解项目销售工作进展 参与重大营销活动 销售管理工作，配合催收房款 配合销售部核算价格，参与制定价格策略 及时办理划拨营销推广费用 工程进度与销售进度的匹配 严把工程质量 文明施工，控制现场形象 销售活动的现场配合 各销售阶段营销推广方案的配合执行 工程验收与工地想象维护 销售文件配合 销售买场的管理 军体操练 保安员与售楼员的工作衔接、默契配合 策划代理商项目负责人 财务部 工程部 物业管理公司

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附表1：项目销售前准备工作进度计划表

序号 工作事项 时间 负责部门 1 销售部门组建 项目公司 2 销售人员招聘、培训和专项培训 销售部 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

销售接待中心设置 宣传单页印刷 楼书设计制作 排号认购活动策划 广告营销计划 宣传单页派送 销售价格表制定 东西城售楼处设置 广告计划实施 楼书派送 物业管理的制定 销售文件准备 销售物品计划和准备 业主培训活动策划 施工围墙、现场气氛营造 胸卡、名片、手提袋 销售环境布置 服装选型、定做 业主培训活动实施 销售要点、统一说辞的培训 销售收款计划 销售人员安排 按揭银行及方式确定 样板房装修 项目公司 项目公司 销售部 销售部 销售部 销售部 项目公司 项目公司 销售部 销售部 项目公司 项目公司 备注 与策划商合作 沙盘、模型、展板 项目形象、卖点 项目形象、卖点展示 包括讲解 认购书、五证二书、、合同等 销售部 销售部 购房知识、项目介绍 销售部 销售部 销售部 旗帜、导视牌等 销售部 统一服装 销售部 销售部 项目公司 销售部 项目公司 项目公司 销售建议 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.cg35.cn QQ:23107290 E_mail:aq35@hotmail.com

附表2：销售资料的准备 序 号 资料分类 详细资料 1 批文 公司营业执照 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程开工证 《房屋质量保证书》 商品房销售（预售）许可证 2 项目说明书 项目统一说词 项目平面图 交楼标准 选用建筑材料 物业管理内容 3 价格体系 价目表 付款方式 按揭办理办法 利率表 办理产权证有关程序及费用 入住流程 入住收费明细表 物业管理收费标准 合同文本 预定书（内部认购书） 销售合同标准文本 个人商品房抵押合同 个人商品房商业性借款合同 保险合同 公证书

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『经济效益篇』

概述：本篇由项目建设进度、资金投入与筹措、产出效益分析和风险分析四部分组成，并综合考虑市场多方面因素，通过价格、销售进度等的不同变化，优化组合成多种投入产出方案，旨在通过对项目建设进度、投资与收益的分析等，测算出各投资期产品的不同价格、不同销售进度情况下项目的盈亏保本点，从而帮助企业进行正确的资金运作，降低投资风险，最大限度地获得既得利益。为便于企业融资，此部分还附有金融机构项目借款程序和有关说明。

一、项目建设进度

该项目工程施工准备分为四期进行滚动开发。项目总建设期为两年半，合计30个月，工期从2004年6月开始，至2006年12月底结束。

一期开发分成两部分同时进行。一部分为全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“渔港船歌”及市场进口的修建、地上附着物的拆除等前期工程，同时建设售楼接待中心、开展大规模的宣传炒作。另一部分为海鲜美食休闲街－－“渔舟唱晚”的开发建设。工期预计为6个月，2004年6月动工至2004年12月结束。

二期为10000－30000平方米海鲜批发市场－－“渔家卖场”的建设。工期预计为6个月，2005年3月动工至2005年9月结束。

三期为建设四栋住宅楼－－“渔人之家”。考虑到资金状况，住宅楼的开发建设可在二期海鲜批发交易市场启动后铺开。工期预计为6个月，2005年6月动工至2005年12月结束。

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