物业管理方案(3)

昆明康恒物业管理有限公司

2、当（值）班管理员应在电话铃响三声内予以接听，并用普通话答：“您好，康恒物业。”同时问清业主或物业使用人反映和需要处理的问题，所住门牌号等，并做好记录，随时向有关业务组安排工作。

3、遇到业主或物业使用人自用部位报修时，应及时安排维修人员进行处理，并保证在30分钟内到达现场。

4、当（值）班管理员对业主或物业使用人反映问题，一时不能处理或超出职责范围的事务，及时向管理处主任反映和汇报，以获得处理指示和处理意见，及时为业主或物业使用人处理事务、提供服务，对有关问题的处理，须进行实施情况的跟踪和落实。

5、当（值）班管理员负责外部有关停水、电、气等事务通知的接收和记录，并及时向上级汇报、通知管理处各班组和区域内业主或物业使用人。使管理区域内各方面对此类情况提前有所准备和安排。

6、当（值）班管理员每天必须根据管理处工作排班规定和要求，按时到港，并及时做好各项准备工作；保持服务中心办公环境的干净整洁；在服务过程中应严格遵守中心接待服务工作程序。

第二节 公共秩序维护

一、目的

规范公司辖区内的安全管理工作，确保安全保卫工作符合规定要求，为业主、住户提供安全的工作和生活环境，提升公司的服务水平，树立公司良好形象。

二、适用范围

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适用于本公司管辖的各小区（大厦） 三、职责

全面负责公司管辖范围内的安全保卫工作，对安全管理工作监督及接受业主、住户对于治安方面问题的投诉。

四、服务内容 1、安全监控室监控。

2、门岗等职位的值勤和巡逻及其监督。 3、消防设备的检查与维修。 4、出入车辆、人员的登记。

5、对于突发事件如：偷盗失窃、火灾、打架斗殴、破坏车辆及公共设施等，应反应迅速，及时上报、处置果断，有效处理和控制事态。

第三节 区域内交通管理服务

管理区域内的交通管理及服务，分别由固定岗、巡逻岗及监控室进行管理。各值班岗位将结合小区道路交通实际，针对车辆的进出、行驶和停放，上下班高峰期车辆行进密度大、频率高的特点，积极实施指挥引导和疏通，确保区域内交通管理秩序的畅通。

一、区域内机动车辆管理基于以下管理：

1、区域内车辆行使拟实行单行循环、车行道闸、刷卡进出管理；物业保安人员负责小区内道路交通秩序的管理，确保区域内车辆停放

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有序，交通状况良好。

2、对车辆停放实行分类管理：

①业主的停车位，在交付使用住房时一并办理相关手续，同时业主与物业公司签订物管协议，发放磁卡；进出车位（库）实行刷卡管理；

②临时停车费由值勤保安人员负责管理并根据昆明市政府有关管理规定执行；

③门岗保安人员严格做好车辆进出登记管理。 二、非机动车辆管理办法：

1、对小区内非机动车辆、电单车等，实行进出发牌管理； 2、非机动车辆停放实行严格管理，严禁乱停乱放、确保停放有序；

3、非机动车的管理由物业保安人员(门岗、巡逻岗、监控岗)实施管理；

4、非机动车辆的收费按照昆明市政府有关管理规定执行。

第四节 绿化服务流程及标准

一、目的

保障绿化区域的植物正常生长，为业土及物业使用人提供一个幽雅，舒适的生活环境和工作环境。

二、职责

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1、管理处绿化管理员负责落实，督促绿化专职人员工作。 2、绿化专职人员负责维护、管养管理范围内的花草树木。 三、工作程序

1、绿化工作作业程序：

①绿化专职人员每天上岗后，巡视管辖范围内所有绿化植物的生长动态是否正常，发现问题及时处理，或报告绿化主管。

②绿化专职人员每天对草坪进行清理，保持清洁无杂物；对花草树木进行浇水工作，让土壤和树木充分吸收水分。

③做好花木防风，防寒等自然灾害预防保护工作。 ④每周冲洗大树及一切绿化布置二次，以保持干净。

⑤随时观察树木的成长情况，根据情况进行杀虫、修剪、移种摆放工作。

⑥室外灌木每月进行一次造型修剪。

⑦做好草坪的修剪工作，立春前进行较低修剪，一般保留草径15mm为宜，立秋前修剪的高度为草长的一半为宜，冬季为草长的 1／3，以巩固草根的生长。

⑧每次修剪后均要适量施肥，立春、立秋修剪后施尿素，立冬修剪后施复合肥。

⑨经常对绿化工具进行保养维护， 以确保良好的使用，肥料农药应适当购买，以免一次购买过多而造成积压过期失效或带来安全隐患。

2、绿化消杀程序

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①在进行消杀活动(杀老鼠、苍蝇、蚊子等)时要有消杀工作的标识和通知，告知住户注意安全。

②作业时，工作人员要戴好胶手套、口罩，注意风向，从下坡区域开始，先喷高处，后喷低处，严防药液喷到行人，作业后用肥皂洗擦皮肤露处。

③室外灭蝇，灭蚊时应使用敌敌畏药液，并按说明书比例进行调配喷杀。

④楼层灭蝇时间应定于17：00—19：00最佳，用量按药液说明的比例进行调配，药液一般喷洒在阴暗角落及天台阴暗处。

⑤灭鼠时间应定于22：00后进行，灭鼠药一般投洒在各阴暗角落及洞口附近，放药后第二日早上7：00前应将收捡的死老鼠用垃圾袋装好送到垃圾清运站。

⑥蚯蚓药应在阴雨气候时均匀投撒，投撒后需进行少量的淋水，使药物能充分溶解渗入土中杀死蚯蚓。

四、监督执行

绿化人员上班应进行统一着装及标识，工具进行统—管理。负责对管理区域内花草树木实施浇水、修剪、施肥、杀虫等具体作业；根据区域环境及景观实际开展有效工作，人员工作根据管理区域内绿化面积情况和植物种类进行要求和分配，同时兼顾绿化区域内清洁卫生。人员设置应有保障，管理处应随时进行检查、指导和要求。

工作时间7：00—11：30时，1 3：00—18：00时。其它工作协助。

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