物业管理方案(2)

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3、各项管理费在使用中，本着勤俭节约的原则，在保证管理服务质量的前提下，合理使用。

物业管理费构成主要由：

①管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费； ②物业共用部位，共用设施设备日常运行、维修和养护费； ③物业管理区域绿化养护费用： ④物业管理区域清洁卫生费； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费；

⑦合理利润及法定税费。

第二节 物管收费计划

1、员工年度工资及福利费总额测试为320677 元，其中： ①员工年度工资总额为19，650元×12个月=235800元 ②员工年度福利费为82277元，其计算见下表：

序 号 1 项目 社会 保险 加班费 服装费 合计 测试依据 (1)社会保险为工资总额的27.95% (2)公司中60%员工购买养老保险 (3)235800元×27.95%×60%=39543.7元 (1)人均每月加班2天 (2)235800元/12个月/22.5天×2天×20元=34933.3元 (1)服装费每人每年按300元计 (2)26人 ×300元=7800元 ---------------- 元/年 39543.7 2 3 34933.3 7800 82277 - 6 -

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2、公共设施、设备日常运行维护费测算

序号 1 项 目 维修工具费 合 计 测试依据 2人， 每人每年200元 ---------- 元/年 400 400 3、绿化管理费测算

序号 1 2 3 4 项 目 绿化工具费 劳保用品费 农药化肥费 景观再造费 合计 测试依据 每人每年300元，共3人 每人每年200元，共3人 每年0.5元/㎡×7870㎡ 每年 --------- 元/年 900 600 3935 1000 6435 4、清洁卫生费测算

序号 1 2 3 4 项 目 工具购置费 劳保用品费 消杀费 其它费用 合计 测试依据 每人每年400元，7人 每人每年100元，7人 公共面积每年每平方米0.20元 清洁工隔时突击清洁费 --------- 元/年 2800 700 4000 1000 8500 5、保安费用测算

序号 1 2 项 目 器械装备费 人身保险费 合计 测试依据 每人每年200元 ×15人 每人每年300元 ×15人 --------- 元/年 3000 4500 7500

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6、办公费测算

序号 1 2 3 4 5 6 7 项 目 交通费用 通讯费 低耗办公用品 书报费 广告宣传费 办公水电费 杂费 合计 测试依据 每月100元 每月300元 每月100元 每年200元 每月50元 每月150元 每月200元 ------------- 元/年 1200 3600 1200 200 600 1800 2400 11000 7、法定税收测算：382302.82元×5.55%=21026.66元

8、物业管理费用支出总额为： 351912元+21026.66元=372938.66元

第三节 物管收费标准测示

（1）办公楼：每月3元/平方米

月收入为：8763.48平方米×3元/平方米=26290.44元 年收入为：8763.48平方米×3元/平方米×12个月 =315485.28元

（2）住宅区每月0.8元/平方米

月收入为:6960.16平方米×0.8元=5568.13元

年收入为：6960.16平方米×0.8元×12个月=66817.54元 以上两项合计为：年收入382302.82元 利润测算：

382302.82元－372938.66元=9364.16元

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第四章 物业管理服务内容

本章节主要就本公司在云南省特种设备安全检测研究院、云南省标准化研究院及其配套设施的各项服务内容、流程、标准、要求进行表述。对各项服务内容事项的具体实施、贯彻和落实，本公司将依据质量管理体系的要求并结合本项目特征、状况以及业主和物业使用人的需求，管理服务实际予以认真施行。

物业管理服务的常见过程包括：物业接管验收、签订物业管理服务协议、入住、供电、供水、装修管理、收费、清洁服务、绿化服务、安全管理、消防管理、车辆管理、房屋及公用设施、设备的维修和管理、业主报修服务、社区文化服务、代收代缴服务、访问业主；处理业主违例事件等。

其中，安全管理、车辆管理、清洁服务、绿化服务、装修管理、代收代缴服务、房屋公共设施设备的维修和管理为关键过程；安全管理和消防管理既是关键过程又是特殊过程。

本章节包括以下内容： 接待室接待流程及服务标准 保洁工作流程与质量标准 绿化工作流程及标准 维修服务及标准

业主和物业使用人报修处理工作流程 维修工作作业程序

设施设备日常运行维护保养标准

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楼宇及公用设施维修、养护工作流程与质量标准 机电设备管理工作流程与质量标准 区域内交通管理工作流程与质量标准 区域内消防管理 消防管理工作与质量标准

第一节 接待室接待服务标准

服务中心工作作业程序 一、目的

接待和受理区域内业主及物业使用人的要求事项，协调、安排管理处各班组处理日常业务，向上级反映汇报有关问题及事务。

二、使用范围

适用于本公司管辖的小区（大厦） 三、职责

1、管理处接待室当（值）班管理员对来访业主及物业使用人必须热情服务，礼貌周到，耐心细致，文明用语。

2、管理处接待室当（值）班管理员对来访业主及物业使用人所反映、要求、咨询事务的受理、处理和内部业务的协调、安排。具体负责日常事务的协调、处理工作。

四、工作程序

1、管理处接待室当（值）班管理员对来访业主及物业使用人来人、来电及其他形式反映问题事项进行解答、登记和安排协调处理，对涉及班组业务进行调度和安排，并对处理情况、结果予以记录。

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