刘彦斌(5)

保值的工具，但是我现在跟客户讲，不要过多的投资房产，人有个一套房最多两套房够了，因为你睡的地方也就三尺宽。无论你有广厦千万间，睡觉就需三尺宽，赵本山讲过，最后这个小盒才是你永远的家，这个一点都没错啊，把这个东西看开了，不要买好多套，买了一房娶二房，娶了二房想三房，这种事在过去十年是对的，因为房产是涨得最猛的，北京房产涨了四五倍，但是我认为为十年二十年，北京的房价最多可能还有向上一倍的区间，有的人说再过25年，北京房价会到80万块钱一米，我觉得这个人做梦，说梦话，但是北京房价比香港贵，我觉得是非常正常的事。

但是悬在房价上最大利剑是房产税，我刚才跟你们讲过了，不动产的东西是最好征税的，我名下的黄金，保险单可以避税，黄金可以藏在保险箱里不让政府看见。银行存款可以取成现金放在家里，但是房子在那儿坐有名站有姓，你是跑不了的，政府拿这个东西征税，你连跑都跑不了。 我们举一个特别简单的例子，我个人认为中国目前这种情况，政府向首套房征税的概率等于零，二房开始征，如果你有二房可能面临征税，但是税率低，然后如果有三房四房五房，越往上越高，或者到三房以上会给你比较高的税率，我们举个简单例子，给你3%税率，按房产的评估家，比如我们家房子评估500万，你们小区房子评估500万，我一年要征3%的税，我一年要向政府交15万现金，而且是年年交，你不交就是违法，如果我们家像这样的房子有十套，每天都睡不了觉了，一年150万，现金啊？延迟就要收滞纳金，所以说对那些有好多套房子的人，我觉得他们未来唯一出路就是抛掉手中的房产，否则他们就会天天做做梦，每天睡不着，征这个是最好征的一件事，全世界都对房产征税，这是最好征的，而且这种收入

不像卖地，卖地卖完就没了，房产税是永续收入。所以对那些有好多房子的人，不是什么好消息，如果你们客户有好多处房产最好，建议他们不要持有那被多。

我现在跟客户讲，不要建议客户持有那么多房产，有一天会遭罪的，但是实行房产税以后，为房产价格会有一定程度的抑制，但是不会抑制得太久，不会抑制得很高，北京房价继续涨，因为北京这种城市，刚性需求太强烈了，全中国有钱人都在这儿买，很多人说，中国房价收入比不成比例，我说你别拿这个说事，为什么不拿房价收入比说事吗？因为中国特别多的有钱人，他们收入是不透明的，他们挣的那些钱看不见，床底下拉开都是现金，睡觉不用海面垫的，里面垫的都是钱。

第四黄金，我个人一直是黄金金价上涨持续鼓吹者，我认为黄金价格长期会出现持续的上涨，但是因为黄金在过去的十几年里，从200多美金涨到1900多美金，然后又跌落下来，所以今年年初跟他们讲，我说黄金今年回涨到1200，然后三年之内回涨到1000是很正常的，年初的时候当时媒体采访我，我说到1200，我们从技术上来看，不是我说的，我没有这么神，结果今年真的回到1200以下，我没有这么神，经常接受媒体采访，媒体为了吸引读者眼球一定要让我说一个数出来，所以我蒙着说一个数说到1200，结果后来真到1200，结果后来我那天在外面有一次演讲，我又说三年之内会到1000，结果我不知道下面坐了几个媒体，结果媒体第二天把我东西登了报，结果在大妈抢黄金第二天，全中国各大网站上都登了一条东西说，刘彦斌说黄金要到1000，三年都没戏，那个时候正跟全国人民一起，对抗华尔街，大妈抢黄金的热潮相对着，网上那个骂我啊，骂我祖宗八辈，

我老婆一个同事跟我老婆发短信，跟我老婆说，怎么养了这么一条狗，你赶紧啊把他牵回去算了，我老婆觉得特别伤心，说老公你以后别说这种话了，我说无所谓，我说一个人要想从成名人早就被骂大了，我们从成名到现在，被骂的，我现在听了这东西笑了一下，有人骂还证明有人关注我，最可怕没人骂我，贱是吗？

所以我认为长期黄金价格还是会涨，因为纸币越发越多，这就是黄金上涨根本的原因，未来再过十年二十年，黄金多2千3千都是很正常的，但是我代表我说得对及我们也不建议你们向客户推荐黄金的时候，说出一个要肯定买的决定，因为这个东西有一点像股票，涨跌不一，如果客户要买黄金，一向他们推荐买金条，因为金条价格即使跌了，客户不会特别抱怨你，因为看的得见摸得着，他觉得心理特别踏实。

如果客户不是特别有钱的那种人，你们向客户推荐的时候，可以让他们去银行买纸黄金定投，纸黄金定透高了可以卖200，低了也可以卖200的，时间一长像基金定投的时候，它不会出大的问题，所以你们向客户推荐的时候，这个不会出大的问题，但是我个人认为，长期来看黄金价格一定上涨，我是黄金价格上涨的鼓吹者，但是黄金这个东西跟房产和保险不太一样，这个东西不可以大量持有，我可以1000万太平人寿买保单没问题，就一张纸，不会占多大地方，如果买一千万块地方就会占一点地方，而且你每天回家还得看着，这是有问题的，黄金适合少量配置，黄金最适合配置的，是女人给自己存私房钱的时候会好一点，女人背着老公存言私房钱，存几根大条待着，会觉得心理上踏实，你可能这辈子，都用不上这东西，但是你会觉得心理踏实。

那么如果像金项链金戒指这些东西，都不属于黄金投资，这属于消费，你一旦卖的时候，这东西不值钱了。一要买大条子，第二买纸黄金，一定不要向客户推荐AUT+D，所谓AUT+D就是用一块钱做十块钱的生意，跟期货一样，我告诉你做AUT+D的人，基本上也是100个人进去，99个人光着屁股出来，这是赌博，不要向客户推荐AUT+D，你们可能不接触这个东西。 下面我们讲收益性资产，收益性资产做这样几件事，第一股票，客户配股票，股票是最好的长期投资工具，股票是最能赚钱的，如果你买对了股票，一年可以翻五倍，十年可以翻二十倍三十倍，都是可能的，但是我刚才讲过了，100个进股市的，95个是不赚钱的，大部分进股市的人都是赔着出来的，所以如果客户买股票你不要反对，但是你们记住了，你们作为理财顾问，绝对不要向客户推荐股票，因为那是谁也说不准的一件事，说了就出问题，客户赢了钱不感谢你，客户输了钱就会骂你，绝对不要向客户推荐股票，但是股票是作为一种最好的长期投资工具，很多客户都是配的，这也是最广泛的投资工具。

第二基金，基金分以下几种：1、证券投资基金。就是银行里代卖的，你们个人可能也会买证券投资基金。如果客户要问你买哪只基金好，你们只向客户推荐一种指数基金，沪深300指数基金，向客户推荐是没问题的，如果客户现在买，现在大盘处于低位上，沪深300指数基金没问题的，如果吃不准，还是像我刚才跟你说的，向客户推荐指数基金的定投，这样你永远都没有错，因为大盘长期来讲指数一定是上涨的，所以定投的产品一定赚钱的，但是定投可以在高位时买，低位时买，避免了一次性购买陷入的被动，如果客户向你们说，他愿意投资基金是什么？你们就向他推荐指

数基金的定投，因为从长期来讲，基金赢钱是大概率事件，市场上现在有1000多只基金，你知道哪只基金好啊，只有被动型的基金最适合向客户推荐，客户如果想炒股票，他不懂，你就让他买指数基金买定投，比如客户说我想先投10万块钱的，你就让他先投入10万块钱的指数基金，沪深300，华夏300等都可以，剩下时间客户可以一个月投一千块钱长期来讲一定是赚钱的，而且还可以规避你很多风险。

2、银行理财产品。非保本保息的理财产品，也是属于银行发行的基金一种，尽量不推荐客户买。

3、投连险。投资联接保险本质是基金不是保险。要让客户买投连险，就像买证券投资基金一样，其实买投连险每年交保费也是一种定投。我见过保险公司好的收益，八年的时间收益能翻上12倍。如果客户买投连险，投连险一般分四个账户，货币账户、债券账户、基金中的基金，还有进取性账户，就是投资股票，如果客户买投连险，就让他们买基金中的基金和股票基金，因为客户拿这笔钱做投连险是博收益的，不是博安全的，如果买债券和货币账户，客户是没什么收益的懂吗？但是这种账户价格是有波动的，好的时候能挣钱，不好的时候可能亏，所以客户让买投连险，本质上就是按年的基金定投，如果客户选择投联险，就向他们推荐基金中的基金和股票基金，基金中的基金叫FOF，就是说你成立一只基金来买我的基金，买好多种基金。基金中的基金和股票账户让他来买这个账户。 下面讲一种经常会碰到的，以后你们公司也会卖这种产品叫信托，信托一般适合于高端客户，起步是100万，然后会有300万的适合于高端客户买，但是跟客户讲信托产品的时候，一定要说明一点，这个东西是有可

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