产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓，首期度假物业研究27P - 图(5)

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5，非住宿消费： 投资人可以享受酒店内所有消费项目的折扣优惠和挂帐服务，这需要与酒店管理公司进行充分的协商并达成一致。 6，客户相关合同 《商品房买卖合同》、《物业经营管理委托合同》、《酒店会员消费合同》 7，相关文件 《平面图》，《面积测绘表》，《装修标准》《房间家具配置清单》，《业主权益说明》 为了进一步进行财务分析，建议尽快取得下列主要数据： 土地成本、建安成本（含园林绿化等）； 客房装修成本； 客房家具配套成本； 酒店运营的财务数据（不变成本、可变成本、收支平衡点——最低开房率） 客房代管成本、客房布草更换费用（深圳雅兰酒店基本运行费用为40元/平方米*月，换洗布草及补充洗漱用品费用70元/间*次）。 七， 1，主要建筑技术经济指标（需根据设计最终调整）： 规划指标 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 单位 地块1 一期 工程 二期 三期 工程 工程 总计 备注 首期度假物业财务分析 m2 145721.27 m2 142863.00 m2 2857.28 77756 0 145721.27 142863.00 2857.28 人防 77756 42860 12000 6084 3000 0 含地上地下 21 高层、小高层公寓（初装修） m2 18层酒店式公寓（精装修） m2 别墅（带泳池、中央空调） m2 商业 办公楼（精装） 服务用房 人防 m2 m2 m2 m2 m2 34920 42863 20000 42860 22860 12000 12000 6084 3000 0 1163.00 2857.28 含地上地下 1163.994 2857.28 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

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可销售、经营面积 m2 141700 77756 12000 6084 3000 0 0 20000 141700 77756 42860 高层、小高层公寓（初装修） m2 18层酒店式公寓（精装修） m2 别墅（带泳池、中央空调） m2 商业 办公楼（精装） m2 m2 34920 42863 42860 22860 12000 6084 3000 2，建设成本 单位销售面积成本费用指标 项 目 高层、小高层公寓（粗装修） 18层酒店式公寓（精装修） 别墅（带泳池、中央空调） 商业 办公楼（精装） 合 计 销售面积（m2） 77756 42860 12000 6084 3000 141700 建筑安装造价（万按照面积分摊的按照建筑安装造价分单位成本费用元） 成本费用 摊的成本费用 （元/m2） 3094.20 4771.76 4911.56 3094.20 3793.18 3770.31 11663.40 11572.20 3360.00 912.60 600.00 28108.20 7754.19 4274.20 1196.70 606.72 299.17 14130.97 4641.67 4605.37 1337.17 363.19 238.78 11186.18404 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

22 3，销售目标与销售收入 销售收入计划表 序号 销售项目 可销售面积 (m2) 42860 12000 6084 3000 0 合计 销售收入（万元） 销售税金（万元） 营业税（万元） 城建税（万元） 教育费附加（万元） 房屋交易手续费 预征税金（万元） 预征土地增值税（万元） 销售净收入（万元） 1 6000 32.00% 10000 80.00% 2 4500 27.00% 6000 21.33% 10000 20.00% 3 4810 29.00% 7000 28.00% 6000 25.00% 4 4500 33.00% 7000 18.67% 6000 25.00% 5 6 平均价格 价格 销售比例 价格 销售比例 价格 销售比例 价格 销售比例 价格 销售比例 价格 销售比例 (元/m2) 4500 11.00% 6.04% 4.98% 0.00 227.09 192.45 9.62 5.77 19.24 38.49 38.49 3583.35 合计 1 高层、小高层公寓（初装修） 77756 2 18层酒店式公寓（精装修） 3 别墅（带泳池、中央空调） 4 商业 5 办公楼（精装） 6 ? 4590 35690.004 6466.64 27716 10000 3000 0 0 12000 1825.2 0 0 141700 16.45% 1051.95 891.48 44.57 26.74 89.15 178.30 178.30 16599.36 22.96% 1022.69 866.69 43.33 26.00 86.67 173.34 173.34 16137.72 25.46% 1189.41 1007.98 50.40 30.24 100.80 201.60 201.60 18768.55 24.83% 1065.50 902.97 45.15 27.09 90.30 180.59 180.59 16813.27 17829.60 23.09% 17333.75 22.44% 20159.56 26.10% 18059.37 23.38% 3848.92 0.00% 5450.33 77231.20 0.00% 4556.64 3861.56 193.08 115.85 386.16 772.31 772.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 71902.25 自留物业：办公楼3000平方米，商业3042平方米 八， 首期度假物业投资回报分析（最终需由酒店管理公司根据实际情况调整） 基本假设条件：客房180间，其中标准间108个（52.73平方米），豪华套间36个（68.47平方米），总统套间36个（113.84平方米）。 标准间的销售收入为60450元/间·年（按60%的开房率计算） 月份 5,6,7,8,9 4,10, 1,2,3,11,12 非假日 天数 109天 50 107 销售 价格 300 150 100 合计 假日 销售 合计 总计 收入 天数 价格 收入 分值 32700 44 7500 16 750 33000 65700 400 6400 13900 150 6600 17300 650 650 650 10700 44 10月1日（中秋节）附加 4月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加 除夕、正月初一、初二、初三共4天附加 12月24、25日、12月31日、1月1日共4天附加 合计 261 400 2000 2000 100 200 400 800 400 800 50900 104 49850 100750 豪华套房的收入为86430元/间·年（销售价格按照标准间的1.4倍计算） 总统套房的收入为151125元/间·年（销售价格按照标准间的2.5倍计算） 酒店全年收入为：[60450*108+86430*36+151125*36]*2=30161160元。 深圳雅兰酒店建筑面积约10000平方米，不是理想的酒店规模，其测算的管理费用和布草换洗费用等还是有参考价值的（可能稍有偏高），即：管理费40元/月·平方米，布草换洗费70元/天·间 标准间的年费用支出为：40*53*12+70*365*0.6=40770元 营业税等5.4%，3264元，税前年毛利为60450-3264-40770=16416元。 不计所得税，标准间的年收益为16416元。按单价6000元/平方米计算，经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

面积52.73平方米，物业价值为316380元，收益率为5.19%。 同样可以计算出豪华套间的投资回报率： 豪华套间的年费用支出为：40*68.5*12+70*365*0.6=48210元 营业税等5.4%，86430*5.4%=4667元，税前年毛利为86430-4667-48210=33553元。 不计所得税，豪华套间的年收益为33553元。按单价6000元/平方米计算，面积68.47平方米，物业价值为410820元，收益率为8.17%。 总统套间年费用支出为：40*114*12+70*2*365*0.6=85380元 营业税等5.4%，151125*5.4%=8161元，税前年毛利为151125-8161-85380=57584元。 不计所得税，豪华套间的年收益为57584元。按单价6000元/平方米计算，面积113.84平方米，物业价值为683040元，收益率为8.43%。 从以上计算可以看出：标准间的投资回报明显低于豪华套间和总统套间的投资回报，原因是我们开房率都按60%计算的。在实际经营中，标准间的销售肯定比套间好。 基本平衡点的计算：设综合门市价格为X元/天，则： [X（1-5.4%）-70]365=40*53*12，X=148元 按60%开房率计算，标准间的租金为246元/天；按50%的开房率计算，标准间的租金为296元/天。 投资人权益计算 据此，我们可以大致确定酒店投资人权益，保障在15000-16000元/年左右。分三种情况： A：完全自住型：全部费用由客人自己承担，另外需支付物业管理费（约4元/平方米*月）和公共水电费用、设备维修基金等，布草更换与洗涤费用为70元/天。 B：半自住型：购房人（投资人）拥有15000元左右的住房权，折合每年平季60天（或旺季30天）的自住权，其余天数由经营管理公司经营，不再享经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

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