产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓，首期度假物业研究27P - 图(2)

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按照居家来配置的。 四， 海航分时度假产品 海航酒店集团作为海航集团的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售。康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已经销售完毕。而海口新国宾馆则销售业绩一般。 由于其他酒店不是按度假酒店设计的，所在城市也不是旅游城市等原因的约束，只有海南的三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售。海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房。客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定的等值计算公式。海航系统内的交换是免费的，系统外的交换按RCI的规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右。 笔者调查时，销售情况很不好。原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换的酒店不了解等）。所以，海航酒店集团的分时度假产品是不成功的。 产权酒店——天域酒店二期 天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。 与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业。天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

6 典型案例分析 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

提供多达21种房型选择。二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。 天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。 天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。 产权酒店——海口金茂大厦 经营管理：金茂物业管理公司 地点：海口市国贸北路26号（德派斯大厦对面） 区域特点：属于金贸区核心位置。是个闹中取静的地方，周边银行、超市、商场、美食街、酒店、酒吧、证券公司等各种配套齐全，位置优越。商务、办公人流比较多。 交通：主要交通为国贸北路，与一条辅助路交叉，交通便利，酒店临街醒目。 物业情况：该物业为停缓建项目，后经拍卖续建。楼高26层，建筑面积20020平方米，地下两层车库，地上一层为酒店大堂，夹层、二层为商业经营用房，3-8层为，9-26层为住宅公寓。公寓部分已经销售完成。 物业配套：商务中心、咖啡吧、量贩KTV、快餐厅、美容美发、超市 客房面积：43.47平方米-75.41平方米 价格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均价格在4500元/平方米 装修标准：按三星标准装修，地面瓷砖，休闲式家具，厨卫齐全，无阳台，中央空调，独立开关、走表。 回报方案：委托经营十年，每年固定回报房款6.5%，每年三十天免费入住权。可以在兴隆、三亚互换等级酒店免费入住。 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

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付款方式：一次性付款，酒店的回报款每半年支付一次，一年两次。 分期付款：首付5成，，酒店管理公司则以每月回报代付月供。 经营状况：已经经营一年，经营状况良好，开房率比较高，房价在200元/标间。 投资人：以上海客人比较多，这和公司老板在上海的资源有关系。 评价：位置比较优越，是国贸闹中取静的地方，楼上的公寓和小型办公室，带来一定的消费者，酒店定位作为商务酒店，定位准确，四周有充沛的散客入住，保证酒店良好的经营状况。投资回报的比率也比较合理，酒店经营状况稳定，销售市场找得比较准，销售业绩达到70%，酒店设施有不足，停车位少，大堂狭小，物业增值空间有限。 五， 深圳雅兰酒店管理概要 经营管理公司 雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店的部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理。 雅兰酒店的筹备开业和第一年的经营管理由深圳雅兰酒店有限公司（筹）委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。 运作机制 经营管理公司将按照中华人民共和国的财务与审计制度实施管理， 以高透明度面向业主对经营管理方面的各类质询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。 日常酒店管理 包括酒店各项设施，设备的日常维护和酒店经营管理与运行工作。 业主卡 每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

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主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。 业主委托经营管理方式 雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。 （1）客房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用） ＊ 业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次。客房服务务费每年按市场价格调整一次。 （2）业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分， 业主入住时按当日积分签分累计。对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住签分制 （3）业主委经营管理方式 采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房。 A方案：休闲投资型（享有100％利润分配） 委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）； 业主可随时入住酒店，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏； 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不乞讨变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止； 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

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当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。 B方案：投资回报型（享有60％利润分配） 委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损； 每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付； 超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制； 在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。（具体分配方案见第八条） 业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条的计算方法分担亏损。 （4）完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营） 酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配； 当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间的客房服务费。 业主入住管理 （1）客房分配与核算 由酒店公司按照市场需求，对客房进行统一、科学的管理，合理分配客源，按酒店1、2号楼的整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁（包括发展商参见房在内）。 （2）业主入住管理 A、预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。

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