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所有家具。 4、宠物 为保酒店环境整洁及入住客人的安全，在酒店范围内禁止饲养宠物，各业主应严格遵守。 附表一：业主入住“签分制” 雅兰酒店业主利润分业主物业价格与业主入住酒店积分计算。 一、业主物业价格因素 物业价格因素=业主物业价格/酒店联营物业总价格（见附表二） 业主酒店利润=酒店可分配利润*物业价格系数 酒店总利润=酒店营业总收入-（营业成本+营业税金+管理费用+财务费用+折旧费+所得税） 可分配利润=总利润+折旧费 二、2001年业主入住酒店记分（每年根据不同公共假期数进行调整） 假月份 分值 合计 日 分值 合计 总计 分值 非假日天数 （分/日） 分值 天（分/日） 分数 值 7.5 4 1.50 6.5 4 1 2 330 657 64 131.5 66 173 5,6,7,8,9 4,10, 1,2,3,11,12 109 50 107 3.00 1.50 1.00 327 44 67.5 16 107 44 10月1日（中秋节）附加 4月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加 除夕、正月初一、初二、初三共4天附加 12月24、25日、12月31日、1月1日共4天附加 6.5 6.5 20 4 8 20 4 8 16 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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合计 261 501.5 104 498.5 1000 业主积分系数=（1000--入住积分）/1000 ** 客房物业价格按发展商公布价计算。 ** 每年度根据淡旺季经营情况做适当调整，酒店保留修改权。 附表二：酒店联营物业 酒店联营（股份） 楼号 层数 位置 建筑面积 每M2售价 1 2 1 2 3 4 5 1 1 2 2 2 2 2 01 05 10 04 42.07 193.61 370.87 110.46 13.910 14,000 16,000 15,137 15,838 16,714 13,910 13,910 12,000 12,000 12,000 12,000 12,912 13,437 14,106 金额 免费 2,693,115 5,192,180 1,767,360 20,375,915 21,319,513 24,618,055 845,171 866,871 4,440,600 1,771,920 1,774,680 894,000 免费 17,322,641 18,027,406 20,706,584 用途 机房 泳池 功能厅 会议室 客房 客房 客房 冲凉 冲凉 钟点房 钟点房 健身 美发 机房 客房 客房 客房 1-32 1346.10 1-32 1346.10 1-32 1472.90 05 06 6-10 1-2 4-5 0-3 015B 60.76 62.32 370.05 147.66 147.89 74.50 36.58 1341.62 1341.62 1467.9 3 4 5 小计 9,933.01 14,357.78 142,616,011 17 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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六， 金融街惠州公司你开发建设的首期度假物业位于惠州惠东巽寮湾，东至高差80米左右的山岭，南至巽寮老市镇，西至沙滩，北至高差40米左右的山坡。 目前该地块现状为金融街巽寮度假村，地势东高西低，南高北低，呈东南向西北渐次倾斜地势。该度假村在未来的建设中拟大部分拆除，并结合设计及建设需要局部保留。 区域规划图及红线图如下： 首期度假物业的定位建议 结合上述对产权酒店经营方式的研究，现针对巽寮首期度假物业的经营方式浅析如下： （一）产品定位(来源：《设计任务书》) 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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根据金色海岸区域规划，该物业的总体定位为：高尚滨海休闲度假社区。即：具备一定休闲娱乐配套同时也具备一定度假酒店功能的度假、休闲公寓社区。应力争以具有独特性的产品、具有市场特异性的项目形象引领消费人群。 根据我公司已经取得的国土证，巽寮湾度假村用地面积为158,993.89平方米，容积率：0.7，地上建筑面积：111,295.72平米。用地性质为商住。 产品以小高层公寓为主，可设置少量独栋别墅或联排别墅。假定户型配比及面积分配如下： 公寓部分：50平米以下（标间）户型800套；50-70（一房套间）平米户型300套；120平米（度假公寓）和别墅100套。合计销售套数：1200套；销售建筑面积（含设备分摊）：7.3万平米。 为了有利于销售、经营和管理，建议至少40%的房间是按酒店标准进行设计的（酒店统一经营管理模式），其余的是按传统居家型公寓进行设计的（酒店代管的物业管理模式）。 商业服务配套建筑面积（含设备分摊）：3000-5000平方米； 车库面积（含设备及车道分摊）：3万平米（1户1车位配比），由于产品定位为产权酒店，建议车位不做物业销售，除非客户要求购买。 建筑定位：客房按照高档公寓报建（按酒店报建存在消防、人防等投入加大问题），不设中央空调，统一安装分户空调（要求专用供电线路）。公共走廊建议采用自然通风，从而节约投资和运营成本。 经营性公寓统一按照四星级酒店装修和管理。为了日后正常经营执行四星级收费标准,酒店应按照四星级酒店作公共配套。代管型公寓公共区域按三星级标准装修，公寓内部不装修（毛坯房交房），物业公司提供装修菜单，由业主选择。 为了便于物业分割和让公摊透明，且有利于长期正常运营,公共配套最好能单独成栋。公共配套不分割销售，产权归发展商。 公共配套应包括下列内容：大堂、大堂吧、中餐厅（多功能厅）、西餐厅、淡水泳池、沙滩酒吧、水上运动项目、户外运动器材租赁等。公共配套的面积需要设计部门或设计单位进行计算。 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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如果能找到温泉，建议淡水泳池与温泉结合，建设大型嘻水项目，这样可以解决淡季经营的问题。 项目成功的关键：价格支撑点、经营收入支撑点、客人回头的理由。解决了这三个问题，首期销售物业就成功了。因此，在策划首期物业的同时，也要花大量精力解决外部交通问题（至深圳的巴士、至澳头/水头的轮渡）和旅游资源建设问题（登山道、户外运动设施、水上运动设施等）。 （二）客户定位 1、业主客户定位： 投资型客户，特别关注稀缺资源，看好未来升值潜力； 度假型客户，以短期度假为主，家庭或朋友结伴出行为主，兼顾部分旅游团； 居住型客户，作为第二居所，事业有成、追求健康的生活。 2、经营住户定位： 国内外旅行社、订房网络客源，50％；商务会议培训、公司休假客源，25％；旅游及其它散客及内部系统客源，25％。 3，投资回报 采用“天域酒店模式”：投资人可以分得销售收入的30%—40%，销售收入的60%—70%作为酒店经营管理、维护维修、设备更新、税费等支出。这样，投资人不承担亏损风险，同时对酒店的经营管理者提出了比较明确的底线和较高的目标。 4，业主自住管理： 建议在第一个3-5年的经营管理期，加大自住房间的天数，增加到30天，减少收益回报（比如门市流水的30%-35%）。目的是降低经营风险，加大投资人的推广责任。 建议采用深圳雅兰酒店的方式，计算出日常开支（布草更换费、日常管理费等），淡季价格、旺季价格和投资人每年的自住总费用（或折算成分值），具体入住日期由投资人自行决定，但有通知约定。 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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