物业维修标准运作手册(SOP)(8)

d) 遇重大报修或故障，必须与各工种负责人联系并通报部门主管。 e) 当日值班者需将昨日各班组的报修记录，交至行政助理处存档。 f) 若前一班未能完成或已完成但仍需继续观察的维修工作，当班

人员需安排维修工跟进，并将情况记录在案。

g) 各工种负责人或领班必须每天查阅报修记录，并检查重要客户

或重大维修的处理情况，以监控维修质量。

h) 值班者须审核每一份维修单的工作内容，并及时反馈给800客

服中心。

3.2 交接班制度

3.2.1 值班人员应按预定安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私

自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得部门经理的同意，按规定办理请假手续，才能休假。若遇紧急情况，可于上班前向班组领班请假，批准后方能休假。

3.2.2 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准

备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班时，双方值班人员在值班日志上签字。

3.2.3 在下列情况下不得交接班：

-在事故处理未完成时； -交接班准备工作未完成时； -接班人员因故未到时；

-接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时；

-因工作需要超时加班并由部门经理/领班要求时。

3.3 报告制度

3.3.1. 下列情况须报告领班：

-主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况； -设备出现故障或停机检修； -零部件更换及修理； -维修人员的工作去向； -值班人员暂时离岗；

-需要与其他班组及上级联系。

3.3.2. 下列情况必须报告部门经理：

-重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况； -采用新的运行方式；

-重点设备发生故障或停机抢修； -系统故障及检修；

-重要零部件更换、修理、加工及改造； -工具、备件、公共维修材料申购与领用； -设施设备的增改工程及外判工程； -员工加班、调班、休假； -需要与上级及外协联系。

3.3.3. 下列情况必须由当值人员及领班撰写特别事件报告：

-设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡； -管道发生漏水，并引起设备或装修损坏； -意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故； -玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落； -地库由于各种原因严重积水；

-其它异常(有损失或有重大影响)的情况。

3.4 安全、防火制度

3.4.1. 全体员工必须加强治安防范意识，执行公司制订的安全管理制度，协同

保安部门认真做好大厦设施设备的安全保卫工作。

3.4.2. 各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况，应迅速处理

上报，并负责保持好现场。

3.4.3. 未经部门经理的批准，外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等)禁

止进入变配电房、电梯机房、BA控制房、空调机房、水泵房等设备机房，经批准进入的人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。

3.4.4. 各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全

检查；各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查；如发现不安全因素，及时进行整改。

3.4.5. 不得随意配制各种机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁

好。

3.4.6. 工具、材料要有专人管理，严禁私自携带工具、材料出大厦。 3.4.7. 需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物

品，施工后认真检查，确保无火种时方能离开。

3.4.8. 发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾，一旦大厦发生火灾，

维修部的首要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、正压风机、排烟风机等所有消防设备的正常运行。

3.5 巡视检查制度

设施设备例行巡视检查的目的是为了主动掌握系统设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保安全经济运行。 3.5.1 巡视检查方式：

-定期巡查：在规定时间、区域进行例行检查。 -季节性巡查：当季节变化、气候突变时的特别检查。

-故障性巡查：在设备有故障或故障排除后的巡视，重点检查故障是否扩大或修复后的运行状况。

-专项巡查：为达到某种目的进行的有针对性的单项检查。如消防检查、卫生检查、安全检查。

-综合巡查：为达到某种标准或年度综合性的大检查，包括所有设施设备。 3.5.2 一般巡视检查方法：

-看：

a) 设备内外的清洁、完整；

b) 仪表、油位、灯光信号指示是否正常； c) 控制开关、阀门启闭是否正确；

d) 转动部件的磨损，受力部件的变形情况； e) 有无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；

f) 绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落接点是否熔化,脱落； g) 变配电间的模拟图及各种挂牌是否符合实际状况；

h) 照明灯具、开关、烟感和温感探头、预先报警器、摄像探头等部

件安装与状况是否完整有效；

i) 卫星天线装置是否牢固、电视节目视音质量是否稳定。 -听：

a) 转动设备转动声是否均匀，有无异声； b) 电气设备有无放电声；

c) 接触器、变压器铁芯的电磁声响是否正常；

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