XXX商业广场及住宅物业管理方案(技术标)20151201(7)

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第三章 物业管理服务内容及要求

3.1 物业管理服务各阶段的主要内容 3.1.1 售前阶段

序号 项目 内容 ? 对物业基本情况进行前期调查，掌握相关数据、资料； ? 熟悉规划设计图纸，从物业管理的角了解XXXXXXXX1 广场基本情度对物业设计方案和配套设施提出意见和建议。 完成时间 况，研究规划? 评估小区规划设计及建设。从管理的设计方案 角度提出一切对日后物业管理有正面及直接影响到建议，如停车场出入口的位臵、监控探头的安装定点、公共设备的设臵位臵等。 ? 参与工程会议； ? 定期了解现场施工进度情况，特别是隐蔽工程的情况； ? 对施工过程中存在的问题提出意见和建议。 2 跟踪现场施工? 从日后管理的角度，分析物业建造的情况 选料及安装方法等。减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见；建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害； 参与智能化系? 评估各机房的规划位臵，建议小区内进驻开始至交房前一个月 3 统、机电设备的安装调试和培训 的配电房、电话机房、水泵房、发电机房等适当位臵，使日后管理能更为畅顺，节省资源，并拟出管理维修保28

进驻开始至交房前一个月

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养计划。 ? 通过参与智能化系统、机电设备的安装、调试充分了解XXXXXXXX广场上述系统的特点，为今后做好维修养护工程提供保障。 前期物业服务招投标 ? 拟制XXXXXXXX广场物业管理方案； ? 协助开发公司办理前期物业服务招投标的相关手续。 ? 服务中心人员的选拔、招聘、培训及上岗 ? 物业公司总部派驻技术骨干，提供技术支持。 ? 物业竣工后，与开发公司公共进行承接查验； ? 依据建设部《物业承接查验管理办法》，逐项检查，发现问题，督促整物业竣工承接查验 改，办理房屋主体及公共设施设备书面正式接管验收、移交手续，做好遗留工程备忘。（前期介入费用将与房地产公司另行商定，不列入预算范围）。 ? 进行物业的接管验收； ? 与开发公司移交物业有关图纸、资料。 ? 编制管理服务中心运作资料及切合实制定管理规章制度 际的各项制度。如编制《服务指南》、《业主手册》及“业主装修管理事项”，并尽可能送达给准业主，使业主提前对管理运作有充分了解。 前期入伙前2个月 交房前一个月 交房前一个月 楼盘开盘前一个月 4 筹备成立5 XXXXXXXX广场物业服务中心 6 7 3.1.2

序号

售中阶段

项目 29

内容 完成时间 XXXXXXXX广场商住项目物业管理方案

? 配合开发公司节日期间的布臵和各项配合开发公司的营销活动 销售活动的开展； ? 配合销售需要，进行物业公司品牌形楼盘销售时间 象展示和XXXXXXXX广场物业管理方案的宣传。 ? 为销售中心和样板房选派相应服务人员，给准业主们以良好的物业服务体2 销售阶段的物业服务体验 验（如，样板房管理员、接待服务员等）； ? 以专业形象、标准礼仪和优质服务迎接客户。 ? 协助开发公司拟制《入伙通知书》、《入伙手续书》、《收楼须知》、《业主手册》等文件资料。 ? 协助开发单位发交房通知书：列出住办理交楼、入伙手续 户名单、通信地址、联系电话；以挂交房前三个月号信的方式寄送交房通知书，并留下至交房通知书存根；同时将交房通知书的内容电话之日起 告知准业主； ? 根据需要进行入伙仪式的布臵和宣传 ? 配合开发公司带领业主验楼； ? 办理入伙手续，移交房屋钥匙 ? 收集档案资料并科学分类，如工程图纸：建施、水施、电施、结施等；设建立XXXXXXXX4 广场的物业档案资料 备资料：各项机电设备、智能化系统的技术资料，建立设备台帐 ? 设施清单：小区所有公共配套设施清单 ? 其他与物业相关的资料 建立业主档案资料 ? 业主名录（包括联系地址、联系电话等） ? 售楼合同 30

1 楼盘销售时间 3 交房前一个月起 5 交房前一个月起

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? 身份证明和委托书 ? 验楼、收楼资料和入伙资料 ? 其他相关文件、资料等 6 完善管理及办公条件 ? 完善管理及办公条件，安排管理用房、前期入伙前三员工宿舍、管理用物质装备 ? 与居委会、派出所、供水、供电、银外部环境和内7 部管理体系及硬件的导入 行、税务、物业管理主管部门建立良好的关系，确保物业服务中心工作有前期入伙前三一个较好的外部环境 ? 导入IS09001质量管理系统及特色管理服务模式，导入物业管理应用软件 个月 个月 3.1.3

序号 1 售后阶段

项目 保修期管理 内容 ? 及时联系开发公司、施工单位、业主，处理好保修期内的有关问题 ? 办理二次装修的审批手续：审核二次装修图纸，收取装修保证金和装修垃圾清运费，与业主或装修单位签署《装修管理协议书》、《装修安全责任书》，办理《装修许可证》。告知装修注意事项等； ? 装修人员的管理：办理装修人员出入完成时间 交房之日起 2 二次装修管理 卡，实行人员出入登记制度，定期巡视装修现场的人员情况 ? 装修物品管理：实行物品出入登记制度，大宗物品出入预约及登记制度，装修材料统一打包袋装化运送 ? 装修时间管理：非节假日8.00-12.00,14.00-18.30;节假日为9.30-12.00，14.30-18.00，其他时间交房之日起

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不得施工，避免影响业主的正常作息 ? 装修情况巡查：每日巡查装修情况，及时制止违规行为，对于违章装修及时发放整改通知并向主管部门报告。 ? 实行封闭式管理 ? 实行“7重安防管理体系” ? 24小时值班巡逻和中央监控、及时发3 安全管理 现、排除小区的治安、消防隐患 ? 人员、物品出入登记管理 ? 车辆管理和交通秩序维护 ? 建立应急预案，妥善处理紧急事件 ? 每年进行消防和应急演练 ? 设备的基础资料管理、运行管理、维修管理及设备能源和安全管理 ? 消防设施设备：定期检修、保养和试运行 ? 供水：配合自来水公司定期维护、检修 ? 供电：配合电力公司定期维护、检修 4 工程维保 ? 供气：配合燃气公司定期维护、检修 ? 公共设施：设施完好，定期检修，保养 ? 机电设备：建立设备台帐、设备卡，定期检修 ? 机房管理：定期对机房进行保洁、通风 ? 智能化设施的日常使用操作及维护，智能化设施系统的完善 ? 标准化保洁服务 5 环境管理 ? 公共区域和公共设施周期性保洁 交房之日起 交房之日起 交房之日起 （绿化、保洁） ? 生化垃圾日产日清，装修垃圾及时清运

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