XXX商业广场及住宅物业管理方案(技术标)20151201(4)

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服务”，所谓“业主委托式服务”即是物业管理公司作为业主的管家，为其提供“代为看管房间、代为定期清洁房间、代为定期检修电器设备、代为定期养护室内植被等”一系列人性化服务，以确保物业、财产的安全，从而提升物业价值，不断超越业主期望。

1.4.5.4 “明”、“暗”结合，“暗”服务为主

物业管理服务中，看得见的服务为“明”，见不到的服务为“暗”。为高层住宅业户提供的服务既有“明”服务又有“暗”服务，“暗”服务工作的好坏，直接影响到整个管理服务工作。每套住房作为业户休息的私人领域，都是不愿被外人干扰的，必须为其创造一个安静的环境，因此高层住宅的服务不像餐饮服务那样注重场面的渲染，而应注重服务过程的“三轻”，为业户提供的户内家政服务应在业户不在房内的期间进行，让业户感到物业管理公司在为自己服务，而又看不到服务的场面。

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第二章 物业管理目标和管理方式

2.1总体目标：

现代人的购楼理念愈来愈趋于多元化，不仅要看地段，而且要看环

境；不仅要选品味，而且要选服务。

在“一切以客户为导向”的指引下，我们将对服务管理的理念和形式进行创新，推出面向本物业的“针对性服务”，让XXXXXXXX广场的业主们感受到物业管理的重要性。我们将通过售前阶段、售中阶段，售后阶段对“XXXXXXXX广场”进行全方位、高品质的物业服务管理。

正式接管之后，我司将以“专业于物，用心于人”的理念树立“XXXXXXXX广场”的形象，按照《XXXX市住宅物业服务等级标准》中的五级服务的要求管理好小区，努力将“XXXXXXXX广场”营造成为“安宁舒适、尊荣典雅”的人居典范。

力争在二年内达到XXXX市物业管理示范住宅小区标准，三年内达到并获得福建省物业管理示范住宅小区标准，如有条件，将参加全国示范住宅小区评选。

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2.2 管理分项指标： 2.2.1 物业服务工作标准

根据开发建设单位招标文件的要求，本项目物业服务标准参照或高于XXXX市物业服务等级标准中的五级标准，如下：

类别 项目 服务中心设臵 管理人员要求 业务接待时间 服务管理的措施和标准 专门接待区域，办公设备、网络设施齐全，公布接待服务电话， 持有上岗证书，二年以上经理经验，着工装佩工牌 接待服务点每日12小时值班，公布24小时应急电话，并有人接听 在物业项目醒目位臵公示物业服务企业工商营业执照、资服务公示 基本服务 质等级证书、物业服务内容及其收费标准、有偿特约服务内容及其收费标准。 24小时处理报修，任何报修半小时内处理，对业主或使用人投诉24小时完成，每年与业主沟通面积不低于小区住户的90%，制定工作计划，建立内部管理、考核制度，制定装日常管理与服务 修管理制度，提供五种以上特约服务和便民服务，建立健全维修资金管理制度，运用计算机管理，每半年组织二次以上社区活动，每年进行二次满意情况测评。每年编制共用部位、共用设施设备维修养护计划和住宅专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修。 房屋结构 每年两次以上对房屋结构进行检查并记录，发现损坏及时告知开发建设单位或业主 每天巡视楼内公共部位门窗，保持完好，关闭正常无异常声响 无大面积剥落，地坪、地砖平整不起壳，无缺损 共用门窗 部位维护 楼内地面、顶面、地面 管道、排水沟、每月一次对泄水沟、排水管道进行清扫、疏通，每半年检化粪池

查一次屋顶，化粪池每周检查一次，每半年清掏一次，无15

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溢满，保持畅通 围墙 每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀 每周一次巡视街坊路面等，发现损坏及时修复，路面基本平整无积水 每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用 设臵安全警示标志或维护设施，主要通道设臵安全疏散提示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整 每周对供水设备检查三次以上，每季一次对泵房进行除锈、供水普通/变系统 频水泵 油漆，每年保养一次水泵，每年定期二次清洗水箱、蓄水池，高层房屋每年二次测压减压阀，水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，水质检测符合要求 排水二次生每天二次检查污水泵、排出泵，每年二次全面维护污水处系统 化处理 公灯 公共景观灯、照明 节日彩灯、大堂吊灯等 公共电气柜 每日一次对室内外公共电气柜进行巡检、保养，每月一次、每年一次对电气安全进行保养、检查 1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；3、每天检查火警功能、报警功能是否正常；4、每消防消防设年试验一次探测器，并对全部控制装臵进行一次试验，火系统 施、设备 灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压

道路、场地等 休闲椅、室外健身设施等 安全标志 理系统，每年清洗暴气机空气滤网二次 及时修复损坏物件，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上 共用设施设备维护 保持灯具完好，亮灯率在99%以上 16

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避雷设施 电子防盗门 每年二次检查避雷装臵，18层以上的楼宇应每年测试一次 楼宇对不定期进行调试和保养，保证25小时运行正常，对讲主机讲系统 选呼功能正常，语音清晰，各功能正常 周界报24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，各功能弱电警 正常 系统 监视系不定期进行调试与保养，保证25小时正常运行，清楚显示统 出入人员面部特征和车辆的车牌号，录象功能正常 电子巡根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，更 巡更时间、地点、人员等数据的显示、归档等功能正常 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并取得《安全检验合格证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；3、升降系统 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修电梯 理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；4、电梯门无安全关闭装臵、无自动称重感应装臵或无紧急呼叫装臵须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行 水景 （动力） 每周一次巡视检查喷水池、水泵等附属设施，损坏及时修复，重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证运行正常 专职保安人员，45周岁以下的人员占总数80%以上，熟悉、人员要求 掌握各类灾害事故的应急预案，着工装佩工牌，配备对讲装臵和其他必备安全护卫器械 出入口24小时值班看守，主出入口双人值勤，6：00--20：门岗 00立岗，有交接班记录和外来车辆记录，对进出车辆进行管理和疏导 巡逻岗 每二小时巡查一次，手持巡更采集器，重点部位应设巡更点，接到火警后三分钟到达现场，异常情况三分钟内赶赴17

其他 公共

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