XXX商业广场及住宅物业管理方案(技术标)20151201(2)

XXXXXXXX广场商住项目物业管理方案

▲项目主要经济技术指标 项目 单位 用地面积 ㎡ 建筑占地面积 ㎡ 建筑密度 － 绿地率 － 容积率 － 总建筑面积 ㎡ 地下建筑面积（不计容） ㎡ 地上建筑面积 ㎡ 计容建筑面积 ㎡ 商业 ㎡ 多层低密度高级住宅 ㎡ 高层住宅 ㎡ 公共配套用房 ㎡ 社区文化活动站 ㎡ 其中 其中 社区卫生服务站 ㎡ 其中 社区管理用房 ㎡ 其中 社区警务室 ㎡ 公厕 ㎡ 消控室 ㎡ 变配电室 ㎡ 不计容建筑面积 ㎡ 物业管理用房 ㎡ 其中 架空绿化 ㎡ 地上 建筑层数 地下 住宅总户数 户 高层住宅 户 其中 多层住宅 户 机动车停车位数 辆 地上 辆 其中 地下 辆 非机动停车位数 辆 地上 辆 其中 地下 辆 数量 37957 11387.42 30% 35.4% 1.98 109697.27 33749.8 75947.47 75150.96 15840.73 12133.57 46564.84 611.82 104.66 42.64 206.35 27.50 62.55 20.72 147.40 796.51 422.08 374.43 2F-31F 1F 419 377 42 698 32 666 2184 826 1348 规划条件 ≦30% ≧35% ≦2 ≧100 ≧30 ≧200 ≧20 ≧60 ≧420.61

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1.2 目标业主群体分析

从XXXXXXXX广场项目所处的地理位臵和周边环境，以及本项目的规划设计和配套设施来看，本项目显然是为居住型中高端住宅。购买“XXXXXXXX广场”的人们具备一定的经济基础，他们都有着丰富的社会阅历和希望追求高端生活品位，对产品和服务的要求较高。因此，我们认为“XXXXXXXX广场”的潜在业主大致有以下几类群体：企事业单位中的白领阶层、投资者、中小企业主。 1.2.1 企事业单位中的白领：

特征：文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品位和情调； 需求：典雅的居住环境，品位高雅的生活情趣；

白领阶层是社会精英，他们有较高的文化学识和修养，喜欢追逐宁静幽雅，崇高艺术生活，讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。“XXXXXXXX广场”悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放“心”的家，是他们理想的居所。白领阶层是该项目潜在的顾客群之一。 1.2.2 投资者:

特征：以盈利为目的，物业易主频繁；

需求：房地产的增值空间，物业管理良好品牌效应；

近几年XXXX市房产价格一路攀升，地产的增值是必然的。“XXXXXXXX广场”项目地理位臵优越，周边正在逐步形成良好的配套，随着XXXXXXXX片区的开发和发展，地段升值空间大。投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等待时机转手盈利。那物业公司该为他提供什么服务呢？

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投资者的盈利取决于房地产的增值，而物业保证房地产价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。 1.2.3 中小企业主

特征：经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与人交流； 需求：温馨的家园，有一定的沟通交流的机会；

XXXX市的非国有经济（民营、私营、个体）异常活跃。如此经济氛围，造就了一批中小企业主。他们已从创业初期过渡到平稳发展期。人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。

“XXXXXXXX广场”项目中宜居的环境，完善的配套，每每勾起他们臵业的冲动。创业时的艰辛，今天已有倦鸟归巢的感觉，迫切需要一个温馨的家园来熨平岁月痕迹及风雨沧桑，这里不正是他们渴望和向往的理想之居吗。

私营中小企业主也是该项目潜在顾客群。

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1.3 客户的服务需求分析

经过对“XXXXXXXX广场”项目潜在业主的分析，我们认为业主有以下几项服务需求：

1.3.1 居住的安全性和私密性

无论从人生、财富需求出发都将居住的安全性和私密性放在首位，这就决定了“XXXXXXXX广场”的物业服务人员必须以高度的安全性和私密性工作作为重心。

1.3.2 居住的舒适性和便捷性

“XXXXXXXX广场”的业主非常关注生活品质和生活细节，除了硬件品质有保障，他们也会期望物业提供有别于其它小区的细节服务。除了关注公共部分的服务，更关注业主的个性服务和个性需求，如“定期举办美容、养身讲座”等，满足他们健康美丽人生的关注。如提供代办各类事务、协助举办聚会等各类PARTY，帮助进行各类家务的分担，确保业主居住的舒适性和便捷性。 1.3.3 居住环境优越性

开发商精心规划、设计、建造了大型的生态景观区，乔木、灌木、花草合理布局种植，错落有致、景观相互映衬、绿树成荫、舒适宜人。小区有大型景观浅水系，完美的符合了 “因水而美”、“因水而贵”的理念，追求内敛、内秀、内涵，唯新、唯美、诗意栖息的家园。 1.3.4 居住的社交性

对现代人而言，文化社交活动越来越重视，人们希望他们有自己的文化圈，需要一个只属于自身的圈子，这个圈子有两部分组成，一是他们的事业空间，另外一个就是交流空间，也就是生活空间。

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特别是XXXXXXXX广场未来客户群体有相当一部分为XXXX本地人群，走家串户、走亲访友已成为今后日常生活的一部分。 1.3.5 浓厚的社区文化氛围

营造浓厚的社区文化氛围、寓教于生活，处处体现高雅的品味，通过开展丰富多彩的社区文化活动，创造“XXXXXXXX广场”住宅小区的人文环境，如举办“圣诞假面舞会”、“六一亲子活动”等活动，关注社区各年龄层次对社区文化活动的需求。

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