2012关于印发《业主大会议事规则》、《（临时）管理规约》和《业(2)

1、以每幢楼为单位，推选产生一名代表； 2、以每单元为单位，推选产生一名代表； 3、以每楼层为单位，推选产生一名代表；

4、划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 个代表。共计产生 个代表。其中：住宅类型 个代表（别墅 个代表，排屋 个代表，公寓 个代表，其他物业 个代表），非住宅类型 个代表（商业物业 个代表、办公物业 个代表、工业物业 个代表、其他物业 个代表）；

5、 。

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的具体意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

第十一条 业主大会采用以下第 （可多选）种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会或业主大会筹备组组织有关人员逐户送发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；

（三）网上投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票，由业主委员会（业主大会筹备组）或者自动统计汇总，公布表决结果；

（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；

（五）邮寄挂号信、快递；

（六） 。 在规定时间内，未参与表决的业主，其投票权数（□计入、□不计入）已表决的多数票。

第十二条 业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，制定征询意见表或表决票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

（二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位臵向全体业主公告，并书面通知全体业主。同时告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（三）征询意见。业主委员会（业主大会筹备组）应在投票日期 日前发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名确认。

（四）回收意见表或选票。业主委员会（业主大会筹备组）可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真 等形式回收物业管理区域内业主意见。如需延期，应在物业管理区域内显著位臵公告，延期时间不得超过30日。

（五）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会指导、监督，或请公证处公证。

（六）通报大会议事决定。业主委员会（业主大会筹备组）以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主大会会议应当由业主委员会（业主大会筹备组）作书面记录并存档。

第十三条 业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。根据民主集中制的原则，持不同意见的业主不得抵制业主大会所通过决议的执行，不得干扰业主大会正常工作，以及业主委员会为贯彻决议而开展的正常工作。

业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委会和区（县、市）物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主书面委托代理人参加业主大会会议的，应当出具授权委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的业主代表、其他业主、物业使用人或者 参加；但同一名代理人接受委托的业主人数不超过 人。业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权； （二）业主是法人或其他组织的，由其法定代表人（负责人）或书面委托代理人参加业主大会会议；

（三）业主代表需委托代理人参加业主（代表）大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

2、有授权委托书；

3、 第十五条 业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

车位、摊位等特定空间（□计入、□不计入）用于确定业主投票权数的专有部分面积。计入方式： 。

1、受委托的代理人必须是所代表业主中的业主；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，以及对《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条中规定的因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有部分面积不计入建筑物总面积。

业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，以及对《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条中规定的因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。

第十六条 业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十七条 利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过 50 %）的收益，主要用于以下用途：

（一）业主大会、业主委员会的工作经费；

（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护； （三）补充专项维修资金； （四）弥补物业服务费用的不足； （五）其他 。

上述用途的比例分别为 %、 %、 %、 %、 %，合计为100%。

具体比例由业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，在物业服务合同中约定。

第三章 业主委员会

第十八条 业主委员会履行以下职责： （一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）按照业主大会确定的物业服务标准、价格等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）通报、监督管理规约的实施情况； （六）按照约定组织补选业主委员会委员； （七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十） ； （十一）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守（临时）管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；

（五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间； （七） 。

业主是法人或其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个法人或其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。

第二十条 有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员： （一）不遵守本议事规则；

（二）违反有关法律、法规及管理规约；

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