基于Hedonic模型与GIS的城市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统(8)

则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预定期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心大，带动地价上升。反之，则地价会下跌。

②社会治安程度社会治安程度是指社会秩序的好坏。无论是商业区还是住宅区，社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住因此带动地价上升。从某种程度上讲，这也是和政局稳定状况息息相关的。

③城市化进程。由于城市土地的总面积相对而言是不变的，因此城市化进程对地价的影响主要表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市进程速度快的地区，地价涨幅要高于一般地区。

④房地产投机。房地产投机是投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为这一因素对土地价格有突出的影响。当土地供不应求时，由于投机者的抢构而哄抬地价，当土地供大于求时，由于投机者的抛售而使地价下跌。

(4)经济因素

影响土地价格的经济因素主要有经济增长、财政金融状况、税收、交通体系完善程度和市场完善程度等五个方面。经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，财政金融处于繁荣状态，就业机会增加。在这种情况下，随社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，土地价格将不断上涨若经济形势不佳，土地需求减少，这时土地价格则会下降。

①财政金融状况。财政金融宽松，市场融资顺畅，有利于投资这会带来房地产业投资的旺盛和居民购买住宅的热潮，土地价格则上涨，若经济出现波折 金融紧缩，财政拨款减少，基建投资规模压缩，对房地产投资和需求减少，土地价格则下降。

②交通体系完善程度。交通体系是否完善对城市经济的发展影响较大。在我国， 铁路是主要的交通运输手段，凡是有铁路通过的城市经济发展一般都较无铁路通过的城市快，接近铁路干线的城市又较接近普通铁路的城市经济发展得快。相应地，交通条件好，经济发展快的城市地产需求大，土地价格上涨。

③税收。税收负担的高低，无论是对个人还是对企业，其影响都关系重大。税赋增加则居民和企业的储蓄减小，从而减少社会投资，导致经济增长幅度降低。这时，各企业均无力或不想扩大投资，致使土地需求降低，土地价格下降。反之，税赋减少，则储蓄增加，土地价格上涨。

④土地市场完善程度。如果土地市场发育充分，调节功能健全，供给与需求信息能迅速、准确地传递，交易双方能公平地在市场上按自己的意志进行交易，

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土地价格就会较准确地反映市场供求状况。

2、区域因素

区域因素指目标地块所属地区的自然条件与社会经济等因素相结合而形成的区域特性。区域因素有较大稳定性，对该区域内具体地块的土地价格影响较大。

(1) 商业区。对商业区土地价格影响较大的区域因素主要有三个。 ①商业繁华程度。主要指商业区的级别、大型商店的数目与总面积，以及经营范围的广度和顾客的数量及层次。商业区越繁华，该地区的土地价格越高。

②规划限制。城市规范对商业区土地利用提出具体要求，包括土地利用的发展方向、建筑物的高度、密度、容积率、道路宽度等，这些管理限制了某些商业区的发展，但对适合条件的商业区的合理发展有促进作用，会使其土地价格上涨。交通条件。

③交通条件包括对内和对外两个方面对内包括道路类型、宽度、站点总数及密度、车流量等，对外包括到火车站、港口、长途汽车站等设施的距离。交通便利，顾客量大，运输效率高，则该地区土地价格上涨。

(2) 住宅区。影响住宅区土地价格的区域因素主要有五个。

①位置。主要包括与商该目及务中心的距离，与城市中心的距离，所处土地等级等。

②交通便捷程度。主要是购物和工作两方面的交通条件是否方便。这可以通过从住宅区到商业区、工业区、行政区的距离及公交站点的情况来反映。

③基础设施。主要指直接为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施是否完备。

④环境质量。住宅区的环境质量包括两个方面：一是人文环境，包括住宅区的就业结构，受教育水平等；二是自然环境，如水污染、大气污染、噪声污染的状况等。

⑤公用设施。主要指为住宅区服务的学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院的配置状况。

(3)工业区。影响工业区土地价格的区域因素主要有三个。

①交通运输条件。主要指工业的交通运输能力，包括对内和对外两个方面对内指区域内道路类型、宽度、路面状况及密度等，对外指工业区内道路系统同对外公路、铁路的联接状况，距火车站、港口及其它交通枢纽的距离、可利用程度等。交通便捷有助于工业生产的正常运行、降低运输成本，从而使工业区土地价格上涨。

②规划限制。指城市规划对工业用地的具体规定，包括土地利用方向、建筑

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物密度、消防间距等。合理的规划有助于提高土地利用效率，使土地价格提高。

③基础设施完善程度。指为工业服务的基础设施配置及运行能力，包括能源动力供应、供水能力、排水设施等。基础设施好，企业的土地使用效益会得到充分发挥，土地价格会上涨。

3、个别因素

个别因素是指某一具体地块的特性，主要有面积和位置。

土地利用的方向是决定土地价格水平的重要因素，而地块面积的大小对土地的利用方向有着严格的制约。这样，地块面积随着土地利用方向不同而使其价格发生差异，不同的利用方向对面积有不同的定量要求。

例如在商业区， 面积大者可建造商业大厦， 面积小者只能搭设小店铺之类， 其价格自然不可相提并论。各地块的面积究竟多大为合适，主要取决于该地块的利用方向及所属地区的社会经济情况，比如深度和形状。地块的深度是指地块接近街道的距离，越接近街道，土地价格越高。地块的形状决定土地的利用方向和规模。一般来说，矩形地块比三角形和不规则地块在利用上更为便利，土地效用易于发挥，地价较高，而三角形、不规则地形利用较困难、效用低，其价格一般不高。

另外，位置的好坏直接影响土地纯收益，从而影响上地价格。级差地租产生的条件之一就是土地位置差异，特别是在城市，由位置产生的级差地租是城市级差地租的主要形态。在这里，位置实际上已不是一个单纯的物理或自然因素，而是一个由社会、经济、行政等因素条件共同决定的区位条件。所以，工业选址时要考虑靠近原料产地、交通便利等条件。商业选址要以人口密集，人流量大的地区为中心，而与商业中心区或其他功能中心距离的远近则是影响住宅区土地价格的重要因素。

3.2城市轨道交通对城市地价空间结构影响研究

城市作为一种地域类型，具有不同的功能分区，其主要表现在用地上形成不同的土地利用方式，而不同的土地利用方式导致城市土地收益的差异，最终形成城市地价的空间分布差异，也就形成了各种各样城市的地价空间结构。所谓城市地价空间结构主要是指城市地价在空间上的分布形态。但由于城市地价可以说是一个城市各个方面的综合反映，它受到了其所在城市特定的地理、政治、经济、交通、社会、文化、居住行为等方方面面的影响，所以认为城市地价的空间结构其实包含了城市的物质空间、经济空间乃至社会空间，是一个城市经济、政治、

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社会、文化各个方面的综合反映，因此，城市地价的空间结构可以代表一个城市的整体发展水平。城市地价空间结构如图3-1所示：

图3-1 城市地价结构空间

3.2.1国外有关城市地价空间结构的理论研究

1、单中心模型

20世纪60代，美国经济学家 Willam Alonso 发表著作《区位与土地利用：关于地租的一般理论》，其中系统地分析了城市土地价格与区位的关系，同时提出了竞租模型。模型假设城市是一个没有任何特征的平原，城市中心（CBD）具有固定的大小并集中了全部的就业，区位之间的关系可以被简单的以到 CBD 的距离来表述。城市中的家庭具有同质性，其对区位和消费束的选择由一个静态效用最大化模型来描述。Alonso 指出，由于不同的预算约束，各个土地使用者对于同一区位的经济评估(单位面积土地的投入和产出)是不一致的；并且，随着与城市中心的距离递增，各种土地使用者的效益递减速率(边际效益的变化)也是不相同的。基于这样的假设，Alonso 提出的核心概念是不同土地使用者的竞租曲线(bid-rent curves)，这表示土地成本和区位成本之间的权衡，即曲线上任何一种选择方案的经济效益（土地成本和区位成本之和）是相同的，而不同的曲线表示不同的土地使用（如图 3-2 所示）。Alonso 认为最高地价将产生于城市通达性最好的地块，不同地块的土地价值将随着它到城市中心的距离的增加而下降。

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地租市中心

图3-2 Alonso 的竞标地租模型

在 Alonso 竞租模型的基础上，Muth (1969)和 Mills (1967，1972) 进一步发展了单中心城市模型，在效用函数中以住房替代了土地，并提出了住房选择与交通费用之间的互换（Trade-Off）关系，认为城市居民通过对住房成本（即购买或租用一定区位的住房的费用）与通勤费用的权衡以确定合适的住宅区位。在均衡时，住房价格（租金）随着距市中心的距离增大而降低。该模型预测到城市处于均衡状态时，土地（住房）的价值或租金在有更多城市人口的城市里更高，在有更高交通成本和更低收入的城市里，地租函数的斜率更陡峭。

Alonso、Mills 和 Muth 等学者的城市地租理论模型成功地将空间关系和距离因素引进经济学领域中，使得城市经济学纳入经济学的体系中。但这一理论在后续的理论研究和实证研究中遭到了一些质疑，从而导致了多中心模型或非单中心模型的发展。

2、多中心/非单中心模型

单一的城市就业中心、同质城市空间的假设对于 Alonso 地租模型的建立来说十分重要。这一假设极大的简化了分析，但无法揭示多中心城市土地利用模式。从现实的角度来看，在城市日益郊区化的趋势下，CBD 作为单一就业活动中心作用的衰退(Mill，1972)，基于单中心的城市土地利用模型显然对于解释近代城市来说是不够的(Ogawa& Fujita，1980)。

一些学者对于单中心模型的扩展主要体现在两个方面。一类是将预先给定的

商业用地 居住用地 工业用地 农业用地 距离

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