基于Hedonic模型与GIS的城市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统(4)

施计划对日本铁道建设公团实施无利息贷款。对新线建设在日本铁道建设公团将线路转让给铁道事业者后，对日本铁道建设公团进行40年的分期支付，如常盘新线。

(2)有息贷款

城市轨道交通建设资金的大部分通过贷款筹集。不过一般的城市银行贷款利率较高，利息支付会形成私铁事业者、经营的巨大负担。因此日本开发银行(现在为日本政策融资银行)针对具有公共性质的城市轨道交通建设制定了低息融资制度。

6、税制优惠

为了鼓励投资城市铁道事业，日方政府采取了一系列税制优惠政策。1962年的税制改革把大城市道岔、地下隧道、和保安措施列人免税对象，并且减少了对立交化设施的税收，之后又采取了减少各种铁道设施的固定资产税(如新造车辆的固定资产税、铁道建筑物的固定资产税以及河流工程中新建和改造的桥梁的固定资产税等)的措施和铁道用地的评估价格。1967年的税收制度改革又确立了特定铁道工程的偿还准备金制度和工程费的特别偿还制度。1983年开始节能车辆也成为法人税法上的特别偿还以及税额扣除的对象，得到减少固定资产税等的税制优惠。

2.3.2伦敦轨道交通投融资模式

伦敦的轨道交通投融资模式为PPP(Public Private Partnership)模式。 伦敦轨道交通的投资来源一般有政府投资、银行贷款、地方公共团体投资加盟、轨道交通建设附加费、债券、轨道交通营业收入等。具体表现为政府的财政主持、全体公民的支持(通过税制优惠)、国家开发银行的支持、从轨道交通建成后得益的团体如新城区开发者对乘客收取的附加票价等。

1、政府在轨道交通投资中发挥的重要作用

政府在投资总额中占有很高的比重。政府将发行彩票赢利的部分份额用于轨道交通建设的补贴，对轨道交通私营公司经营性亏损进行补贴，伦敦市郊铁路的改造也由政府和铁路部门一起负担费用，政府提供资金用来建造新线，并且也提供资金维护和改善既有铁路。

2、采用竞争性招标方式

现在伦敦所有的公共服务都按竞争性招标、签订为期三年的合同来经营。轨道交通私有化改革也借鉴公交服务业的经验，实行招标投标制度，引入讲信誉、

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有实力、注重服务质量的私人公司。

3、伦敦政府提供一系列优惠政策

伦敦政府利用投资政策，向私营机构及财团投资者采取一系列优惠措施，如投资保险、税制优惠等，使投资方的最低回报率得到保证，从而促使全社会向轨道交通建设投资。

英国伦敦地铁建设是采用PPP融资模式的具体实例。伦敦市地铁在PPP改造前是由国营伦敦地铁公司拥有并经营的，国营伦敦地铁公司将地铁系统的维护和基础设施供应工作以30年特许经营权的方式转给了3个基础设施公司(分别为SSL、BCV和JNP公司)。如图2.1所示。

伦敦交通局 英国交通局 (政府拨款） 每年约十亿英镑 票价收入 每年约十亿英镑 经营费用 每年约90亿英镑 伦敦地铁公司 “LULL” PPP 监管 健康安全执委会 基础设施服务费 基础设施 约7500个员工对城市轨道交通进行维护、更新、升级 JNP公司 BCV公司 图2.1伦敦地铁PPP模式示意图

SSL公司

2.3.3纽约轨道交通的投融资模式

1、纽约城市轨道交通融资的主要途径 (1)交通设施使用者

主要采用燃油税，还有车辆登记费、公共交通的票款收入、附加到上下水管道的交通费、停车费等。

(2)非交通设施使用者

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从房产税、收入税、营业税、矿产税收入中抽出一部分用于交通建设。这部分收入约占交通项目投资的23 %。

(3)私人出资 (4)特殊受益费

从税收增额中筹措资金，包括交通影响费、特殊获益费、交通服务费。交通影响费是为了减轻私人发展商对当地交通服务水平造成的影响而收取的费用，可以按面积收费，或采取资助交通建设的形式。特殊获益费是向从交通设施改善中获益的房地产拥有者收取额外的交通建设费，一般需要有特别的立法规定。交通服务费是房地产商由于有了到达交通设施的直达道路受益而缴纳的费用，分一次收费和年费两种。

(5)借款筹资

(6)城市轨道交通周围土地合作开发

向开发商出租车站周围所拥有的土地，从开发商手中收取土地租金，以及从开发商的毛收入中按一定比例收取附加租金。 2.3.4新加坡轨道交通投融资模式

新加坡模式的特点是：政府投入全部建设资金，将基础设施所有权和运营功能完全分开，以期获得有效的运营和实现轨道交通与公路交通的平等。

新加坡地铁又叫“大众捷运系统”。目前地铁线路总长约91公里，有49个车站，东西及南北纵横两条主干线将机场、商业中心、码头和居民聚居的新城镇连接起来。再加上即将通车的长达20公里的东北线地铁，和已经运行的几条轻轨辅线。

新加坡政府决定上马地铁工程时，一方面通过扩大财政支出建设公共工程来进一步刺激本地经济增长；另一方面是希望建成世界一流水准的交通网络，最终实现新加坡作为区域商业、物流中心、金融的目标。为此，新加坡把多年积攒的财政盈余拿出来拨专款进行道路基础建设。修建纵横两条地铁干线共花费新元63亿。东北线的投入也达到50亿新元，这条地铁线主要是在地底下运行，成本相对较贵。新加坡政府认为交通财政政策应建立在合理理念的基础上，即政府、乘客和运营者之间责任和利益的平衡，政府提供交通基础设施，乘客支付运营成本，运营者通过为乘客提供服务而获取效益红利。

新加坡政府提出了三条财政原则：第一条：需要长期的政策来进行资产替换，即折旧和资产置换的条件必须充分，它不能收回完整的置换资产但能弥补现有资

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产的贬值票价必须切实可行。第二条：可在成本合理增加的情况下定期作出调整。第三条：票价收入必须至少能弥补运营成本。新加坡政府认为，不能完全由市场来决定公共交通市场的结构和票价，但乘客也应为他们享受的良好服务支付合理的费用，政府将通过鼓励竞争来推动运营者提高运营效益、改善服务并让乘客觉得物有所值。政府实行严格限制私人汽车保有量、公共交通优先的倾斜政策。因此，新加坡政府做了大量工作，确保地铁有效运营。例如，政府会出面调整现有公交车线路，以免与地铁线重叠，造成资源浪费。

2.4国内城市轨道交通典型投融资模式

进入21世纪，我国将进入全面建设小康社会的新发展阶段，树立和落实科学发展观，转变经济增长方式，将推进经济社会全面、协调、可持续发展。我国大中型城市正在实施大规模的城市轨道交通建设计划，建设所需投资很大。但迄今为止，我国城市轨道交通的建设与经营主要由国家或地方政府来承担，尚未形成一套完善的城市轨道交通发展政策。普遍存在资金匮乏、建设速度缓慢和商业化经营经验不足等问题。

2.4.1香港地铁“地铁经营+物业发展”模式

香港从1975年开始建设轨道交通，并同时确定轨道交通建设及运营的原则是“审慎的商业原则，用者自负”，初期全部建设投资由香港政府负责。香港地铁自1979年底逐段投入运营后，1991年实现年度盈亏平衡，逐步由前12年的亏损转为盈利。1996年后收回投资，在2000年实现纯利润40多亿元，并于当年在香港股票市场上市，世界各国的地铁公司大多亏损，而香港地铁公司却是个例外，能持续保持盈利。香港地铁能够取得较大的成功，主要在于以下几个方面：

1、多元化的筹资安排 (1)初期采用政府主导债务融资

香港地铁在建设初期的一段时间内，主要采用的是政府主导债务融资模式，债务融资都由香港政府提供担保。同时政府也在不断的注入资本金，目的是为了巩固地铁的财务基础，为以后的上市做好准备。

(2)投资中采取多元化的融资方式

然而在香港地铁的投资过程中，香港政府只投了不足三分之一的资金，其余的资金通过各种融资渠道获得，如股票、贷款、债券和融资租赁等。项目建成后，由香港政府独资的地铁公司负责经营运作。2000年10月5日香港地铁有限公

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司股票成功上市。香港将地铁公司部分股权私有化推动了香港金融市场的多元化发展。香港地铁多元化经营的成功模式，为公司的各种融资提供了有利的保证，而良好的财务基础，又为经营活动提供了充足的资金，这样形成了一种良性的循环过程。

2、成功的商业化经营

成功的商业化经营是香港地铁能保持盈利的重要原因之一。香港政府通过有关条例，由政府委托有关人员为董事局成员，地铁公司按照商业原则进行建设、经营和日常管理，不得出现经营亏损。

香港地铁的经营模式是一种通过物业收益补贴铁路运输的“以地养铁”模式。发展商依赖地产销售、物业管理、商业场所出租三项业务获得收益，这是香港地铁可以盈利的主要方式。

(1)香港地铁采取了灵活的票价机制

地铁公司有权决定票价，涨价幅度略低于通货膨胀系数。地铁车费的收费标准是：足以支付成本和利息，不断改善地铁系统和为投资者提供合理回报，基本回报率定为10%。但由于地铁司的经营收入主要来自地铁乘客的车费，政府从未干预过地铁集团的票价决定权。在地铁经营初期，由于收入少，利息开支大，导致项目无法盈利，但随着地铁各站投入服务，乘客量的不断增加，票款收入得到较大的提高，从1998年开始，地铁公司开始剔除沉重利息支出和其他经营费后，首次出现2亿港元盈利。

(2)业务多样化

香港地铁大力发展电讯业务、对外顾问业务及广告等业务，实现了收入来源多样化，提高了盈利能力。

(3)沿线资产的利用

香港地铁将土地增值转化为收入。由于地铁改善了沿线的交通状况，使得沿线各站形成了许多新的繁华区，沿线的地产业不断增值。香港地铁公司充分运用了这一优势，把发展房地产业与发展地铁结合起来。地铁公司采取车站上盖的模式，同时发展地下车站大厅与上层物业。根据政府及地铁公司的协议，划拨出地铁线路和车站所需土地，称为“地铁用地”。

在新路线项目获的批准后，地铁公司便可向政府呈交建议书，补足地价后申请再开发上盖物业。在地铁公司从政府获得发展车站上层空间的权利后，寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造写字楼和商场大型住宅，出售物业所得利润，则与发展商共同分享收益，这样不仅给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源，也可以让地铁公司保留部分已落成的物业作

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