基于Hedonic模型与GIS的城市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统(7)

目，主要靠国家投资，代表政府的地铁公司作为垄断经营者，在缺乏有效激励约束机制竞争的情况下，很难有主动降低运营成本和提高运营管理效率的积极性，再加上所有权和经营权管理权分得不清，出现多头管理和管理真空地带，导致资金被挪用或滥用，建设的时间无故拖长，资产闲置浪费等现象。只有通过引入市场竞争，建立约束机制，才能从根本上解决这一问题，提高资金的运效率和管理效率。

2、政府定位不清晰

准公共产品、外部效益和规模经济是导致市场失灵的最主要因素，必须在政府有效干预下才有可能实现有效的配置，所以，在城市轨道交通投融资过程中必须保证政府主导作用的充分发挥。政府主导作用应表现为对轨道交通投融资的正确指导，以及建立健全的管理办法和政策法规。政府部门与企业各自承担的责任、义务和风险没有进行明确的界定。一方面，政府部门运用行政手段干预市场太多，另一方面，在推进基础设施领域市场化进程中，运用市场化的或激励性的支持手段太少，许多相关的法律、法规及优惠政策没有制定。

3、沿线土地综合开发尚未充分利用

以政府投资为主体、以社会效益为目的投融资方式，形成了运营亏损靠政府补贴的恶性循环的经营模式，严重阻碍了轨道交通的建设和发展。由于城市的演变是用地、交通一体的演变，城市轨道交通与土地利用是相辅相成的互动关系，其建设刺激沿线土地的开发，带来土地资源的增值，而改变土地利用结构，又会引致交通需求变化，在这种互馈机制下，利用沿线土地资源的联合开发筹措资金，可以缓解建设资金的压力并促进轨道交通建设与土地利用的协调发展。

事实上，轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线土地(房地产)带来显著的增值效益。如何将轨道交通带来的外部效益更好地转化为轨道交通的建设资金，将会是解决城市轨道交通融资问题的有效途径。 2.5.3我国城市轨道交通融资的建议

1、 政府应当在城市轨道交通投融资中发挥主导作用

当前，我国城市轨道交通项目具有比较明显的准公共产品特征，运营初期普遍收益不足以弥补运营成本，多数线路存在亏损现象，在这种情况下开展债务性融资，借款银行或债券购买者一般会要求政府提供一定的财政补贴保证或信用保证。因此，应该强化以下两个方面：

(1)充分发挥政府政策性引导支持

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主导作用是解决城市轨道交通投融资问题的基本前提，推动城市轨道交通发展需要政策性引导支持，政府应将公共交通优先的政策落实到位。政府应该通过严密规划线路创造地产价值，将客流组织与城市扩张、城市各种资源充分利用与有效配置结合起来。政府应为城市轨道交通建设创造良好的投资环境。经过初期提供一定的建设资金、提供担保，制定优惠政策，指导和组织改制国有经营模式授予土地开发特许权和相对自主的车票定价权，将城市轨道交通建设与沿线物业发展相结合，吸引包括民营资本在内的社会资本，营造投融资环境，并通过立法来加强经营监督和安全管理。

(2)引入竞争机制，树立市场观念

虽然轨道交通设施具有公共产品的属性，但是同样能够从政府财政以外筹集建设资金。引入商品经营机制，引入市场竞争机制，是发展城市轨道交通的必然选择。其实，城市轨道交通设施由谁投资、由谁管理并不重要，重要的是能否提升管理效率、降低社会成本、实现公众利益最大化。因此，城市轨道交通建设可以在国内外资本市场采用债券、股票、贷款等融资工具进行融资。

2、允许轨道交通投资经营主体实施多元化的经营战略。

将城市轨道交通项目开发出来的地下空间，连同与其密切相关的部分地上空间一起作为整体考虑，必然会有多种潜在的商业价值。城市轨道交通投资经营主体可以经营、广告业、沿线房地产业、公共汽车业、旅游业、商业等与轨道交通相关联的行业，以提高轨道交通企业的综合效益。通过实施多元化的经营战略使地铁站点变成繁荣的商业中心，可以推动区域经济的发展。

轨道交通的外部正效应导致轨道交通项目的社会经济效益远远大于自身的财务效益。政府应该采取适当政策对轨道交通项目予以支持，以达到经济资源的最优配置，使外部效应内部化。政府要出台相关政策，矫正城市轨道交通带来的市场失灵，增加建设资金来源，实现沿线土地开发收益内部化。具体做法是增加沿线一定范围内土地的转让金，将增加的转让金用于轨道交通开发建设；或者成立专门房地产开发公司以基准地价负责开发沿线房地产，开发收益用于轨道交通建设。采用特许权经营的融资方式鼓励社会资金投资城市轨道交通。

3、 政企分开，监管机制透明，补贴机制稳定清晰

轨道交通及其补贴机制的良好运转，依赖于一套有效的约束与监督机制，这个监督机制主要表现在:

(1)专业的监管机构

缜密互补的监管制度体系一是外部审计制度，对于事前预防和事后揭露可能发生的不正当操作具有重要的作用；

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(2)企业定期向公众发布信息的制度

城市轨道交通的特点决定了地铁公司有必要接受社会大众的监督。详细的信息披露有利于促进监管的透明，是政企职责分明，舆论和大众的监督，可以起到规范企业行为的良好效果。

4、交通发展与土地开发协调发展

城市轨道交通的建设特征决定了城市轨道交通网络建设必须与土地综合开发并行，满足其巨额投资的要求，同时充分利用周边土地开发的优势来提高项目自身的投资效益。

随着城市轨道交通的建设，沿线的经济活力必将增强，具体表现为城市轨道交通沿线一定范围内地价上升，带来相当高的土地增值收益。因此，在城市轨道交通沿线集约地利用土地，使其与城市轨道交通建设一并捆绑开发，既有利于沿线轨道客流的形成，又可减少政府的一次性投资，并引入商业开发模式，以达到实现城市轨道交通建设与土地开发效益的双赢。

土地控制是城市规划管理的一项重要措施有效的土地控制可以保障城市轨道交通的合理布局。同时，合理利用沿线的土地，规划出与土地利用性质、用地开发强度相匹配的用地规划布局，使轨道交通沿线有足够多的居民出行来满足城市轨道交通的客流需求，进而保障城市轨道交通的运行更有效率，为城市轨道交通的商业化运营创造良好条件。

目前我们应当解决的问题是研究地价有城市轨道交通的建设之间的关系，以便于政府能够合理的规划土地，利用土地的增值来实现城市轨道交通的融资问题。

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3城市轨道交通对沿线土地价值空间结构的影响

3.1 土地价值及其影响因素介绍

3.1.1 土地价值的定义

土地价值是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。一宗土地或成片土地在一定全力状态下某一时点的价格。权利和日期是构成地价的两大主要因素。地价的本质是地租的资本化，是土地权利及其兔子预期收益的购买价格。 3.1.2 影响土地价值的因素

考虑到影响土地价格的因素复杂多样， 现将它们分为一般因素、区域因素和个别因素三类。

1、一般因素

影响土地价格的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性的因素。这些因素对土地价格的影响是整体性的， 覆盖整个地区。它们对具体地块的土地价格影响不明显， 但它们是决定具体地块土地价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素和经济因素等四大项。

(1)行政因素

行政因素主要是指国家对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，或限制某类土地利用，或推动土地的转移等， 从而达到提高土地总体利用效益的目的这种干预对土地价格的影响至关重大。影响土地价格的主要行政因素有土地制度、住房制度、城市规划和地价政策。

①土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制，它直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。建国以来，我国长期实行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度，土地的流转方式，只有划拨。由于划拨土地是无偿的，因而就不存在地价。随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品开始进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。同时，随着土地有偿使用制度的进一步完善，在市场经济的作用下，土地价格的涨与落会更符合市场规律。

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②住房制度。建国以来，我国传统的住房制度采用的是低租金的国家福利制度。房地产投资不能通过房地产自身的运营来回收，只能靠国家财政补贴来维持。因此，在这种情况下，一般的房租中不包含地租、地价。住房制度改革以取消补贴，实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，从而进一步带动了地价的正常浮动。

③城市规划。在城市规划中，对土地的用途、容积率和建筑密度的规定，对土地价格有重要的影响。同一块土地用于商业、住宅和工业时的价格有很大的差异。通常来讲，商业用地效益最高，其次是住宅用地，再次是工业用地。规定土地用途对维护城市功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳性及土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性有重要意义。容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比。容积率大，意味着单位用地面积上所持有的建筑面积大，从而所分摊的隐含于房价中的价格也就高，反之则地价也低。在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。建筑密度是指底层建筑面积与总用地面积的比。规定建筑密度可以从法律的角度强制改善环境条件，特别是有利于绿化和提供充足的地面活动空间，从而可以间接地提高土地价格。

④地价政策。地价政策对土地价格变动趋势睑影响非常大。通常来讲，高地价政策即政府开放对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价的上涨，低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响土地价格的高低。

(2)人口因素

人口因素指人口密度、人口素质与家庭人口构成对土地价格的影响。 ①人口密度。人口增加，则人地比率增大，人口密度提高，从而对土地的需求上升，导致土地价格上涨。

②人口素质。人口素质通常与人口受教育程度和文化素养相关，人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，从而在心理上给人们造成良好的印象，间接地导致对该类住宅区的需求增加，促使土地价格上涨。

③家庭人口构成。由于传统生活方式的改变及城市化的影响，家庭结构越来越小。传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所代替。这种家庭人口构成的变化会使对住宅的需求相应增加，从而导致住宅用地的价格上涨，并且这种上涨的趋势越来越明显。

(3)社会因素。影响土地价格的社会因素主要有政治安定状况，社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

①政抬安定状况。政治安定状况是指国内政治局势的稳定情况。政局稳定，

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