基于Hedonic模型与GIS的城市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统

基于Hedonic模型与GIS的城市 轨道交通沿线土地价值预测与分析系统

--以武汉市为例

课程名称：管理信息系统 专业年级：管理科学与工程13级 小组成员：聂琪（组长）

陈倩、吴云康、肖宇、 李盼盼、曹曼

指导教师：徐德华

二〇一三年十二月

摘 要

21世纪以来，城市轨道交通在我国正面临前所未有的发展机遇，随着我国城市化进程加快，城市交通及环境问题日益严重。目前我国各城市建设城市轨道以一种迅猛的姿态增长，但是由于城市轨道交通具有建设投资大、营运资金需求量大、盈利困难、资金回收期长等特点，并且城市轨道交通领域普遍存在着建设资金短缺和运营亏损两大问题，也因此导致了城市轨道交通常常依靠政府的巨额财政补贴才能正常建设和运营的局面。融资难是目前我国轨道交通建设面临的主要问题。

本文着眼于轨道交通的建设的特点，系统分析了目前国内外采用的几种投融资方式，重点总结了东京、伦敦、纽约、新加坡以及中国香港等发达地区的城市轨道交通投融资模式的应用情况，之后归纳总结了我国北京、广州、上海、南京等城市在进行城市轨道交通投融资过程中存在的问题，并且针对这些问题，提出了相应的改进意见。

然后对城市轨道交通沿线土地价值空间分布进行了研究与分析，首先从理论上定性地总结了土地价值的定义、影响因素、城市轨道交通站点对于土地价值的影响区域、城市轨道交通对站点周边土地增值的影响机理，以及武汉市城市轨道交通沿线土地增值分析。然后采用Hedonic模型以及SPSS软件定量地分析了武汉市轨道交通2号线站点对于沿线土地增值的影响机理——武汉市轨道交通2号线对沿线土地价值（房地产价格）有显著的增值效应，且随着距最近轨道交通站点距离的增加，站点周边的土地价格呈现明显的递减趋势。

基于以上研究，本文建议武汉城市轨道交通建设采用联合开发投融资模式。对于联合开发方式的实现我们利用Hedonic模型研究的成果，使用ArcGis Engine 9.3与Visual Stutio2008软件，采用C#语言开发出武汉市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统。该系统可以实现房产信息管理、房产价格预测与轨道交通沿线土地价值分析三大功能。利用此系统，武汉市政府可以更好地规划城市轨道交通沿线土地开发方式，解决在城市轨道交通建设中出现的资金短缺和运营亏损等问题。消费者亦可以利用此系统查看房产周边的空间信息，并进行价格预测。 关键字：轨道交通 投融资模式 土地价值空间分布 Hedonic模型 武汉市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统

目 录

摘要 ................................................. I 1 绪论 .............................................. 1

1.1 研究背景 ............................................................................................................. 1 1.2本文主要研究内容： .......................................................................................... 3 1.3 本文主要研究方法 ............................................................................................. 3 1.4本文的研究技术路线 .......................................................................................... 4

2 国内外轨道交通建设投融资现状 ...................... 5

2.1城市轨道交通概述 .............................................................................................. 5 2.2城市轨道交通投融资模式概述 .......................................................................... 6 2.3国外城市轨道交通典型投融资模式分析 ........................................................ 10 2.4国内城市轨道交通典型投融资模式 ................................................................ 15 2.5我国城市轨道交通主要投融资模式现状分析 ................................................ 21

3 城市轨道交通对沿线土地价值空间结构的影响 ......... 25

3.1 土地价值及其影响因素介绍 ........................................................................... 25 3.2城市轨道交通对城市地价空间结构影响研究 ................................................ 29 3.3城市轨道交通建设对土地价值研究 ................................................................ 34 3.4城市轨道交通对站点周边土地增值的影响机理 ............................................ 36 3.5城市轨道交通对站点影响区域分析 ................................................................ 39

4 武汉市城市轨道交通沿线土地增值分析 ............... 41

4.1武汉市轨道交通建设概述 ................................................................................ 41 4.2基于Hedonic模型的土地增值定量分析 ........................................................ 50

4.3武汉市轨道交通沿线土地价值预测与分析系统 ............................................ 63

5 武汉市城市轨道交通投融资模式研究 ................. 75

5.1武汉市目前所采用的投融资模式简介及分析 ................................................ 75 5.2研究更适合武汉市的投融资模式 .................................................................... 78

6 结论与展望 ....................................... 80

6.1研究结论 ............................................................................................................ 80 6.2研究的创新价值 ................................................................................................ 80 6.3研究的不足与展望 ............................................................................................ 81

参考文献 ............................................ 82 附表 ................................................ 85 武汉市轨道交通2号线沿线房产交易调查表 .............. 85

1绪论

1.1 研究背景

威廉?配第说“土地是财富之母”。城市土地因为其经济特性，且作为城市生产和消费的一种基本要素，不仅是城市人口和各种经济活动的直接载体，也是城市社会经济活动中不可或缺的一种稀缺资源。城市土地的重要地位和作用，要求我们必须依据客观经济规律，科学的选择和设计与城市土地资源相切合的城市土地开发利用模式。诺贝尔文学奖获得者、英国剧作家Rudyard Kipling 认为“交通就是文明”。城市中的交通与运输犹如人体中的血管与血液循环系统，是城市社会经济可持续发展的关键因素之一。

随着社会经济的发展、产业结构的调整，我国的城市化进程已进入快速发展阶段。城市人口的大幅增加，机动车辆的迅猛增长，土地资源的相对短缺，使交通成了我国大城市发展的制约条件。尽管各大城市采取了多种措施，但均不能从根本上改善城市交通拥挤的情况。

城市轨道交通由于其舒适、快速、且能够解决大城市中的交通拥挤问题，同时轨道交通将直接影响城市的土地利用形态、布局与规模,因此在大城市中大力发展轨道交通备受各国青睐。发展城市大容量快速轨道交通在我国具有必要性，尤其目前正是武汉等大城市发展轨道交通的黄金时期。下面将对城市轨道交通存在的问题和积累的经验作总结和分析。

1、城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段

最近几年来，我国城市交通发展正处于转折阶段。随着社会经济的发展和城市化进程的加快，城市小汽车数量的增长速度远远超过城市道路交通基础设施的增长速度。道路交通系统已不堪承受小汽车增长的沉重负担。汽车排放的污染物如一氧化碳、碳氢化合物、氮氧化物以及光化学产物等危害行人及居民身体健康，侵蚀建筑物，破坏生态环境。交通拥挤、停车位紧缺、环境恶化已成为大城市的通病。许多有忧患意识的人开始认识到：中国不能再走欧美各国“放任小汽车发展的老路”。

可持续发展是人类经历过惨痛的教训和痛苦的思考之后，所做出的共同选择。坚持人与自然的和谐共存，走经济社会相互可持续发展之路，是一种历史的必然，也是人类文明发展到一个崭新阶段的体现。

几乎所有的国家在经历了痛苦曲折之后，都鲜明地选择优先发展公共交通的

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