可行性报告(6)

上海航头镇中心商业街商住工程一期工程可行性研究报告

DN200，设水表计量，并在基地内形成环状，保证小区内生活及消防用水。

5.1.3 燃气

每户燃气用量按燃气灶具、燃气热水器各一套设计。进户方式采用高立管方式，供气系统采用树枝状供气系统。燃气管道材料采用镀锌钢管。每户厨房均预留废气排放口。室外燃气管道直接与城市燃气管网相接。本项目燃气用量为808.8立方米/小时。

5.1.4 供电

小区内设置电业开关站一座，电业Ⅲ型变电站二座，电业箱式变电站5座。小区内变电站为每栋建筑提供若干路低压电源，电源电压均为380/220V。电源经楼内总低压配电柜后分别引至各层面配电箱及其他用电设备。地下停车库等均由小区内的变电所提供低压电源。

5.1.5 通讯

每住户设有2门电话直线，并考虑一定的预留，本项目需从市话网接进2500门电话直线。

5.2 动拆迁

本项目的动拆迁工作已完成。

第6章 节能与环保

6.1 节能

A．小区房型利用南北自然通风，设计明室、明厅、明厨卫，充分利用自然光线。

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B．项目所用能源主要为水、电和煤气，设备选型注意选用节能型产品。

C．采用低损耗的干式变电器等节能型设备，公用场所采用节能型灯具，以降低能耗。

D．建筑内设备优先选用国家颁布的节能型设备。

E．注意运用新科技，推广科技成果，在施工中积极采用各种有利于节能的新技术、新产品、新材料和新工艺。

F．各项节能指标均应低于国家规定的标准。

G．小区内各类公用设备指定专人负责保养，以保证其运行正常杜绝浪费现象。

6.2 环保

A．厨房设置垂直排烟通道，通过竖管将油烟气从屋面排出。 B．项目选用低噪声设备。

C．基地设有大面积绿地，美化城市环境。

D．垃圾由专人定时收集，采用袋装化，经收集至垃圾收集站，再由环卫部门运走。

E．建设期做好施工组织，高噪声设备不在深夜使用；控制空气污染，及时清运建筑垃圾。

第7章 项目法人与项目的经营管理

7.1 项目法人

根据有关规定，项目的建设应实行项目法人制度。本项目由上海

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南航房地产开发经营有限公司作为项目法人负责开发经营，对本项目的策划、资金筹措、建设实施和经营实行全过程负责。

7.2 项目的经营管理

本项目建成后，商品住宅、商铺全部销售。项目的物业管理将委托有关有相应资质的单位负责。

第8章 项目建设进度

本项目建设期为14个月，建设进度计划2004年1月获得可行性研究报告批准，再进行初步设计、施工图设计、施工等，按计划投资开发建设，预计2005年4月份完成项目的竣工验收。具体建设进度详见表8-1。

表8-1 小高层住宅项目实施进度表

项目 年 月 1 1.可行性研究及批准 2.初步设计 3.施工图设计 4.土建工程 5.设备安装工程 6.装饰工程 7.市政配套 8.验收竣工 2 3 4 5 2004年 6 7 8 9 10 11 12 1 2005年 2 3 4

表8-2 多层住宅项目实施进度表

项目 年 月 1 1.可行性研究及批准 2.初步设计 3.施工图设计 4.土建工程 5.设备安装工程 6.装饰工程

2004年 2 3 4 5 6 23

2005年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 7 上海航头镇中心商业街商住工程一期工程可行性研究报告

7.市政配套 8.验收竣工

第9章 投资估算、资本金及资金筹措

9.1 投资估算范围

A．本项目投资估算包括建筑安装工程费用、其他建设费用及预备费。

B．本项目投资估算中，不包括各类用房的二次精装修费用。 9.2 投资估算编制依据

A．建设投资根据基本设计方案和有关前期工作方面的基础资料。

B．《上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》。

C．本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。

9.2 投资估算内容

A．总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门及绿化等。 B．土建均参照本市现行市场价进行估算。 C．设备及安装工程根据本市现行市场价进行估算。 D．项目前期费用按实际发生费用和行业标准进行估列。

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E．供电设施配套费和住宅建设配套费：按有关规定计。 F．可行性研究、勘探、设计费按建安工程费的3.5%计。 G．建设单位管理费为建安工程费的1.5%，其中包括工程监理费。 H．人防费：已按国家有关规定在地下车库配备民防工程，并经上海市南汇区人防办公室批复同意。

I．预备费为工程不可预见费，按建安费用的5%计列。 9.4 建设投资

经估算，本项目建设投资43165.67万元。其中建筑安装工程费25173.66万元，其它建设费用9432.63万元。

建设投资估算详见附表 1（建设投资估算表） 9.5 资本金

项目法人注册资金人民币壹仟万元。本项目全部建设投资所需资金由项目法人自筹解决。

9.6 资金筹措

本项目建设所需全部资金（包括资本金）由项目法人自行筹措及预售部分商品房解决。

9.7 用款计划

本项目建设期为20个月，自2003年5月份至2004年12月份。

第10章 项目财务效益分析

10.1 分析依据及说明

A．本财务分析根据国家现行财税制度进行。

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