可行性报告(2)

上海航头镇中心商业街商住工程一期工程可行性研究报告

第2章 项目建设的必要性

2.1 促进城市经济持续发展的需要

自20世纪90年代起，上海国民经济的高速发展已经持续多年，每年全市的国内生产总值（GDP）的增长速度均保持在10%以上。城市经济的发展、繁荣来源于多方面的因素，1991年～2001年期间，上海住宅建设发展速度创造了历史最高记录。11年共投资3375亿元，是1950年～1990年前40年投资总量的19.5倍，年度建成住宅由1991年的477.7万平方米，逐年递增到2001年的1586万平方米。共建成住宅13176万平方米，是前40年住宅竣工量的2倍；城镇人均居住面积从1991年的6.7平方米，提高到2001年的12.5平方米；以住宅为主体的房地产增加值占GDP的比重从1991年的1.4%提高到2001年的6.4%。而房地产的兴旺发达是拉动国民经济、培育新的经济增长点的一个重要的动力源之一。

本项目建设所在地南汇区，位于上海市东南部。近年来，南汇区依托原有的产业特色，以及交通日趋便利的区位优势，不断改善居住环境，地区经济日益繁荣。在南汇区域经济发展过程中，房地产业发展所起的作用功不可没。本项目建成后将成为价格合理且交通便利的生活居住小区，为南汇地区的城市建设和工业发展提供良好的居住配套条件。这将进一步改善南汇区的居住和投资环境，从而为促进南汇

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地区经济的发展作出贡献。

2.2 改善城市居民居住条件的需要

居住条件的改善是广大城市居民的普遍愿望。目前上海市人均居住面积约为12.5平方米，住宅成套率为70%左右。根据上海市城市总体规划，预计到2005年，上海市人均居住面积将达到15平方米，期间（2003～2005年）就需要新建住宅面积4000万平方米，平均每年建设1300万平方米，这需要各方面的共同努力。

本项目建成后将在南汇地区创造一个具有较高品质的生活居住环境，在一定程度上满足部分市民的购房需求和改善上海城市居民的居住条件。

2.3 促进旧区改造的需要

本项目的建设基地位于南汇区与浦东新区结合部，地块内原为农田和陈旧的农民住宅，与南汇区面向新世纪的经济和社会发展整体形象很不协调。该地区已规划为商品住宅区。本项目建成后将在南汇区形成不同层次合理分布的住宅区域，并将为南汇区的城区进一步开发建设增添一道亮丽的风景线。因此，本项目建设对推动旧区改造规划目标实现、配合城市功能布局调整等都将起到积极的推动作用。

综上所述，本项目的建设是必要的。

第3章 市场分析

3.1 上海房地产市场总体分析

近年来，随着上海市城市建设、旧区改造和土地置换的不断进行，

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房地产开发与建设得到快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。2002年全市商品房销售面积达到1960万平方米，房地产增加值达到373亿元，占全市GDP的6.91%，接近7%的这一上海房地产业“十五”期间的目标值。

2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来的供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受“非典”疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始回升，呈现健康的发展态势。

3.1.1 供需两旺，供略大于求

2003年上半年，全市完成房地产开发投资417.4亿元，同比增加17.5%，其中住宅投资328.6亿元，占房地产开发总投资的78.7%。2003年上半年，全市商品房竣工面积637.2万平方米，其中住宅竣工面积548.4万平方米，同比增加31.5%，商品房批准预售面积1306.9万平方米，同比增加16.91%。

2003年上半年，全市商品房预售登记面积1274.4万平方米，市场供需总量均达到历史同期最高水平，销略小于供。在市场需求旺盛的情况下，全市空置面积继续下降。6月来，全市空置一年以上的商品住宅为106万平方米，比年初下降20.9%。

3.1.2 价格稳步上升，呈整体上扬态势

2003年上半年，全市预售均价5580元/平方米，套均总价70.7万元/套，同比2002年上半年分别增加18.2%和20%。其中住宅均价

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为5485元/平方米，套均总价70万元/套，同比2002年上半年分别上升18.5%和21%。

与2002年全年相比，2003年上半年呈整体上移势头。3000元/平方米以下商品住宅的销售面积所占比例减小，而7000元/平方米以上则大幅上升。如表3-1。

表3-1 2003年上半年与2002年同期商品住宅价格结构变化比对表 单元（元/平方米） 3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-7000 7000以上 2002年 16.8% 29.5% 26% 14.5% 6% 7.2% 2003年上半年 12.6% 17.8% 22.6% 17.3% 11% 18.7% 3.1.3 开发重点向内环线外转移

2003年上半年，全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52%和22%。为调整和优化房地产开发结构。推进中低价商品房建设，依托城市轨道交通等大型市政基础设施和公共服务设施，在中心城区外侧东南西北的南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，建设中低价“四高”示范居住小区。同时，2003年上半年全市共出让经营性用地1108.9万平方米，其中闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等7个区达803.5万平方米，占总量的

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72.5%，比例有较大幅度提高。

3.1.4 100平方米左右的商品房成为需求热点

根据调查，对商品住宅的面积与房型需求，消费者希望购买70～130平方米的占76.89%，房型选择主要集中在二房一（二）厅和三房一（二）厅，分别占各类选择总数的61.4%和14.2%。与此相对应，2003年上半年全市预售的商品房房型中，100～150平方米的房型比例比重最大，占总销售面积的53.4%。由此可知，目前销售房型存在一定的供求不对称，70～100平方米存在一定的供应偏低现象。

3.2 南汇区房地产市现状

南汇区是上海市新兴的城市化发展区之一，其交通条件与配套配套设施均在不断完善，按照全区农村城市化、城市现代化、城乡一体化的思路，该区域具有较大的发展潜力，也势必对各类投资者产生强大的吸引力。

从目前整个市场来看，南汇区房地产市场呈现以下发展特征。 3.2.1 供需两旺，供求平衡，市场前景良好

近年来南汇区商品住宅的供应量开始保持一个较为旺盛的上涨之势。呈现出供需两旺的良好状况。

3.2.2 中档物业已经是市供需的绝对主体

按照2002年南汇区房地产市场数据，销售单价主力范围在3000～6000元/平方米，中档物业是市场供需的绝对主体。而随着南汇区居住功能区的逐步完善、区内价格的提升使3000元/平方米以下的住宅的比例大大减少，而5000～7000元/平方米的中高档期物业主

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