无锡商业项目调研报告(6)

销售面积：

面积范围：12—28平方米 主力面积：20平方米 销售价格：

1F：16000 2F：11000 3F：8000 4F：6000 营销方式：

委托经营10年,前3年25%(第一年8%第二年8%第三年9%)一次性在总房款中扣除,第四年开始,根据市场行情1:9分成。

排卡2000元开盘时享受9.9优惠。 销售情况：

预计400-500张左右。 现场状况：

销售人员7-8人 来人量不多。 销售人员主诉求： 1、总价低。

2、一期经营状况良好是基础。

3、无锡电子元气件市场不多，只有一个老的市场，地理位置较好，但是停车不方便，所以很多老市场里的经营户到项目定购了。

4、招商城要拆迁，所以大多经营户都过来了。 优势：

1、面积小、总价低、单价相对其他几个商业项目来说低一点，客户群体较为广范。

2、五洲在无锡有一定的知名度。

3、广告多，基本上大街小巷高速都有项目的广告。 4、一期二期已经开业，并且项目超大，给客户的感觉很强。 劣势：

一期二期生意并不是太好。

（3）、中国包装礼品城 项目概况：

该项目位于锡山区东亭北路无锡皮革城东南角，和皮革城是同一个开发商。整体项目27万平方米。商铺共计1200来套。 经营业态：

1F：印刷包装、红木家具、根雕 2F：木雕、保健礼品、文化工艺品 销售面积：

1F：主力面积38平方米 2F：主力面积28平方米 销售价格：

1F：34000元 2F：23000元 营销方式：

包租3年：第一年7%、第二年7%、第二年8%，共计22%一次性在总价中扣除。 销售情况：

9月25日开盘，之前定好在雷迪森酒店举行开盘选房的，但临时取消了。开盘放在销售部现场，当天来人量400组客户左右，但选房效果很差，当天销售在10-20套之间，人多气氛差。 客户来源：

主要以外地为主。有上海、福建、台州、衢州等分销代理商在做。 现场状况：

25号开盘，但现场非常冷清。 销售人员7-8人 主诉求：

长三角最大的包装礼品市场。

先招商后销售：现在很多福建、温州的商家都进驻市场了。 优势：

1、皮革城已经开业，不管生意的好环，体量有那么大能够开出来，已经很不错了，在他们的规划中皮革城属于一期项目，二期是纺织城，包装礼品城是三期。 劣势：

1、皮革城、轻纺城虽然都开出来了，但口碑并不是很好，所以本地几乎没有人去。

2、 公司专业性不够，从开盘当天的情况来看，客户很多，但销售人员都在那里站在等，等客户找上他们。

（4）、华东家艺中心 项目概况：

华东家艺中心位于锡沪路，总建筑面积150496㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。商铺约1700来套。 经营业态：

1F:家艺饰品

2F: 床上用品、工艺品 3F:窗帘、墙纸、餐饮 销售面积：

面积范围：20—50平方米 主力面积：30平方米 销售价格：

1F:50000元 2F:25000元 3F:15000元 营销方式：

1\\委托15年:前三年24%一次性扣除,后继根据市场行情而定. 2\\金卡客户：存3万元在指定银行,定期3个月,可享受9.5折\\加每间15000元优惠(但需200平方米以上)

3\\银卡客户: 存3万元在指定银行,定期3个月,可享受9.7折\\加每间15000元优惠(没有面积限定)

4\\会员卡客户:不需要交钱,优惠15000元.

5\\老客户介绍新客户:介绍2组8000元,4组15000元(以新客户到售楼部看房为准.) 销售情况：

排卡量在400张左右 现场状况：

销售人员6-7人，精神状态较好，但是新进人员较多，项目介绍的感觉很模糊。现场来访客户并不是太多，整体排卡效果较差。 优势：

1、地段：锡沪路上，属于一个老的市场商圈，认可度较高。 2、市场集群：整个无锡市的建材、家居市场都集中在锡沪路上，大大小小起码有7-8家。

3、项目体量不大。 劣势：

1、周边市场太多了，竞争非常的激烈，产品从复性很大，没有一个市场给人的感觉非常强或者生意非常好的。

2、开发公司新城公司之前一直开发住宅项目，对于此次的商业

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