无锡商业项目调研报告(3)

（1）、金太湖国际城 项目概况：

该项目总建筑面积68万平方米，在无锡商业项目规模中屈手可数的。其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北塘区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气。 经营业态：

1、2楼百货，3、4楼餐饮、娱乐 销售面积：

面积范围：9—108平方米 主力面积：20—30平主米 得房率：1F：45% 2F：38% 销售价格：

1F：6万多 2F：3万多

3、4F面积分割大，总价高。3楼价格在5万左右。 营销方式：

包租6年：每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。 现场状况：

现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。销售人员对于无锡了解模糊。主要诉求地段和大的主力店进驻。 优势：

1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。

2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。 3、人气较旺。

4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。 劣势：

1、档次不高：该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。 2、年限太久：2003年拿的地块。

3、竞争太激烈：周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。

4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。

（2）、五洲国际广场 项目概况：

该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为

一体的商业综合体。一、二楼商铺共计600间左右。 经营业态：

1F：品牌时尚区：黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。

2F：时尚潮流区：母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。

3F：电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡 销售面积：

面积范围：13—312平方米 主力面积：20-30平方米 销售价格：

1F：35000-48000 2F：24000 营销方式：

委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。后继根据市场行情1：9分成。 销售情况：

2011年4月份开盘，销售率在60%左右。 现场状况：

1、来人量较多。

2、售楼部不大，但整体气氛较好。 优势：

1、五洲在无锡有一定的知名度。其一项目较多，其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。

2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。

3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。

4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。 5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。 6、广告宣传力度大。 7、政府支持。 劣势：

1、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。

2、价格过高。

3、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。

（3）、明发商业广场 项目概况：

该项目位于惠山大道与北环路交汇处。占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米，整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、游

乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。 经营业态：

百货\\超市\\建材\\家具\\餐饮\\娱乐等. 销售面积：

主力面积为50平米 销售价格：

负一楼和一楼均价为25000-30000元/平左右（扣24%后） 二楼价格在13000-14000元/平（扣24%后） 三楼均价10000元/平（扣24%后） 营销方式：

1、包租5年：第一年8%、第二年8%、第三年8%前三年一次性在总价中扣除，后2年按合同价8%计算。

2、VIP卡可享优先选铺和98折的优惠。 3、每周末选购并签约付款更可额外优惠一个点。 现场状况：

没人来访 销售人员2人 优势：

1、在该项目的周边区域以及惠山区都没有这种大的商业综合体，如果招商、运营专业性强的话，应该是不错的。

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