无锡商业项目调研报告(4)

2、在项目的规划设计上做得比较独特和超前。 3、开发商上市公司实力雄厚。

4、现在苏宁电器、戴斯酒店、金逸影城意向驻进市场，上海在做招商会。 劣势：

1、开发商没有开发商业的开发经验，项目在规划阶段没有确定好主力店，造成现在大的主力店很难进驻，因为建筑的不符合。

2、建筑消防过不了，所以一直未能交房开业。 3、周边的配套没有建立起来，人气不足。

4、工程质量太差市场口碑不好，住宅部份对明发公司骂声一片。 5、开发公司虽然有实力但不专业，南京也有明发商业广场，无锡的项目基本上是复制性的。

（4）、新区哥伦布 项目概况：

项目位于太湖大道与长江北路交汇处，总占地面积20000平方米，总建筑面积约100000平方米，是一座定位为“亚洲生活中心”，集商业、办公、酒店式公寓为一体的开放街区式购物中心。项目西接万科商街，北联欧尚超市。项目规划有金逸影城，八佰伴城市超市、洲际酒店、日韩美食，国际时尚街等。作为广益哥伦布广场的升级版，新区哥伦布广场倾情打造以亚洲风情为主题的休闲体验式商业广场，

集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游于一体的商业综合体。 经营业态：

1F：百货、超市 2F：服装

3F：童装、亲子乐园、餐饮 销售面积：

主力面积:30-60平方米 销售价格：

1F:60000-80000元 2F:50000元 3F:30000元 营销方式：

1\\委托15年:前3年21%一次性扣除,后继根据市场行情而定. 2\\交5万抵10万(每套) 销售情况：

现在暂未开盘，下个月月底开盘，现在排卡阶段，据销售人员讲，排卡量在300多张，但实际情况没有那么多，排卡并不是太理想，估计在200张左右吧。 现场状况：

销售人员11人 销售人员主要诉求点： A、地段

B、老的哥伦布 优势:

1、地理位置好，位于老城区长江北路上。周边人气旺盛，有这么多的人气在，作为商业综合体来说，不会差到哪里去的。

2、老的哥伦布现在整体生意还不错，家乐福超市进驻在那里，有老哥伦布作支撑。

3、五洲开发的，在无锡知名度较高。 劣势:

1、价格实在太高。 【专业市场篇】 （1）、无锡电子数码城 项目概况：

无锡电子数码城位于学前东路与广南路交汇处，占地4.78万平米，总建筑面积为13万平米。项目分为一栋23层的酒店式公寓和共计6层（地上4层地下2层）的商业中心。共2000多套商铺。 经营业态：

-1F：主营五金电气，包括五金工具、建筑五金、装饰五金、民用五金、品牌家电、水暖器材等。

-2F：停车场，共计1000多个车位。

1F：主营手机通讯，包括联通、移动等手机运营商。 2F：主营品牌电脑、网络线材、监控、电脑维修、游戏等。

3F：主营品牌数码、电子元器件、通讯电子设备、汽车电子配件等。

4F：主营餐饮、休闲娱乐：量贩式KTV、国际影院、电玩城等。 销售面积：

主力面积：15-35平主米。得房率：60%。1F-3F. 销售价格：

1F：45000元＼平方米 2F：35000元＼平方米 3F:暂时不销售,价格暂定 营销方式：

1、10年委托经营:前2年固定回报,每年8%一次性在总房款中扣除,后8年根据市场行情面定.

2、VIP卡可享受每天增值100元。 销售情况：

现为排卡阶段,预计10月份左右开盘.排卡数量预计在400张左右. 现场状况：

1、现场销售人员6-7人,销售人员专业性不够. 2、现场气氛差,几乎没人上访. 3、销售人员主诉求: （1）地段

（2）电子行业发展迅速，百脑汇、梦之岛均是成功之作。

（3）众多品牌商家已进驻,现就有4000-5000家商家有意向,包括地下负一楼的苏宁\\国美均在洽谈中。 9、优势:

1\\地段,地段是该项目最大的优势.

2\\对面是华东市场,一个成熟的市场可形成一定的带动性. 3\\项目运用与成都赛格数码通信管理有限公司合作做支撑. 10、劣势：

1、项目工程进度非常慢，资金方面存在问题。

2、开发公司之前开发过皮革城、轻纺城等项目，口牌较差。 3、业态定位不清晰,造成后继招商经营困难。

4、面对无锡数码两大市场百脑汇与梦之岛无一优势可言.

（2）、五洲国际电子城 项目概况：

该项目位于新区金城东路与纺城大道交汇处。是整个五洲工业博览城三期，电子城共计50000平方米，总套数1670套。 经营业态：

1F:五金机电、工业电器、电动工具 2F：电子元气件 3F：安防监控

4F：物联网基础产品、应用产品

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