金晖房地产开发有限公司五年发展规划纲要(2012-2016)(3)

将由东部转向中西部、从一线城市转向二三线城市。城镇化和旧城改造加速将推动中小城市楼市进入高速成长周期。

从省内看，山西被设立为全国第9个“国家资源型经济转型发展综合配套改革实验区”，必将迎来新一轮经济社会的大发展。全省正处于加速城镇化阶段，实施的“市域城镇化”战略和“一核一圈三群”空间布局，将带来全省城镇化的飞跃发展和巨大的市场需求、房地产市场的繁荣。由于政策的导向，中心地带的太原、晋中，北部的朔州、大同，南部的临汾、运城以及长治、晋城均已吹响加快城镇化发展的冲锋号，走在全省城镇化发展前列，提前进入房地产大量需求时期。由于城镇化需求带动，房地产价格将有较大上升空间。目前，全省房地产价格在全国处于中下游。城市正在快速扩张，土地供应将会大幅增加，长远看价格将会上升。需求和地价将拉动房价的进一步提高。

从我市看，孝义先后被确定为国家资源型城市经济转型试点、省“综改试验”试点、省“扩权强县”试点等，发展政策机遇前所未有。省委袁纯清书记提出，“十二五”要建设10个左右孝义这样的强县，是山西率先发展的标杆。孝义处于山西市域城镇化“人”字结构最核心的位臵，是未来发展的重点。无论在全省战略规划中的地位，还是在太原都市圈占据的位臵，孝义都有非常宽阔的发展空间。“十二五”，将是孝义经济转型和区域性中心城市建设的关键时期，规划到2015年再造一个新孝义，全社会固定资产投资要达到700亿元以上，城镇化率达到80%以上。加速的城镇化将带来巨大的基础建设投资和住房消费需求。同时，随着建设区域性中心城市战略的深入实施，城市基础设施、公共服务功能、人居生态环境城市辐射影响力等

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的不断改善，房地产市场无论消费需求，还是价格水平，都将有较大的发展空间和良好的市场环境。

综合以上国内、省内、本地的政策、经济环境、市场走向等因素，房地产市场未来趋势总体向好，发展前景广阔，支柱产业地位基本稳固；发展重点从东部、一线城市向西部、二三线城市转移；产业仍以住宅地产为主，商业地产、物业等相关产业多元发展。

三、面临的挑战

尽管房地产市场有诸多利好机遇，但因政策、土地、市场等因素影响，房地产市场仍面临诸多挑战。

政策方面，经济危机的影响不可能在短时间内完全结束，整体经济形势尚处于恢复期。调控仍然是房地产的主题。首先是严格的差别化信贷政策，在支持自主性、改善性住房需求的同时，将继续抑制投资投机性购房。其次国家将继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房的供应。第三，房产税的改革试点已在上海、重庆等大城市开始。整体而言，房地产政策面将继续从紧。

土地方面，土地供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。预计增加土地供应仍是未来房地产调控的重要内容。虽然给开发企业拓展土地储备提供了更多机遇，但土地供应的重点是政策性保障性住房，土地储备愈加困难。

市场方面，虽然大趋势向好，但随着土地、税收等制度转向促进供给端成为常态，囤地坐收土地红利的盈利模式难以继续生存，加速开发周转将成为促进扩张的主流盈利模式。而且大型房地产企业在逐步退出一线城市后，将向二、三线城市蚕食扩张。本地企业资金、技术实力和管理运作水平均较差，整

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体竞争力弱。

就孝义而言，从近三年房地产市场统计数据显示，孝义城区每年开工量约在100万平方米以上，平均销售量约在55万平方米左右。年均开工量和近两年市场存量累计已达200万平方米以上。而孝义城区人口约18万人，明显供大于求，且价格上涨缓慢。楼房均价在3100—3200之间，3500元/平方米是市场阻力线。住宅销售率约为60%，后续销售及资金压力较大。

自身方面，公司涉足房地产行业时间短，处于发展初期和行业下游。资金实力、企业规模小；技术创新不足，人才匮乏，产品单一；缺乏行业经验，经营业绩少，从策划、设计、建设、销售等程序尚不成熟，没有形成规范性、可复制的盈利模式；内部管理粗放，制度不健全，距离现代企业管理有很大差距。尚处于发展的幼年期，有激情、有活力，但整体实力弱。

因此，站在企业快速实现初期资本积累和势力扩张角度，利用对本省及孝义周边地区的政策熟悉，人脉关系畅通，较外地企业有明显竞争优势的条件，在资金回流迅速、相对充足的情况下，以黄金地段和发展重点区域为主，立足发展形势良好的中小城市，赢得市场，寻机进入二、三线，储备土地，谋划未来；规范运营，科学发展，打造房产时代精品，树立金晖百年品牌。

第三章 指导思想和战略目标

一、指导思想 1、企业发展定位

战略定位：依托金晖集团公司在全国的影响力、人脉资源、

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经济实力，在集团公司的领导下，秉承“开拓创新、卓越品质、用心服务、诚实守信”的核心理念，坚持以“培育核心竞争力”为战略方针，以住宅开发为主业，多元发展商业地产、酒店、旅游、物业等相关产业，用5—10年时间打造具有现代企业管理制度，综合性、专业化，跨区域开发，拥有多家专业公司，在全省具有较强实力和较高影响力的房地产企业。

产品定位：以提高人们的幸福指数为宗旨，以建设优质的产品为目标，用最先进的设计理念、文化理念，用最好的建筑材料、建筑技术，为人们提供空间布局合理、建筑形态别致、生态环境优美、使用功能齐全的住宅产品。

2、企业发展战略

围绕企业发展定位，坚持实施“四大战略”，打造企业核心竞争力，提升企业品牌形象，巩固壮大企业发展。

——成本领先战略。成本是影响公司利润的重要因素。尤其是当前房地产开发成本日益透明、公开，降低开发成本成为增强企业竞争力、提高利润率的重要手段。要进一步优化和规范成本控制措施，积极应用先进技术、理念，特别是要创新探索业务简单、易于管理、标准化、可复制的营销模式，加快资金流动，另外结合良好的人脉、社会资源以及其他资源，达到总成本领先的战略目标。

——差异化战略。目前，房地产市场正处于一个从追求“量”到追求“质”的转化过程，而且，市场需求和消费者的偏好又是多元化的，甚至是多变的。为此，一要追求设计的独特性，充分发挥建筑设计专业技术作用，走差异化的生存道路，使开发设计独树一臶；二要注重功能的前瞻性，紧跟现代城市的发展趋势，充分满足消费群体多元化的需求；三要注重产品的特

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色性，在产品设计方面突出个性；四是突出人性化特征，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特征、营造人性空间的思想作为经营理念，并且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。另外，重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时，配套规范到位、体贴入微的物业管理，提升开发商形象的同时，也可使产品升值。

——品牌化战略。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。走品牌竞争之路是未来房地产市场的必由之路，也是房地产开发企业屹立不败之地的必然选择。未来五年，要全力以赴树立企业品牌形象，扩大企业影响。这就需要我们一方面继续提升品牌质量；另一方面加大品牌推广力度，使“金晖品牌”成为全省乃至全国知名品牌，既可为产品销售提供保障，也会给公司带来更为丰厚的利润，还可为企业寻求更多的融资渠道和拓展占领市场。

——专业化战略。房地产行业是一个技术、资金密集的行业，需要大量、专业化的高级管理人才、技术人才、营销人才。要实施积极的人才激励机制，吸引、选聘大量专业化人才配备到各个环节，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获取更大的利润。要高度重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才，为公司长远发展续航保驾。

3、企业文化精神

以优秀的企业文化，提升企业内涵，增强员工归属感和社

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