呼和浩特市房地产行业发展状况调查报告(4)

人均收入还处于低水平状态，房价的上涨，势必造成按揭贷款每月应还款额的增加，给购房者造成一定的还款压力，从而使银行贷款产生风险。

四、 国家宏观调控政策对呼市房地产业的影响

一个城市的房价是由供求关系决定的。而国家今年的宏观调控的重心是为了打击炒房囤地、维护市场健康。所以，在呼和浩特这个仍以自住刚性需求为主导的城市，其楼市走势不会受到宏观政策太大的影响。

从前面的分析可以看出，呼和浩特市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上涨空间的二三线城市便成为投资者的新目标。如呼市的万达广场和团结小区改造等大项目，能引领和带动房地产的走势。有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格5000元以上的品质项目越来越多。首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响，三套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响，但100平方米以下住房增加，相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。我行积极落实中央调控政策，严格按照人民银行的规定执行房贷标准，进一步控制房贷风险。如果以后银行不控制房贷规模，势必助推呼和浩特市的房价持续升高。

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近期国家出台了一系列调控政策，各地也在出台相关配套政策，对房价过快上涨的城市产生了深刻的影响，国家的宏观调控政策对开发商和购房者释放一个信号，就是使房地产业健康发展，购房者理性投资，严打炒房囤地捂盘惜售行为。房地产市场蓬勃发展包括两方面原因，一方面是投资者看好某城市的发展潜力，另一方面是城市购房者刚性需求旺盛，这两方面良性结合会促使房地产市场健康运转。

实际上呼和浩特房地产市场上的购房刚性需求是仍然存在的，投资性需求也不少。一是首府城市，城市化进程加快，拥有各种垄断资源；二是城市人口增加，住房需求增长；三是周边盟市、旗县投资和投机需求因素；四是地方政府GDP增长因素。受国家宏观调控影响，虽然目前的观望情绪会延缓购房者的购房计划，但长期来看呼市住房的市场潜力很大，如果地方政府能够加以适当合理的引导，对于呼和浩特房地产市场的健康发展是非常有利的。

五、当前房地产行业发展面临的困难和问题

1、是房屋价格增长过快，存在隐性危险。2009年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，但随着房地产市场的回升，呼市也出现了房价上涨过快的问题，应当引起高度重视。房价上涨过快蕴藏着风险不利于房地产市场的健康有序发展。如果后续购买力不足更容易引发价格泡沫。

2、是房地产市场成熟度不够。我市房地产在建项目中，有不少比例的项目手续不全，这说明我市房地产市场成熟度低。其主要原因是以下几个方面，一是房地产企业自律性较差，存在有潜意识的违规

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动机；二是相关部门的市场监管力度不够；三是需要进一步完善运行机制。鉴于此，需从这三个方面着力规范一级市场。同时，需进一步发展住房二级市场，培育住房租赁市场，推动房地产市场全面发展。

3.房地产企业自有资金不足，拿地后依靠银行贷款运作，一旦银根收紧，资金链断裂，出现烂尾楼现象。

4.房地产结构不合理，保障性住房不足，投机性需求仍有一定空间。随着国家调控政策的出台，以“增供给，重自住，抑投机”为目标，促进房地产业健康发展。

5.呼市的建筑市场有待进一步规范，从规划、设计、施工、销售、服务等各环节进行规范和监管。

六、我行目前授信支持的房地产企业运行情况 1、总体情况

截至2010年9月末，区分行营业部房地产开发贷款余额为112203万元，较年初增加50098万元，增长45%。其中正常为109535万元，不良2668万元。

截至2010年9月末，区分行营业部个人房地产贷款金额为274431万元，较年初增加81046万元，增长42%。其中个人住房贷款余额为254036万元，较年初增加75041万元，增长42%。不良贷款率为0.26%。个人商业用房贷款余额为20395万元，较年初增加6005万元，增长42%。不良贷款率为0.91%。

2、营业部对公房地产贷款客户情况

近年来呼和浩特市房地产市场处于快速发展阶段，我行从2005

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年开始适时调整信贷战略，加快房地产信贷投放力度，优选客户项目，率先抢占市场。到2010年9月，共有十几个房地产开发企业得到我行的大力支持。其中包括内蒙古巨华房地产公司、内蒙古奈伦房地产公司、内蒙古东达乾丰房地产公司、内蒙古兴泰房地产公司等。到目前为止，以上各房地产开发企业运行情况良好，11亿多的贷款中，只有满都拉电力房地产公司的贷款逾期，形成不良。以上各开发企业的优质楼盘，销售状况良好。

3.加强房地产贷款的贷后管理工作。 第一、落实切实可行的担保方案

1.落实合法、有效、合规的抵押担保方式是保证我行信贷资产安全的手段之一，目前我行房地产开发贷款，普遍采取利用开发项目土地做抵押的担保措施。

2.保证人的持续、有效保证。为保证我行股东个人第三方连带责任保证业务的持续有效，加强担保人履约责任，凡今后在办理股东个人第三方连带责任保证业务时，必须针对股东个人办理贷款卡，同时进行系统录入。并要求将此作为我行贷款发放前的落实条件之一执行。

第二、严格执行封闭运行协议，最大限度地降低风险

我行对公贷款支持项目没有完全落实封闭运行协议，有部分资金体外流失现象，反映贷后管理信息不准确，企业对我行的综合贡献度下降。针对该问题，我行今后要加强贷款封闭运行管理，严格按照封闭协议执行。个人贷款中心要与公司业务部门积极配合，在办理配套

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按揭贷款时，首付款除提供首付款收据外，要求开发企业提供我行账户进账单等措施，以避免资金的流失。

七、当地金融部门对房地产行业的信贷政策及工作思路 各行基本执行国家的信贷政策。

1、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住宅贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

2、对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

3、各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 4、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

5、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

6、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

7、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

八、我行授信业务主要风险点和控制措施以及应对策略建议 （一）近年来，房地产客户已成为各家商业银行争夺的重要客户

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