呼和浩特市房地产行业发展状况调查报告(3)

出0.2个百分点。呼和浩特市房屋销售价格同比指数为108.7%，比全国70个大中城市平均水平低0.4个百分点，环比100.3%，比全国70个大中城市平均水平低0.2个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居16位和48位。其中，新建住房销售价格指数同比增长109.8%，比全国指数低1.5个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居20位和52位；二手住房销售价格指数同比为102.9%，比全国指数低3.3个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。

二、呼和浩特房地产开发企业经营情况及供需状况 1、2008-2010年9月房地产企业投资完成情况

2010年1-9月全市房地产完成开发投资997726万元，与上年同期相比增长40.16%。其中，商品房住宅建设投资额695700万元，同比下降9.4%，商业营业用房投资167400万元，同比增长6.02%；办公楼投资39700万元，同比下降1.74%；其他投资97200万元，同比增长5.13%。按用途分房地产投资状况如下表：

房地产开发投资情况表

2010年1-9月与2008项 目 单位 1-12月 月 月 (%) 本年完成投万元 100431126589977240.16 年2009年1-122010年1-92009年同期比增长 11

资 其中:商品住万元 宅 办公楼 商业营业用万元 房 其他 万元 万元 50 771537 6 69570745572 -9.4 0 1 49848 13710171533 2 45869 96990 112492 39700 16740-1.74 6.02 0 97200 5.13

从投资构成看，商品住房和办公楼完成占完成投资的比重较去年有所下降，其他略有增加。其中商品住宅下降9.4%，商业营业营业用房和其他用房分别增加6.02%和5.13%。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来住宅楼基本都配置车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。

2、土地购置开发情况

2010年1—9月份，完成土地开发面积1142880万平方米，同比增长了123.85%；土地购置面积为1026190万平方米同比增长110.61%；待开发土地面积1816752万平方米，同比增长3.6%。本年土地成交价款109306万元，同比增长240.73%。今年前三季度无论土地购置、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。2008年到2010年9月呼和浩特市土地购置开发情况如下表：

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2008年至2010年9月土地购置开发情况

项目 单位 20081-12月 年2009年1-122010年9月 2009年与月 2008年增减% 购置土地面积 完成开发土地面积 土地购置 万元 133756 84508 1096306 -36.82 240.73 平方米 1688089 1109690 1142880 -34.26 123.85 平方米 983382 1808755 1026190 83.93 2010年9月同比增减% 110.61 3、房地产企业投资情况分析

2010年1-9月，房地产开发到位资金（包括上年结转资金）为1，769，941万元，与完成投资的比例为1.77：1。资金来源中有自有资金和定金及预售款占比较多，分别占全部资金的25.34%和24.18%。银行贷款增长幅度较高，但是占全部资金来源比重略有下降。自筹资金和其它资金涨幅也较高，主要是自有资金和定金涨幅较高的结果。具体情况如下表：

房地产开发投资资金来源结构表

项目 单位 20081-12月 年20091-12月 年2008年与2009年同比增长% 20101-9月 年2010年9月与2009年9月同比增长% 本年资金来源万元 1432462 1595809 11.4 1769941 60.49 13

合计 其中：上年末万元 结余资金 本年资金来源万元 小计 其中：银行贷款 占本年资金来% 源比重 自筹资金 万元 764093 60.97 766333 53.29 0.29 659442 44.05 46.57 -6.34 11.34 9.8 16.12 7.36 万元 142136 140919 -0.86 241293 208.91 1253136 1437995 14.85 1497100 67.96 179326 157814 -12 272841 29.01 占本年资金来% 源比重 其它资金来源 万元 340289 17.15 531743 36.91 56 596635 39.83 64.14 -0.93 占本年资金来% 源比重 从上表来看，房地产开发资金来源与去年同比增长幅度较大，表明了资金到位良好。今年房地产市场的飙升，银行贷款增幅较高，一定程度上助推了房价的攀升。

三、房地产运行市场分析

“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如，2009年某家庭的房价是30万元，他们该年的收入是６万元，房价正

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好为年收入的５倍，他们的房价收入比就是5:1。以我市2010年9月人均收入2万元，每个家庭按3口人，住宅销售价格为3970元/平方米，以90平米住房计算，房屋价格35.73万元，房价收入比就是6:1。同比增长一倍。房价的涨幅远远超过收入的涨幅，导致大量贷款的增加。

2008年以来在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，促使购房者的预期在发生变化，2008年4月购房者开始呈上升势头，到09年12月份商品住房实际销售面积114.55万平方米，10503套，同比增长32.06%，到2010年9月商品住房实际销售面积125.9万平方米，11881套。同比增87.64%。

从住房供给方面，商品房施工面积、新开工面积与去年同期相比有所增长，无论批准预售商品房与商品住宅面积增长幅度均较大。这其中有随机备案的因素，也有房地产市场火爆的因素。全市空置一年以上的商品房面积由2009年的947006平方米下降到2010年9月的495476平方米；商品房现售面积由2009年全年的114.55万平方米增加到2010年9月前九个月的125.9万平方米；商品住宅平均售价由2009年的3312元/平方米增加到2010年9月的3970元/平方米。一方面说明上市商品房在增加，住宅市场供应仍然充裕。但另一方面也存在不正常因素，应该引起各方高度重视，那就是住房价格提高和销量增加对贷款的需求也大大增加，银行贷款2009年9月为78111万元，2010年9月猛增到241293万元，同比增长208.91%。风险系数提高，应该引起我行的高度重视。应当看出，呼市城镇人口

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