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房地产市场状况分析

一、 全国房地产市场运行情况

2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点，这是自去年8月份以来房地产开发投资累计增速的首次回升。相较去年同期，今年1-8月份房地产开发投资增速回落17.6个百分点，回落幅度也出现收窄。1-8月份，住宅投资29990亿元，同比增长10.6%，增速较1-7月回落0.1个百分点，比去年同期回落25.8个百分点。住宅投资的比重为68.6%。

2012年1-8月份，房地产开发企业房屋竣工面积44603万平方米，增长20.2%，增速较1-7月提高1.2个百分点；房屋施工面积511657万平方米，同比增长15.6%，增速提高0.3个百分点；房屋新开工面积122940万平方米，下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点。

2012年1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点，显示8月份房地产销售继续走升。其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。在销售额方面，商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。相对上月，住宅和商业营业用房销售面积增速上升，办公楼下降。商品房销售面积和销售额的变动对比显示，商品房价格环比继续上升。

今年1-8月份，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，基本建成420万套，完成投资8200亿元。据统计，开工率超过100%的有5省，分别是河北、辽宁、福建、山东、陕西。此外，还有14个地方开工率超过全国平均水平或与全国平均水平持平。

2012年8月，全国房地产开发景气指数为94.64，比上月回升0.07个点，比去年同期低6.48点。该指数依然低于景气临界点100，但相较上月已经出现

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回升。

二、 长沙市商品房房地产市场状况

1. 2008-2011年长沙市房地产市场状况如下

年份 内五区新建商品房销售面积（万㎡） 内五区新建商品房备案均价（元/㎡） 内五区二手房销售面积（万㎡） 内五区二手销售均价（元/㎡） 2008年 680.79 4285 171.23 - 2009年 1276.04 4357 310.71 - 2010年 1481.66 5182 296.85 5651 2011年 1197.42 - 250.62 6344 分析：根据2008-2011年长沙市城区商品房销售面积、销售价格和二手房销售面积的数据对比分析，2009年长沙市房地产交易量突然放大，无论新建商品房和二手房的交易量都较2008年增长80%以上；2010年长沙市房地产交易量增长明显放缓，二手房交易量较2009年甚至略有下跌，但房地产价格上涨明显，月平均上涨幅度约为2%。2011年由于限购令的影响，长沙市新建商品及二手交易量较2010年有小幅下滑，但房地产价格稳中有升。

2. 2012年1-8月份长沙市房地产市场状况

2012年1-8月，长沙地区新建商品房累计批准预售1052.03万㎡，同比减少11.70%，本月新增批准预售176.15万㎡，同比减少3.38%，环比增长39.73%；其中，内六区新建商品房累计批准预售741.24万㎡，同比减少7.77，本月新增批准预售118.23万㎡，同比增长2.26%，环比增长25.34%。

2012年1-8月，长沙地区新建商品房累计成交备案859.71万㎡，同比减少34.02%，本月新增成交备案140.59万㎡，同比减少6.15%，环比增长17.39%；其中，内六区新建商品房累计成交备案598.31万㎡，同比减少37.68%，本月新增成交备案99.65万㎡，同比增长1.05%，环比增长16.33%。

2012年1-8月长沙市新建商品房成交备案均价

区域 全市 其中 芙蓉区 住宅 均价（元/㎡） 5390 6509 非住宅 均价（元/㎡） 9203 7830 - 12 -

天心区 岳麓区 开福区 雨花区 望城区 长沙县 浏阳市 宁乡县 6381 5604 6847 5879 4191 4712 3661 3489 9089 9916 12828 9419 7773 7056 5362 5059 分析：从全市新建商品房累计批准预售面积走势看，8月商品房新增批准预售量为今年以来月度次高；从商品房成交备案量看，创下今年来月度新高；2012年1-8月全市新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为5390元/㎡，非住宅9203元/㎡，内六区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为5893元/㎡，非住宅10056元/㎡。

3. 细分房地产市场状况

2012年1-8月，长沙地区二手房成交面积184.33万㎡，成交套数为19213套，同比分别减少34.06%、22.48%。其中内六区二手房成交面积139.81万㎡，成交套数为12808套，同比分别减少26.81%、21.38%。

分析：从二手房成交走势来看，8月二手房成交环比回升10.86%，为今年月度交易量第三位。

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测算原则及依据

一、测算原则

测算遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、评估时点原则、替代原则。具体如下：

1. 独立客观公正原则：独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

2. 合法原则：合法原则要求房地产估价结果是在评估对象依法判定的权益下的价值。

3. 最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产评估结果是在评估对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使评估对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

4. 评估时点原则：评估时点原则要求房地产评估结果是在由评估目的决定的某个特定时间的价值。

5. 替代原则：替代原则要求房地产评估结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

二、测算依据

1. 国家有关法律、法规、行政规章 （1） 《中华人民共和国土地管理法》 （2） 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （3） 《中华人民共和国物权法》

（4） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令） （5） 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）

（6） 湖南省人民政府、长沙市人民政府及相关部门颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知文件

2. 省市的有关法律规定

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（1） 《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市人民政府令第116号）

（2） 《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》（长政办发[2011]103号）

（3） 《长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知》（长政办发[2011]104号）

（4） 湖南省人民政府、长沙市人民政府、湖南省国土资源厅、长沙市国土资源局及相关部门颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知文件等

3. 技术规程

（1） 《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999） （2） 《城镇土地估价规程》（国标GB/T 18508-2001） 4. 委托方提供的有关资料 （1） 委托书 （2） 会议纪要 （3） 房屋产权情况 （4） 勘测成果表 5. 其他资料

估价人员实地勘查、调查、收集的相关资料。

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