成本咨询 - 图文(2)

根据“长政办发?2011?104号”规定，非住宅不享受成新奖励。 （2）上浮奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定，非住宅不享受上浮奖励。 （3）提前搬迁奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定：“可以根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次、按被征收房屋的合法建筑面积给予不超过200元/平方米的提前搬迁奖励。”

本报告按200元／平方米进行测算。 （4）选择货币补偿奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定：“在房屋征收决定公告发布之日起60日内签订补偿协议，并按协议约定期限搬迁的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面积给予200元/平方米的选择货币补偿奖励，但每户最高不超过2万元。”

本报告按200元／平方米或2万/户进行测算。 （5）寻找房源奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定：“对被征收人给予寻找房源奖励每户1万元。”

本报告按1万元／户进行测算。 2. 补助

（1） 搬迁困难补助

根据“长政办发?2011?104号”规定：“被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力或家庭生活特别困难等情况确有搬迁困难的，可申请搬迁困难补助。”

产权人为个人的，本报告按2万元/户进行测算。 （2）最低面积保障

对房屋建筑面积合计不足四十五平方米的被征收住宅的所有权人，实施最低

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面积保障，按照四十五平方米给与补偿。对被征收房屋合法面积和四十五平方米之差，按3200元/㎡对被征收人进行补足。

咨询对象均为非住宅，不计算最低面积保障。

（四） 不可预计费用

根据“天府阅[2011]11号”会议纪要，不可预计费用按4%计算。

（五） 工作经费

根据“天府阅[2011]11号”会议纪要，工作经费按4%计算。

（六） 间接费

间接费含征收评估费、预评估费、拆除费、监理费，此次测算按0.7%计算。

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项目概况

一、 报告目的

为委托方了解标的物的征收成本提供参考意见。 二、 咨询对象基本情况

1. 咨询对象范围及用途界定

评估对象范围为天心区晏家塘063号、城南西路224号两栋房屋，设计用途分别为住宅、其他，实际用途为非住宅，根据委托方提供的委托书及咨询目的，此次评估用途以实际用途为前提进行评估。

2. 区位状况

项目 位置状况 坐落 方位 详细情况 长沙市天心区城南西路以北、晏家塘以南 处于长沙市中心城区 距离市中心五一广场约1.5公里 距离 距离长沙火车站约3.4公里 距离侯家塘商圈约1.5公里 项目区域周边有城南路、人民路两条东西向道路和蔡锷路一条南北向道路状况 道路；城南路、人民路、蔡锷路均为城市干道 交交通管制 无 通公交线路：2、8、108、 123、130、134、140、202、314、402、804、状出入可利用交通工具 804、906、908、旅2路等；可通达至有长沙市各主要方向 况 距公交站点距离 项目邻近“南门口”站、“长郡中学”站、“天心阁西门”站 停车方便程度 环境状况 外部配套设施 自然环境 人文环境 景观 基础设施 项目周边有一定地上停车位，可满足部分停车需求 无明显的大气污染、水文污染；周边没有影响视觉环境的杂乱因素；卫生环境较好 人文环境较好 距天心阁公园约500米 区域内“六通”，即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气 购物场所：好又多、家润多超市、家乐福超市、沃尔玛超市等； 银行：中国农业银行黄兴路分理处、中国工商银行黄兴南路分理处、中国建设银行黄兴南路支行、中国邮政储蓄银行南门口支行等； 教育：铜铺街小学、长郡中学、培粹实验中学等； 医院：湖南省人民医院、长沙市第三医院、长沙阳光医院等； 其他：小赢洲农贸市场，移动、电信、联通营业厅； 公共服务设施

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位置示意图（卫星图）

3. 权益状况

房屋所有权人 房屋所有权证号 房屋坐落 用途 所在层次/总层数 房屋结构 共有情况 共有权人 面积（㎡） 建成时间 戴三元 015611 天心区晏家塘063号 住宅 1-2/2 砖木 共同所有（其中戴三元占18/10， 其余个人占18/1） 曾振红、曾振有、曾振国、 曾振国等7人 产权登记面积为72.93㎡， 平面图所载面积为74.75㎡ 1953年 长沙房产（集团）有限公司 - 城南西路224号 其他 1-4/4 其他（混合） - - 359.60 六成新 根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号），此次评估采用的价值标准为公开的房地产市场价值，未考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响，也未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素所造成的影响。因此估价对象房屋租赁、抵押等权益状况不对估价对象评估价值产生影响。

4. 实物状况

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（1） 土地状况 土地形状 地形地势 土壤地基 基础设施、平整程度 建筑类型 朝向 通风、采光条件 形状较规则 地形基本平坦 土地未受污染，酸碱度适中，地基承载力较大 宗地已达到“六通一平” 低层、多层建筑物 南北 建筑布局 格局 （2） 建筑物状况 较好 格局较好 晏家塘063号一层层高3.1米，二层层高2.2通风、采光条件良好 层高 米；城南西路224号层高2.8米 晏家塘063号做商业门面使用，城南西路第一层为商业门面，其他楼层为“鑫磊客房部” 有地上停车位，能基本满足停车需求 开放式，有物管 维护保养情况良好，为基本完好房，房屋能够正常使用 未入户查勘 无 使用状况 车位状况 管理方式 维护保养状况 装饰装修状况 其他情况说明

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