款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。
75、邓虎诉孔春能房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第76辑，第125页 〖问题提示〗：国家实行房产新政，是否属于情势变更？ 〖要点提示〗：
1、国家实行房产新政，当事人已经预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。
2、当事人在房屋买卖合同中既约定了违约金又同时约定了定金罚则，根据《合同法》第116条的规定，违约金条款和定金罚则不能同时适用，一方违约时，另一方可以选择违约金条款或者定金条款。
76、法院错误拍卖第三人不动产的效力及其救济 ——《法律适用》2011年第12期，第18页 一、问题的提出：从一则案例提起 二、源流与纷争：三种声音，一个结论 三、第三人权益之保护
（一)拍卖程序终结之前的程序保障 （二)拍卖程序终结之后的实体救济
77、许洁娜诉张建兴、黄平房屋买卖协议与备案合同有异纠纷案 ——《江苏省高级人民法院公报》2011年第4辑，第31页
【裁判摘要】：二手房买卖交易中，当事人双方签订两份或两份以上的合同。其中，向有关部门登记或作证明时使用的合同即备案合同，并无特别优先于非备案合同的效力。如有证据证明备案合同是为了过户时避税或者贷款而并不体现双方真实交易对价意思表示的，应依据体现当事人双方真实意思表示的非备案合同进行房屋价格和价款方式的相关认定。
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78、乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第77辑，第124页
〖问题提示〗：合同约定了违约金，一方当事人以约定的违约金过低要求调高违约金，人民法院应否支持？
〖要点提示〗：当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由要求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，人民法院不予支持。
79、王学英诉吴世宇、张健所有权确认纠纷案
——《天津市高级人民法院公报》2010年第2辑，第40页
【裁判摘要】：意思表示真实是民事行为应当具备的基本条件之一。双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的，在没有恶意，没有非法目的的情况下，相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。
80、广州侨鑫房地产开发有限公司诉林潮森、陈瓦丽商品房预售合同纠纷案
——《人民法院案例选》总第79辑，第187页
〖要点提示〗：在我国现有法律体系中，“回购”并非法律意义上的概念，字面上理解是将房屋买回。审判实践中，对按揭贷款合同中约定的开发商回购义务在法律性质及效力上存有不同理解。本案一审、二审法院认为，回购的法律性质应界定为开发商承担保证责任的一种方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权，不能依据合同约定直接取得房屋所有权。
81、沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》总第80辑，第95页
〖要点提示〗：房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即网签），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。
二、法律文件
1、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 1999年5月1日
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2、建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《经济适用住房管理办法》 2004年5月13日
3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 2003年6月1日起施行
——《民事审判指导与参考》（第15集），第1页 附：
（1）最高人民法院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问
——《民事审判指导与参考》（第15集），第8页
（2）最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问
——《民事审判指导与参考》（第15集），第18页
（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用 韩延斌
——《民事审判指导与参考》（第15集），第25页
4、最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
——人民法院出版社2003年版。
73、最高人民法院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》
2003年11月30日 [2003]民一他字第13号 辽宁省高级人民法院：
你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：
商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费的标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以该买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以该买受人与出卖人约定的
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合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
74、最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》
2008年9月23日 [2008]行他字第15号
——《解读最高人民法院请示与答复》第二辑上，第606页
天津市高级人民法院：
你院《关于李宵诉天津市国土资源和房屋管理局房屋登记一案如何适用法律问题的请示报告》收悉。经研究答复如下：
人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：
一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。
（3）
第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物
权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。
三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。
此复。
7、在全国民事审判在工作会议上的总结讲话 杜万华（最高法院民一庭庭长）
———《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第23页 （六）关于如何认识国家加强和完善房地产市场宏观调控政策的问题
76、当前商品房买卖合同纠纷案件的基本情况及法律适用问题探讨——基于江苏省连云港市法院审理案件的调研 江苏省连云港市中级人民法院课题组
——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第220页
一、当前商品房买卖合同纠纷的特点及原因分析
二、当前人民法院审理商品房买卖合同纠纷面临的困境与矛盾
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三、连云港地区审理商品房买卖合同纠纷案件所涉及的相关法律适用问题 （3）
关于延期交付（包括不能交付）纠纷的法律适用
(三)关于交付的标准与条件
(四)当事人在商品房买卖合同中自行约定以四方验收或者其他低于“备案”的交付条件，该条款的效力如何？
(五)购房者以开发商交付的房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋，是否可以向开发商主张延期交付的违约责任。
(六)关于开发商的交付房屋时要求购房户支付其他相关费用否则不交付房屋的情况是否构成延期交付
(七)关于逾期交付的违约金的法律适用 3、关于逾期交付违约金的调整标准 4、关于违约金的计算期间 （5）
逾期办理或不能办理产权证、土地使用证的纠纷
四、关于办理房屋权属证书的义务主体
五、开发商未履行办证的通知义务的法律后果、 六、因开发商的原因导致无法办理权属证书的法律后果 七、合同中没有约定逾期办证违约金的如何处理
三、答复
1、按1994年上海市场政府《关于出售共有住房的暂行规定》（以下简称94方案）购买的共有住房，购房时的未成年同住人，可否确认为售后方的产权共有人？
——《民事审判指导与参考》（总第18辑）第239页
【答复】：不能
2、按94方案购买的共有住房，具备可以主张产权共有条件的人，生前未曾主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中应得的份额？
【答复】：如果生前为主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。
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