房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答(3)

预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意，预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判，磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

35、山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案

——《公报》2008年第3期，第27页 〖裁判摘要〗：

一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府统一转让的，应当认定合同有效。

二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于涉及由谁缴纳税款并未作出强制性或者禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整，且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。

36、广州市番禺碧桂园物业发展有限公司诉苏琼、罗庆房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第61辑，第181页

〖问题提示〗：在合同履行过程中，当事人行使抗辩权的范围与对方不当履行之间不形成对应关系，该抗辩权是否会产生免除自身的给付义务？

〖要点提示〗：在双务合同中，一方当事人享有的权利就是对方所负担的义务，且双方所负的债务之间具有相应性。如果一方不履行的义务与另一方拒绝履行的义务之间不具有相应性，则不得行使抗辩权。另，债权人向债务人提供的地址邮寄催款通知，若其可提供寄件存根及函件内容，而债务人无证据反驳，应依高度盖然性证明标准认定，债权人已向债务人主张了权利，并导致诉讼时效中断。

〖判决〗：广州市中级人民法院认为：双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依

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约履行。被上诉人已依约将竣工验收合格的房屋交付两上诉人使用，上诉人本应按约定期限向被上诉人付清购房款。但房屋经鉴定存在一定质量问题，且多与被上诉人有关，须采取措施修缮，经两上诉人交涉，被上诉人至今未率信不过维修义务，上诉人因此拒付最后一期购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其主观无违约故意，客观又存在被上诉人履约不当的情况，依公平合理原则，以上诉人清偿所欠购房款时向被上诉人支付迟延期间的法定孳息为宜。

37、张瑞龙诉何少玲、张彩兰房屋买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》第61辑，第189页

〖问题提示〗：如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力？

〖要点提示〗：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。

38、开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约

——《人民司法.案例》2008年第14期，第18页

39、周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案

——江苏省高级人民法院审判委员会主办《参阅案例》2008年第5期，第10页 〖要点提示〗：开发商因政府部门变更规划，在合同实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义乌，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。

40、该房屋产权转让协议的定性及当事人的责任承担 ——《人民司法.应用》2009年第9期，第108页

41、武彬诉陈怡买卖合同纠纷案

——《江苏省高级人民法院公报》2009年第2期，第47页

〖裁判摘要〗：《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，致使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。在签订房屋买卖合同过程中，卖方应将房屋存在的重大瑕疵如实告知买方，若隐瞒房屋存在重大瑕疵的事实，则卖方购车欺

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诈，买方有权要求解除合同，并要求赔偿损失。

42、梁海权与辽宁伍豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版），2009年第6期，第223页

〖要点提示〗：虽有房卡，钥匙并进行装修，但未签购房合同的，不能对抗其他权利人。

43、故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题——刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第4期，第72页

〖问题提示〗：买受人因出卖人故意隐瞒未取得售房许可证而订立商品房买卖合同的，出卖人须向买受人承担除购房款及利息和赔偿责任以外的已付购房款一倍范围内的赔偿责任，买受人自己有过错的，可适当减轻出卖人的责任。

44、德国联邦最高法院2009年1月22日关于房屋预告登记的判例

——《人民法院案例选》（月版）2009年第3期，第256页

〖问题提示〗：合同解除之后，在破产程序中，涂销登记请求并不代表管理人同意履行合同解除之后的相互返还义务，因为涂销登记簿上的预告登记与返还价金并不互为对价。

45、李娟利、赵峰会诉张波集资房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第154页

〖要点提示〗：“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性的政策。产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订了《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。

46、龚福明诉上海天蓬房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同案

——《人民法院案例选》（第66辑），第163页

〖要点提示〗：本案中，二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同，由于第二份房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。

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47、雷雪琴诉西安是房产测量事务所、西安鑫宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第171页

〖要点提示〗：商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者和消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。

48、刘烈昉与被告余深斌、魏锦春、第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行房屋买卖、抵押权纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第178页

〖要点提示〗：对于合同的性质，不可单纯从当事人所订合同的名称来判断，而应从合同的实质内容出发做出认定。本案系争“房屋买卖预约合同”虽然名为预约，但内容具体明确，已经具备买卖合同成立、生效的要件，应认定为有效的买卖合同。

就未依法登记领取产权证书的房屋签订的买卖合同，并不必然无效。

49、周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第185页

〖要点提示〗：开发商因政府部门变更规划，在合同的实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义务，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。

50、开发商在诉讼中恶意解除合作合同以规避交房义务的司法应对—吴克平诉杨景贤、梅州市恒基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第8期，第110页

〖要点提示〗：在商品房交易中经常会出现这种情况：房价上涨时，开发商在利益驱动下，往往会设置各种障碍拒绝交付房屋甚至一房两卖。本案中开发商就是通过在诉讼中解除与合作方的合作合同，试图规避合作方所签卖房合同的交付房屋义务。法院根据诚实信用原则和侵权责任原则，判令开发商仍应在合作合同解除后履行“后合同义务”，协助其合作方为购房户交房和办证，从而使开发商规避法律义务的意图无从实现。

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51、丁厚宝诉宝应县环宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 ——《公报》2009年第3辑，第85页 〖问题提示〗：

房产开发商同意或者认可承建方以开发商名义与他人订立商品房销售协议符合表见代理条件的，应认定构成变见代理。表见代理人与购买人签订的“商品房订购协议书”内容符合合同履行要求的应认定其为商品房买卖合同，即为本约，而非预约。表见代理人又将该房屋代理出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿可得利益损失。

52、杨昀诉胡昆、张庆国房屋买卖合同纠纷案

——《江苏省高级人民法院公报》2009年第4辑，第62页

〖裁判摘要〗：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但当事人如果有相反证据足以证明不动产登记错误，法院应当根据该证据作出与不动产权属证书的记载相反的事实认定。不动产权属证书取得于夫妻婚姻关系存续期间，并不必然能够认定为夫妻共同财产。

53、刘长福诉安徽皖能置业发展有限责任公司商品房买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》（第69辑），第92页

〖要点提示〗：广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的广告宣传是有一定限制的，不能一概将所有售楼广告竣纳入要约之列。

54、李明国诉李德元房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》（第69辑），第99页

〖要点提示〗：农村居民因土地征用成为非农业户口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅居地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买卖、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。

55、杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 ——《江苏省高级人民法院公报》2010年第6辑，第66页

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