房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答(2)

【裁判摘要】：商品房买卖定购合同是相对于商品房买卖合同这一本约合同的预约合同，其意义和作用主要在于设定了合同当事人按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的权利和义务。因此，确定买卖合同订约不成违约责任之构成及归责，不仅要看当事人是否违反定购合同确定的义务，还要考量其确定的义务是否对公平诚信地磋商本约形成影响。只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任。

20、南京新宇房地产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同案 ——《人民法院案例选》第55辑，第177页

【裁判摘要】：在合同法司法实践中，如果不存在协议解除或者法定解除情形，一般将实际履行作为违约方承担违约责任的首选方式。但当继续履行出现合同法第110条规定的“事实上的不能”的情况后，应当允许当事人解除合同的诉讼请求。但对当事人受损的利益，应予充分填补。同时，在处理以分割商铺为标的物的买卖合同纠纷中，个别业主对权利的行使应受到其他多数业主整体业主的限制，应有利于物业整体功能的发挥，不能因继续履行合同，造成物的浪费。

21、陈美玲、蔡晨蓉以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由苏厦门厦信发房地产有限公司退还无效约定年限的地价款案

——《人民法院案例选》第56辑，第187页 【裁判摘要】：

房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年，该约定超出国家法定出让年限10年，故超出10年的部分应属无效约定。房地产开发商对该无效约定存在过错，应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价。

22、卓碧莲、邱旭斌诉中国工商银行福建省工商银行营业部、福建省福兴拍卖有限公司房屋确权纠纷案

——《人民法院案例选》第57辑，第185页

【要点提示】：本案认定受托人将卓碧莲、邱旭斌委托转让的讼争房产以房抵债的行为超越代理权限，并认定讼争房尚未取得产权证书，转让行为违反法律强制性规定而无效，另认定卓碧莲、邱旭斌因已取得讼争房实质上的所有权。本案对目前审理类似房产产权纠纷具有一定借鉴意义。 【判决】：

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厦门市中级人民法院认为，本案中，原告已委托邱辉足作出售转让讼争房产，但因合同签订后，开发商仅到房屋管理部门办理合同备案手续，至今未办理房屋产权登记手续，而根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故原告无权委托他人转让尚未依法领取权属证书的讼争房，邱辉足向被告工行营业部下属的直属支行转让讼争房的行为违反了法律的禁止性规定，邱辉足的转让行为应认定为无效。由邱辉足担任法定代表人的千足食公司未依法取得原告授权转让讼争房，且其同意被告工行营业部与中信公司更改合同购房人名称及购房发票的行为也因讼争房并未领取权属证书而归于无效。

福建省高级人民法院认为，卓碧莲、邱旭斌虽于1998年4月2日出具委托书，委托邱辉足代为办理讼争房转让、租售等一切相关事宜，但并未委托或同意邱辉足将该房产用于抵偿千足食公司欠直属支行的债务，工行营业部认为委托书内容认为委托书内容载明“办理一切相关事宜”应包含邱辉足有权将讼争房产用于抵债，该理解属于对委托书内容的扩大解释，不予采信。??以房抵债行为属于一种变相的房地产转让，讼争房屋至今尚未办理房屋产权证，该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产法》第三十七条的规定，也应属无效。

23、荣华诉新疆聚天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第59辑，第227页

〖问题提示〗： 房地产开发公司在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，该说明和允诺是否为要约？

〖要点提示〗：房地产开发公司发布商品房销售广告，就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允许具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，应当视为要约；该说明和允许即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

24、黄葳诉广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司逾期办证违约责任纠纷案 ——《人民法院案例选》第59辑，第237页

〖问题提示〗：房地产开发商协助办证义务具体包括那些内容？

〖要点提示〗：逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办

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备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。

开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由抗辩非属于开发商一方原因，要求免责的，不应支持。（第245页）

司法实践中，将举证证明“非开发商的原因”的责任倒置给开发商，这样的司法实践，主要是考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性地了解，对于是否存在非开发商原因免责事由，更为清楚，相较购房人而言也更具有举证能力，因此将举证责任分配给开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。

25、王志钢诉程度武侯房地产开发公司预售商品房层高违约应按体积计算损失赔偿案

——《人民法院案例选》第52辑，第107页

〖要点提示〗：房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时出示建筑图纸，向买房者标明房屋高度，根据《最高人民法院》关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于建筑图纸的，开发商应陈承担违约责任。因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法院可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。

26、许志鹉诉漳浦县向阳开发建设有限公司应依合同相对性担责商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》第60辑，第215页

〖问题提示〗：如何正确处理当事人诉因选择与法院审理范围的关系？

〖要点提示〗：在合同履行中，因履行不当引发纠纷，应依合同相对性的原理确定合同当事人的违约责任。同时，法院应依当事人的诉因而确定法律关系，并据此选择适用的法律作出实体判决。

漳州市中级人民法院认为：上诉人许志鹉与被上诉人漳浦县向阳开发建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买卖漳浦县向阳开发建设 有限公司所有的朝阳花园A幢1#、2#店面房，该合同双方当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的中的强制性规定，应认定为有效。在合同履行过程中，漳浦县向阳开发建设有限公司应依约交付给许志鹉所购的店面。因许志鹉所购店面由原审第三人漳浦县城镇建设综合开发公司事先与被拆迁户订立拆迁安置协议，而作为安置房安置给了被拆迁户，由此引发了朝阳花园A幢1#、2#店面设讼而被查封，就履行效果而言，漳浦县向阳开发建设有限公司依法也应向许志鹉承担违约责任，

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故许志鹉以违约为由，主张合同相对人漳浦县向阳开发建设有限公司应向其承担违约责任的上诉理由成立，应予支持。漳浦县向阳开发建设有限公司与原审第三人漳浦县城镇建设综合开发公司在《漳浦县城朝阳路口联合拆迁改造工程协议书》中的约定，根据合同相对性原则，仅能约束漳浦县向阳开发建设有限公司与漳浦县城镇建设综合开发公司，不能成为其对许志鹉的免责事由，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，漳浦县向阳开发建设有限公司因漳浦县城镇建设综合开发公司的原因造成违约的，也应当向许志鹉承担违约责任，至于漳浦县向阳开发建设有限公司与漳浦县城镇建设综合开发公司之间的纠纷，属于另一个法律关系，应另案解决，故漳浦县向阳开发建设公司的辩解与法不符，不予采纳。

27、北京天竺花园别墅发展有限公司与王某商品房预售合同纠纷案评析

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第39页 〖争议焦点〗：

1、商品房预售合同中约定的履行期限条款为无法履行条款，该合同是否为有效合同？ 2、购房优惠广告的性质是要约邀请还是单方承诺？销售商是否应该履行其在优惠广告中承诺的优惠事项。

3、如何运用合同解释方法来解释合同中约定不明的事项？

28、温某诉北京汇泽房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第67页 〖争议焦点〗：

（1） 商品房预售合同中的公用面积如何认定？

（2） 开发商擅自变更预售合同中约定的设计，是否应承担违约责任？如何承担违约责

任？

29、万兴公司诉滑雪公司、银冠公司建筑合同纠纷案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第147页 〖争议焦点〗：

以房抵债合同的生效是否必须以房产过户登记为前提？

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30、纪某诉唐某房屋买卖合同案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第187页

〖争议焦点〗：房屋产权证上登记的产权状况与实际情况不符，导致善意第三人购买了共有人无权处分的房屋，该购买行为是否受法律保护？

31、交付所购楼房楼层错误的购房合同效力认定

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第204页

〖争议焦点〗：楼房的标识楼层与实际楼层不符，是否构成根本违约？购房合同可否因此而解除？

32、因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金不适用定金罚则 ——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第267页 〖争议焦点〗：

（1）如何认定“房屋认购定金”的法律性质

（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同时，可否适用定金罚则？

33、合同有效成立情况下的缔约过失责任—徐某诉北京中鸿天房地产有限公司商品房预售合同案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第271页 〖争议焦点〗：

（1） 缔约过失责任的适用范围 （2） 缔约过失责任的赔偿范围如何？

34、仲崇清诉上海市金轩大袛房地产项目开发有限公司合同纠纷案 ——《公报》2008年第4期，第43页 〖裁判摘要〗：

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