房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答(4)

〖裁判摘要〗：

我国合同法规定，买卖合同中，出卖人对出卖物负有瑕疵担保责任，这种责任的承担，不以出卖人有无过错为前提，而只以出卖物存在瑕疵为条件。在商品房买卖合同中，虽然施工设计文件经过有关部门审核且房屋经竣工验收合格，但这仅属对工程施工的管理规范要求，其并不能在民事诉讼中作为当然有效的抗辩事由，更不能对抗质量不合格的客观事实，因而其对未设置屋顶保温层等引起的温度裂缝之类瑕疵，仍应承担相关民事责任。

56、被告人陈培森合同诈骗案

——《人民法院案例选》第68辑，第64页 〖要点提示〗

购房人在不知情的情况下向诈骗分子购买他人住房并完成登记的，依照物权法的有关规定，属于善意取得，其房屋所有权依法应予保护，原房屋所有权人不得追及，但可向无处分权人要求赔偿损失

57、何文龙诉厦门旺森置业有限公司商品房买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》（第68辑），第138页

〖要点提示〗：商品房买卖过程中开发商和购房者之间签订的合同属于格式合同，双方对购房合同的条款发生争议时应适用格式合同的解释规则，先按照通常理解进行解释，有两种以上理解的应作对开发商不利的解释。

58、商品房买卖中欺诈的认定及其解决——崔睿、崔学金诉安徽商地阳光置业有限责任公司案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第10辑，第34页 〖要点提示〗：

为了保护商品房买卖中买受人的合法利益，遵循合同法鼓励交易的原则，对商品房买卖中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律要件来认定和处理。

59、震前未过户但已交付的房屋在地震中毁损灭失后相关利益归属问题的法律探析——刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第10辑，第41页 〖要点提示〗：

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虽然房屋没有过户，但已经交付，不动产一经交付，风险便转给买受人，根据风险与收益相符的原则，利益也应当归买受人。因此，可向当事人进行释明，变更其要求过户的诉讼请求，判令因地震毁损房屋产生的相关利益应由买房人享有。

60、“假戏真做”亦当真——买方以套贷为由主张房屋买卖合同无效不应受支持 ——《人民法院案例选》2009年第10辑，第114页

61、虚构交易贷款中的房屋买卖合同应认定为未成立 ——《人民法院案例选》2009年第10辑，第119页

62、购房后遇房价整体大幅下调可否要求房管部门责令开发商补差价 ——《人民法院案例选》（月版），2010年第2期，第115页 〖要点提示〗：

购房后，开发商因市场变化整体下调楼盘销售价格属市场行为，购房者无权要求房屋管理部门责令开发商补偿差价。本案原告要求房地产行政部门介入房地产买卖双方的合同争议并作出责令开发商补偿购房人经济损等行政处罚缺乏职权依据。

63、冯美英诉金柏年房地产公司商品房预售合同纠纷案

——《江苏省高级人民法院公报》2010年第3期，第60页

〖裁判摘要〗：商品房依法应验收合格后方能交付，开发商与购房人约定此前交付的条款属于无效条款，但该无效条款造成的房屋租金或使用费的损失主要责任在于开发商，其应予赔偿。商品房开发过程中出现的一些特殊情况如文物、遗址的发现、 保护和规避、勘查设计的补充和修改等，属于开发风险，应在总体开发计划过程中予以充分考虑和调整补救，故一般不能作为迟延交付行为“不可抗力”的有效抗辩。

64、吴清方诉厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第71辑，第183页

〖要点提示〗：非农村集体经济组织成员购买在该组织集体土地上修建的“使用权房”或“房屋使用权”的合同，如该合同的实际履行客观上将产生买方违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，则双方签订的“使用权房”或“房屋使用权”买卖合同应属无效。

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65、商品房买卖合同纠纷中定购单的定性及格式合同条款的解释

—《法律适用》2011年第5期，第108页

66、张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案 ——《最高人民法院公报》2011年第7期，第31页 〖裁判摘要〗

对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价、房屋价值与支付的价格是否合理，出卖方交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。

67、杨珺诉讼东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

——《最高人民法院公报》2010年第11期，第38页 〖裁判摘要〗：

一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为依据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实依据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

68、黄燕萍、张毅俊诉竺顺庆房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》总第73辑，第130页

〖问题提示〗：在有蚁害的情况下，如何认定房屋出卖人的瑕疵担保责任？ 〖要点提示〗：

1、根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方的权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。

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2、蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。 〖评析〗

1、房屋出卖人之瑕疵担保义务

2、中介公司出具《补充协议》的行为是否有效？

69、孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》总第73辑，第137页

〖问题提示〗：商品房实际面积与约定不符，且房屋又已被转卖的情况下，面积差价款应如何处理？

〖要点提示〗：当房屋的实际面积与约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

70、陈小菲诉厦门象屿建设集团有限责任公司商品房买卖合同案 ——《人民法院案例选》总第73辑，第137页

〖问题提示〗：先后签订的，买卖同一车位的两份合同（且均经房管部门登记备案）是否均成立并生效？

〖要点提示〗：根据《物权法》的规定，先前的预告登记产生了物权变动的效力，后面的预告登记未经先前预告登记权利人的同意而又预告登记，应不产生物权效力。

依照《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修订）第36条规定，对于讼争标的物的转让应办理权属登记，本案讼争的车位虽经两次出售却从未依法律规定办理权属登记。而该法仅规定房地产转让必须经过权属登记，并未进一步规定房地产转让合同经过权属登记才能生效，故依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，在案两份合同的法律效力不受权属未经登记的影响，仍为生效合同，但讼争车位的所有权不能转移。

71、枞阳县公塥供销合作社诉魏宗旅途房屋买卖合同案 ——《人民法院案例选》总第74辑，第147页

〖问题提示〗：如何掌握违约金“过分高于”的判断标准及调整原则。

〖要点提示〗：当事人约定的迟延履行违约金在超过造成损失的30%的，人民法院可以依当

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事人的申请予以调整，调整后的违约金不得超过因违约造成损失的百分之三十。

72、董凤义诉汪秋香、周海珠房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第75辑，第132页

〖问题提示〗：二手房买卖合同解除是否影响居间合同的效力？

〖要点提示〗：二手房买卖合同中，非因居间人过错造成买卖合同解除，居间合同仍然有效，且居间人不承担违约责任。

73、适应中国特色社会主义法律体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章

——在全国民事审判工作会议上的讲话 奚晓明 2011年6月23日

——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第11页 三、当前审理民事案件需要注意的问题

3.要合理协调物权关系和合同关系。??在审理物权纠纷案件中，要正确认识物权变动与合同效力的不同功能，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，对于当前比较典型的共有物单方处分，一物多卖等合同效力，在依法认定合同效力的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。 (二)关于合同案件的审理

1、要更为全面地认识合同效力。??在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。

2??对于因国家信贷政策变化导致买受人无履约能力，因限购措施导致履行不能的情形，应当根据合同的不同约定，通过合同解除等制度，使当事人尽快从目的不能实现的合同中解脱出来，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物，折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人的合法去权益。

74、最高人民法院判决:北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案——当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积

——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第171页

〖法理提示〗：在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条

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