2014税收筹划案例集--1(4)

对于已核算记录的成本、费用项目，检查中发现记录有误或不妥的，可以适当调整，如间接费用的分摊，成本项目的重新划分，错账的更正等。这是清算过程中的一项基本工作，有助于正确计算扣除项目，合理进行土地增值税的筹划。

③ 土地增值税收入总额的确认

乙项目最终状态划分有四种类型：出售、回购、回迁、供电局和自持。

其中出售部分的收入以“诚意金”形式预收，诚意金累计余额（截止2010年5月31日）为16222684.75（含2010年收到的诚意金8962695.75,2010年三月退还诚意金10000元 ），应于当期确认收入16222648.75元。 回购部分为政府委托县商贸局回购后支付款项64300000元，当期应确认销售收入64300000.

依据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理方法>的通知》第七条规定，回迁部分和供电局部分应做视同销售处理。依据已售和回购部分收入和建筑面积之间的关系计算出同类房地产的单位面积售价为6216.1459元/㎡，回迁部分面积为9581.19㎡（含不分摊建筑面积2357.112㎡），供电局建筑面积为1199.32㎡。通过估算应确认回迁视同销售收入59558074.94元，供电局视同销售收入为7455148.10元。

(4)企业所得税 ①人防设施的税务处理

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有、使用、占有、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，也不能列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。 ② 回迁房开发成本的说明

企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，其换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该土地使用权的成本。

③ 广告费、业务宣传费及业务招待费

税法规定，业务招待费未超过扣除限额的可以结转

至以后年度扣除，所以采用总的销售收入来计算可以可以扣除限额。

④莫忘土地增值税额的扣除

乙项目所计算缴纳的“土地增值税”允许在企业所得税清算时税前扣除。因此，必须先前清算土地增值税，而后清算企业所得税。

4.丙公司的财务税收筹划方案

①丙公司的经营模式与现存问题分析

丙公司成立于2009年6月，自2009年7月起建账。丙公司主要存在一下三种经营模式：

第一， 联营模式

丙企业依靠商业核心地位引入大型商家，采取联营形式进行合作，目前达100余家。基本运营模式及财务特征如下：

A． 有商家进货，不承担垫款和支付货款责任。消费者

购买商品，有隆盛开具发票，一般为普通发票，特殊情况下只为个别大客户出具增值税专用发票；如果消费者不要发票，则视同销售处理，进行价税分解，计算应缴纳的增值税。

C．根据每月销售情况，按事前协商确定的扣点（分成）

①

计算需要返还商家的金额，一般此月由商家按此金额

开具增值税专用发票，进行成本入账和冲抵增值税处理。

D.丙公司替商家垫付一些水电费等费用，在结算时扣回。 E.商家的销售员等雇员有隆盛招聘，进行培训和着装统

一管理但工资有商家负担并支付。

F.节假期间搞促销活动，具体如何承担成本费用，最后通过调周口店处理。 第二， 租赁模式

丙公司以出租摊位的租赁模式引入一部分商家，大约有20-30家左右，基本运营模式及财务特征如下： A. 替商家代收营业额，统一收款，但由商家为客户开具发票，销售税款由商家承担。

B. 丙公司与商家结算周期为一个月，进行结算时，确定一个以销售额为寄基础的扣点（分成），但以租金形式反映，并采取保底租金制，即如果扣点低于保底租金，则按保底租金计算。因此，这种模式的本质是以经营额为基础的一种浮动租金制。 第三， 固定租金制

还有一部分引进的商家，采取固定租金制，如干洗店、娱乐岛等，为数不多。基本运营模式财务特征如下： A. 丙公司不为商家代收营业额，商家独立经营。 B. 志向商家收取固定租金，按照租金加纳营业税及附加。 （2）丙公司的财务与税收筹划操作要点 ①丙公司与甲企业之间的资金拆借

丙公司为甲企业提供资金拆借，收取利息，这样可以加大甲丙的利息支付。

②丙公司的收益按照与引入商家的净收益，采取收益分成制。这样可以不承担经营风险。而成本进货商家负责。 ③联营代垫问题

代垫费用需要为商家开具普通发票，造成丙公司多支出营业税金及附加。 ④无库存问题

丙公司与联营商家之间采取扣点分成制，只看重分成收益的获得，不考虑对库存的管理，联营商家的库存有商家自行管理，丙公司不予负责，因此，丙公司账面并无库存金额，所有的结算反应为商家开具发票的购进成本，并被丙公司管理者称为“以销定购模式”。税务曾对此问题提出质疑，财务部给予回复，但存在风险，建议采用备查薄记录进销存信息。 ⑤出租的筹划方案：变出租为承包经营

如果企业以自己的名义领取经营执照和税务登记证，将房屋去，获取承包收入，那么原有的自持房产就可以按从价计征方法征收房产税，规避较高的房差租金和较高的房产税，也合理避免了流转环节营业税及附加，从而减轻企业税收负担。

（3）物业公司的税收筹划造作要点

物业公司收取物业费，主要负责日常卫生与管理工作，以及负责维修和购买零星配件业务。

基于目前甲公司的基本情况，可以利用物业公司进行出租屋

业的租金筹划，操作原理为：合理分解租金。

具体操作方法如下：由于租赁收入涉及营业税及附加、房产税、企业所得税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加，相比而言，物业管理费税负较轻。因此，丙公司可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负收入（物业管理费）的比例，降低高税负收入（租赁收入）的比例。这样就可以有效降低企业房产租赁的实际税负。具体操作步骤如下：

A.利用现有的物业管理公司，提供承租方更多的物业管理服务

B.该物业管理公司要取得尽可能高的物业管理资质，因为资质越高，允许收取的物业管理费的价格越高。 C.有丙公司收取租金，由物业公司收取物业管理费。

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