2014税收筹划案例集--1(2)

换取的开发产品如为该项土地开发、建造的、接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分开产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的以后应分出的）的市场的公允价值和土地使用权转移过程应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款和删除应收到的补价款。

因此，回迁房成本应该按照回迁房的实际建安成本金额分配计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，具体账务处理为：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：开发成本——建筑安装工程费 细致分析，其实回迁房并没有实现净所得，因为视同销售收入与确认的计税成本一致，因此也没有增加所得不需要缴纳企业所得税。

（4） 借款扣除利息扣除问题及筹划方案

甲企业借款总计29166万元，工程余款为4000万元。 对于借款利息支出的处理，必须严格遵从利息费用的税务规定。甲企业如何才能合法地处理好借款利息问题： ① 竣工前后的利息费用处理差异

企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规划进行归集和分配，其

中属于财务费用性质的借款费用，可直接税前扣除。符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产企业）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机器设备等。这类存货一般需要经过相当长的时间建造或者生产，才能达到预定可销售状态。即从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。

中信达国有资产经营管理中心与甲企业于2009年8月6日及2010年4月2日签订的《借款协议》，凡是在竣工后继续支付利息的，该利息不允许再资本化计入项目成本，而要计入财务费用当期扣除。

② 完工前的利息支出不可在土地增值税前重复扣除 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产醒目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

而按照国税发[2009]31号文件和《企业会计准则第十七号——借款费用》规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入把有关房地产的开发成本。在房地产开发后应计入财务费用。

③ 土地增值税前不能扣除非金融机构的借款利息 房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。但是，按照《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。

另外，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。而《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定：非金融机构从金融机构借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除。

换言之，从事房地产开发企业的纳税人向金融企业借款的利息支出，即便是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。 （4）开发成本的结转与分摊筹划 ① 开发成本与期间费用的筹划

对于一些开发支出，在处理时能进成本的尽量不要进期间费用。

② 各种类型房产的成本分摊筹划技巧

甲公司自持房产与回购房产、回迁房产在成本分摊时，考

虑到自持房产需要每年按照房产余值缴纳房产税，因此，可尽量降低从开发产品结转来的相应成本，降低该资产的入账价值。自持房产部分在竣工时应结转为固定资产，其相应的账务处理为：

借：固定资产——不动产 贷：开发产品/开发成本

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定：企业发生些列情形时，不需要缴纳企业所得税：

第一、 将资产用于生产、加工、制造另一产品; 第二、 改变资产形状、结构或性能； 第三、 改变资产用途

第四、 将资产在总机构及其分支机构之间转化 第五、 上述两种或两种以上情形的混合 第六、 其他不改变资产所有权属的用途

《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》第七条规定：

自2008年1月1日起，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或与实际取得利益权时确认收入（或利润的实现）。

筹划思路如下：

第一、 加大出售房产的成本分摊额，不仅可以降低自持

房产的成本，还可以减少出售房产的企业所得税和土地增值税

第二、 出租房产的成本分摊也可以适当高一些，因为出

租房产一般采取从租计税

第三、 中心环形穹顶：作为长期待摊费用处理，不构成

房产价值。这样可以避免增加自持物业的入账成本，从而降低未来的房产税负担。

第四、 停车场（地下车库）：根据产权的归属来确定成本

的处理。国税发[2009]31号文件规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础实施形成的停车场，作为公共配套实施进行处理。甲企业的地下车库属于公共配套设施，因此可以将其成本全额扣除。

（5）丙公司为甲公司提供资金的税收筹划

丙公司为甲公司及乙项目提供资金，适当收取利息，借以增加乙项目的成本扣除。 （6）合同涉税疑难问题及解决方案

①利用广告位降低税负

甲公司与苏宁的《房屋租赁合同》第一部分第四条所载“本合同租赁物还包括附属的可免费使用的店招位、广告

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