位（广告位为相对应的租赁区域的外立面及顶部的区域，双方确认的效果图为准），门前的共用的停车场、停车位”，此条款我们认为存在一定的误区，如果单独签订广告位租赁合同，则可以降低租赁的房产税，节约税金。 ②代收款项的分解
合同规定“除租赁费外，甲方不另收取物业管理费、中央空调能源使用费及运行费、供暖费等其他任何费用”，我们存在一定的误区，这些费用属于代收代付性质的款项，不应该包含在租赁费用中，应该由丙公司独立收取。 （7）甲公司的物业提供给丙使用的处理
这一处理存在误区，因为双方属于不同的法人单位，产权划分不清，交易模式含糊，极易被视为“房产销售”或“房产租赁”来处理。我们认为，最好的处理模式是把双方的关系定位为“房产投资”，这样可以名正言顺地有丙公司来经营该资产，而不必负担税负。 （8）经营性自持房地产的税收筹划 ①售后返祖模式的筹划
在售后返祖模式下，存在两个出租关系：
第一个出租关系：购房者将房屋出租给甲公司，购房者按租金收入的5%缴纳营业税和12%缴纳房产税
第二个出租关系：甲公司再将房子出租给商户，甲公司也按收入的5%缴纳营业税和12%缴纳房产税
②变房产出租为承包经营
房产税的计算分为从价计征和从组计征两种方法。从租计征税负较重，从价计征税负较轻。具体规定如下： 从价计征：按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，乘以税率1.2%计算缴纳房产税。
从租计征：按照房产租金收入计算缴纳房产税，税率12% 筹划方式：甲企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营者，将房屋的出租行为改变为自营行为再承包出去，并收取承包收入。则原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，避免导致较高的房产税负担，同时也合理规避了流转环节的营业税、城建税及附加。
③ 合理分解租金
甲公司与沃尔玛签订的《房屋租赁协议》中，关于租金的条款部分列明协议项上的租金包括租金、物业服务费、空调系统及其他设施系统使用费、设施年检费只需缴纳营业税及其附加费，相比较而言，物业管理费的税负较轻。 筹划方式：甲公司可以把租金收入合理分解一部分为物业管理费收入，并尽量加大物业费（低税负）的比列，降低租金收入（高税负）的比例，这样就可以有效降低租赁行为的税负。即改由甲公司收取租金，丙公司收取物业管理费。
3、 企业所得税及土地增值税清算筹划方案 （一） 清算前的准备工作 ① 补交营业税及附加
已经缴纳的营业税、城建税及附加，允许实现税前扣除和土地增值税清算扣除。因此，甲企业应尽快实现结转收入，并按确认的收入总额缴纳营业税、城建税及附加。 ② 妥善处理未取得发票的相关费用
项目开发所发生的费用中，有800万元没有发票。主要涉及工资、补贴（车补、餐补）、公关费用、股东借钱（只有白条）、股东分红（未缴纳个人所得税）。这些无票的费用，需要适当借助业务招待费、市场费用、广告费用、咨询费用、工程价款等补齐。
会计处理：通过“以前年度损益调整”或者“开发成本”等账户进行处理，调整计入房地产开发成本、开发费用或者期间费用。
③ 工程款及其发票处理
在土地增值税清算之前，必须取得合法的工程款发票以及其他费用发票。土地增值税清算对发票的要求更严格。 （2）土地增值税 ①清算条件
国税发[2006]187号文件规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项
目，以分期项目为单位清算。
《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》，符合下列情况之一的，房地产项目进行清算：
第一、 全部竣工并销售完毕的房地产开发项目 第二、 整体转让未竣工的房地产开发项目 第三、 直接转让土地使用权的项目
第四、 纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
第一、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在
整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上的；
第二、 取得销售或预售许可证满三年仍未销售完毕的； 第三、 经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认
为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
国税发[2006]187号文件规定：如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税。在税款清算时不列收入，不扣相应的成本费用。上述规定明确了企业自用开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不填《土地增值税纳税申报表》。
② 清算时的账务检查与调整 第一、 账务检查
在土地增税清算时，对于已经核算记录的成本、费用项目，应进行细致检查。在土地增值税清算中，确定清算项目的扣除额时， 发生的各项成本应按实际发生额确认扣除，对无法提供合法有效凭证的，不予扣除，对于各项预提费用也不得包括在内。
开发过程中发生的土地征用费、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物、附着物的拆迁费用、拆迁户的安置及补偿费等支出可以据实扣除。
对于开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。若无法按清算要求提供开发成本核算资料的、虚报开发成本的、成本费用发生额明细偏离工程造价标准的且无正当理由的，税务机关核定其工程造价成本。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
第二、 账务调整
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