项目可行性报告（天津万科玻璃厂项目）(5)

天津地区通过公司争取，一般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税50%、营业税20%(区外项目均为50%)的优惠；住宅发展公司享受营业税及所得税50%的优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有一定的不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑： 1、 营业税及附加：销售收入的5.05%； 2、 所得税：税前利润的33%；

3、 土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的3%；

即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目（业务）及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于33%，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。 三.经济效益分析

1.项目总体收益情况：

根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下： 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 3800 114,000

直接成本 2649 80,306 总投资 2892 86,768 税前利润 716 21,475 税后利润 480 14,388 内部收益率 51.53% 销售净利率 12.62% 总投资回报率 16．58% 销售毛利率 22.34% 获利指数 1.12

资金峰值比例 0.06 地价支付贴现比 0.88 启动资金获利倍数 1.68

项目开发周期内各年的利润体现如下表: 经济指标 2002年 2003年 2004年 合计

结算面积（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 单位利润(元/m2) 480 480 480 480 利润(万元) 4796 4796 4796 14,388

2.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。 1） 成本变动对各项经济指标的影响：

估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本

（×100%） （×95%） （×90%） （×105%） （×110%）

单位成本(元/m2) 2,759.27 2,621.30 2,483.34 2,897.23 3,035.19 总投资 86,767.95 82,429.56 78,091.16 91,106.35 95,444.75 项目利润 25,465.05 29,803.44 34,141.84 21,126.65 16,788.25 税后利润 14,388.28 17,295.01 20,201.73 11,481.55 8,574.83 销售净利率% 12.62% 15.17% 17.72% 10.07% 7.52% 内部收益率% 51.53% 54.24% 57.26% 49.08% 46.85% 2） 售价变动对各项经济指标的影响：

一、售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价

敏感系数 （×100%） （×95%） （×90%） （×105%） （×110%） 销售均价(元/m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180

营业收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 项目利润 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 税后利润 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641

销售净利率% 12.62% 9.94% 6.96% 15.05% 17.26% 内部收益率% 51.53% 48.95% 46.38% 48.70% 56.68% 3） 容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率（1.2） 容积率（1.0） 容积率（1.1） 容积率（1.3） 容积率（1.4） 可售面积（m2） 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 营业收入 114,000.00 97,500.00 105,875.00 117,000.00 122,500.00 总投资 86,767.95 78,412.00 82,436.00 93,641.00 100,316.00 项目利润 25,465.05 18,154.00 22,082.00 21,441.00 19,987.00 税后利润 14,388.28 9,490.00 12,122.00 11,692.00 10,718.00 销售净利率% 12.62% 9.73% 11.45% 9.99% 8.75% 内部收益率% 51.53% 4.盈亏平衡点分析

（1） 保本售价：3046元/m2 （2） 保本销售率： 85.78% 5.项目收益水平综合分析：

就项目本身的收益水平而言，12.62%的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响： 1）税务资源的充分运用：

若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税50%的优惠，则可增加税后利润5472万元，使项目销售净利率达到17.42%;

2）成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估算， 操作中尚存在一定减免可能；

3）地块中有27000平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑5000平米非营业性公建，操作中，存在调整规划、改建成住宅的可能；若学校改建住宅，增加住宅净用地约15000平米，按1.2容积率计算，可增加住宅1.8万平米，增加净利润2000万元。 总体上来看该项目收益水平相当理想。

四.项目资金预测

1、 资金流量及有关指标：

01年 02年 03年 04年 05年 合计 一、现金流入

销售面积（m2） - 100,000 100,000 100,000 - 300,000 平均售价(元/m2) - 15,200 15,200 15,200 - 45,600 销售额 38,000 38,000 38,000 114,000

回款额 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小计 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 现金流入现值NPV - - - - - 89,784

二、现金流出 - - - - - -

1、付地价款 8,091 11,320 11,983 31,394

2、付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 3、开发间接费 211 829 357 267 - 1,664 4、期间费用 1,330 1,330 1,330 - 3,990 5、税金 3,547 4,310 4,281 706 12,844

小计 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 现金流出现值NPV - 80,155

三、净现金流量 -10,102 7,182 4,902 16,371 -3,966 14,387 四、累计净流量 -10,102 -2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均资金占用 3,804 5,053 1,232 - - 六、资金成本 245 325 570 七、内部收益率IRR 52% 八、获利指数 1.12

九、资金峰值比例 0.06 十、地价支付贴现比 0.88 十一、启动资金获利倍数 1.68 2.资金缺口及解决办法：

依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为：2001年3季度缺口5000万元、4季度缺口5000万元、2002年1季度约500万元，天津公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。

第八章 可行性结论

一.项目优势：

（1）政府对梅江的宣传导向，以及梅江项目自身的炒做，提升了河西区黑牛城道外侧的地位，吸引了有效消费群体的关注。宗地临近梅江的区位，将有助于今后本案的营销、推广。 （2）万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在西南部市场一直未有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。 （3）万科的品牌及开发手法在天津处于一流水平，在竞争中处于有利位置。

（4）本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。

（5）宗地内原厂区的植被极其丰富，且种植的相对规整，同时在项目周边有大量的绿地 和水面，在项目规划中便于利用。 二.项目劣势：

（1）但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂 等工厂企业，同时道路两侧房屋、绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地 理位置不占据绝对优势。

（2）项目位于解放南路沿线的末端，距离外环线仅1.25公里，位置相对偏远，项目周边 临近配套、交通都不很完善和便利。 三.结论及建议

该项目在城市西南部树立了一个具有知名品牌、高品质、高档的大型规模社区，为万科 在天津又树立一个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库项目可行性报告（天津万科玻璃厂项目）(5)在线全文阅读。