项目可行性报告（天津万科玻璃厂项目）(4)

产品对比：

优劣势对比项 云水园 天玻 平均单价 2450元/m2 2950元/m2 元/m2

户型配比 多层（4层半）：70% 高层(9层)：20% 别墅（2.5层）：10% 多层： 小高层：

联排别墅：20%

面积配比 多层（4层半）：118 m2 高层(9-12层)：160 m2 别墅（未开发）：220 m2 多层： 小高层： 联排别墅：

价格 多层：起价3120 小高层：起价3400

别墅：起价5000元/平方米 多层：3800起价 小高层：3300起价 联排别墅：4800起价 主力户型 118 m2

3、梅江、梅江南总体特点分析:

（1）上述居住区位于友谊路延长线上，临近市内繁华区，且该线路相对天玻项目所在的解放南路要热的多，更容易吸引有效客群。

（2）梅江小区整体规模大，政府极其重视和支持，在政府和商家的双向宣传导向下，该区域已经形成了消费者关注的热点和商家开发的热点，致使项目的价格已经跳出了区域市场的圈子，形成了自身的价格发展体系。

（3）生态住宅区概念的提出，引导市场消费。梅江居住区作为第一个大型的生态居住区，倡导环保、节能，注重配套、高科技的运用，使得购房者的观念进一步更新，产品的更新换代又促使市场培养了一批追求高品质生活的实力客群，同时，大户型产品的集中开发，又形成了改善型消费较为集中的市场特征。

（4）加剧了该区域的市场竞争。在没有强大外因刺激的情况下，市场各档次的需求量基本是相对恒定的，而占地192公顷的梅江居住区的陆续开发，将抢占大量中高档消费个体。

四.区域目标市场客层研究和市场定位 1.目标市场客层特征：

该区域客户基本分为三类：

? 追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。

? 追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质

提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。

? 留恋或向往河西区优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱，同时又对河西区又较为眷恋，但河西区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。 2.本案目标人群特征

本案目标人群来源于全市各个区，基本以河西区、南开区客户为主。在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。 3.确定目标客户

客户主体：追求高档物业的多次置业人士。

客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户。 4.产品及价格定位：

综合上述分析，建议本项目的建筑形式为多层，住宅容积率建议定在1.0左右。

第五章 规划设计要点

一.初步规划设计思路 1. 总体规划设计思路

拟借鉴万科新城欧美小镇的发展经验在天津市南部地区建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。 ? 主题鲜明、立意丰富的社区内涵

畅通有效的交通组织及交通工具停放设置? 优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计? ? 经济、实用、富有创新的社区配套

充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合? 合理的市政设施配套?

? 规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合

具体反映在规划上，意图实现“花园城市”构想，规划设计成为由不同的多层住宅类型、密度、空间、形体、平面居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足“以人为本”的居住理念。 2. 产品特征

以低层住宅产品为主，多层与小高层住宅为辅。推出低层联排别墅、独立、双拼别墅、四层花园洋房以及九至十二层小高层住宅等多种类型的住宅产品。并以小高层来提高项目容积率。

3. 充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，并达到国家二级节能标准。

4. 本项目所在地梅江及梅江南区域作为天津市房地产开发热点，在政府市政规划与投入、住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有较强的优势。但在现阶段也存在着热点开发节奏较为缓慢、开发产品单一的弊端。基于梅江及梅江南区域的外部环境和市场情况，以及万科在社区发展、产品规划和品牌影响力、物业管理等方面的优势，考虑借鉴万科新城的成功经验，在该地区开发低层、低容积率的联排别墅为主的玻璃厂项目，具有良好的市场前景。

5. 玻璃厂项目位于梅江居住区东南、梅江南居住区以东，西临市政景观河——卫津河，北侧

为城市规划道路，东临城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于临近未来大型居住区，周边社区配套的规划配置较为完备，在本项目的社区配套规划中只需配置小学校、幼儿园。部分配套设施可考虑与梅江及梅江南居住区规划的配套资源共享，但周边地区当前可利用的配套资源较为缺乏。该项目的用地现状中，环境资源较为丰富；原厂区建设中，保留了大量的高大树木，本项目的开发建设对完善该区域的自然环境，提高并丰富该区域的居住层次，带动该区域的社区文化建设与居住新观念，并为万科占领天津市区重要的住宅市场——南部地区，有着深远的影响。 二.规划设计的可行性分析

1.项目用地内规划有一小学,该小学不单纯为该项目服务,而是为总个控规单元区域内居民服务,由于项目用地南侧梅江二期用地内规划有一规模较大的国际学校距离本项目较近,本项目内小学就有可能不必须建设,我司希望规划调整掉该学校,但目前未确定,在规划时仍考虑建设,同时合作方表示他们出面来调规划或建设学校,我司按规定交纳有关教育建设费用。

2.该项目目前只有政府做的控制性规划，在做详细规划时，可进行适当调整，一般来说项目周边的市政道路是不能调整的，项目用地内规划支路及配套公建位置可进行调整，容积率也可进行调整，但不能超过政府规划的上限。 3.我司拟规划的经济技术指标： ①总用地面积: 35.02万平方米 其中:

市政待征地: 6.27万平方米 居住用地: 28.75万平方米

②总建筑面积: 26.81万平方米 居住用地容积率: 0.87 其中:

非营业性公建：1.5万平方米 营业性公建：0.3万平方米

住宅总建筑面积：25.01万平方米

住宅容积率: 0.96 ③住宅建设用地: 26.05万平方米。

产品: 四层---五层半花园洋房 50% 联排别墅 40%

小高层 10%

4.我司拟定住宅容积率为1.0左右，拟以多层为主导产品，突出环境设计，强调高尚社区文化氛围，实现我司规划设计思路。

5.项目宗地比较规整，朝向南偏东15。左右，属黄金朝向。东至市政干道——解放南路，需退绿化隔离带50米；北至市政规划路，需退绿化隔离带10米；西至市政景观河——卫津河，需退绿化隔离带20米；南至市政规划路。该地块原为玻璃厂区，地势平坦，地块内竖向标高与市政干道相符。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。

6.居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。

7.由于该项目周边的开发缓慢，当前基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，规划配套公建面积约1.5万平米，并考虑部分与梅江及梅江南居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业、医疗、教育、文化、体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。

8.通过对天津市房地产市场及梅江、顺弛名都、名都新园等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在玻璃厂项目推出的多层住宅产品的规划设想，抓住了该地区缺乏标志性高品质住宅

的市场迎合点，具有很强的可操作性。

第六章 项目开发计划

一.开发机遇：

1.根据天津公司2001年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完 成集团下达的经营计划。

2.该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设，但大气候还未形成，该项目如 果今年开发将具有优势。

3.该项目地价支付压力较大，不适合做储备项目。

鉴于以上几点，计划2002年开发该项目，初步预计可在2002年初开工。

二.开发周期安排：

玻璃厂项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为26.81万平米,其中住宅面积约25.01万平米，配套非营业性公建面积1.5万平米，考虑配套的学校约1万平米由合作方建设,我司建设约0.5万平米的非营业性公建,可销售住宅面积约25.01万平米。营业性公建0.3 万平米考虑招商或自收自支,不在开发计划中体现,该项目拟分四年开发： 1、2002年开发7万平米。 2、2003年开发7万平米。 3、2004年开发7万平米。 4、2005年开发4.51万平米。

三.销售周期安排：

2002年销售6万平米，结算6万平米； 2003年销售8万平米，结算8万平米； 2004年销售7万平米，结算7万平米 2005年销售4万平米，结算4万平米。

第七章 投资收益分析

一. 成本预测

依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资8.68亿元，单位可售面积完全成本2892元/平米，详细构成如下：

项 目 总成本(万元） 单位成本 说 明 一、土地成本 31,394 1,046

土地方补偿费 22,470 749 总用地525亩，每亩42.8万元;地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线\\设施拆迁

合作方补偿费 1,000 33 与合作方初步确定。

出让金 1,960 65 出让面积525亩(35万平米)，评估价约800元/平米,应按17%计算，应为136元/平米，污染企业外迁可优惠到7%，计56元/平米

大市政配套费 5,033 168 建筑面积18万平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤气30、自来水25、道路及其他45元/平米

交易费 47 2 评估值的0.21%

契税 884 29 土地补偿费/出让金/大配套之和的3% 二、开发前期费 5,205 173 勘察设计费 1,190 40 报批报建费 3,752 125

三通一平费 122 4 场地具备道路\\场地平整，按新城标准考虑临水31万元\\临电92万元. 临时设施费 142 5 临时围墙31万/临时办公室50(装修)/临时围板61万 三、主体工程费 28,500 950 新城东区多层签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按860元/平米考虑;另考虑20套样板间500万、考虑提高建造档次2200万,折73元/平米； 四、社区管网费 11,943 398 给排水系统费 1,891 63

供暖系统费 3,416 114 含换热站建设费、红线外管网费25元/平米、锅炉房建设费40元/平米、锅炉房征地费17元/平米；区内工程费为40元/平米；

室外燃气系统 1,556 52 含气源发展基金20元/平米、区内工程费28元/平米、灶表费3元/平米；

室外高低压 3,353 112 室外消防系统 92 3 室外智能系统 671 22

道路及广场 763 25 新城此项造价约为45.27元/平方米. 综合管网设计 203 7 工程费的2%。

五、园林环境 1,770 59 依设计方案的不同而不同 环境设计 161 5 环境工程总造价*10%

绿化建设费 1,220 41 区内、区外绿化支出，新城约为65元/平方米 建筑小品 92 3 新城此项造价约为5.6元/平方米

围墙建造费 115 4 包括永久性围墙、围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙约为2300米

室外照明 92 3 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯,新城此项造价约为6.54元/平方米 室外零星设施 92 3 各种指示牌、标识牌、示意图等,新城此项造价约为3.15元/平方米 六、公建配套费 1,495 50

幼儿园 280 9 按2000平米考虑，每平米土建1200元，配置费200元/平米 游泳池 450 15

网球场 75 3 建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为40万 儿童游乐设施 240 8 土建、设备、各项设施,

非营业性公建 450 15 会所、居委会等3000平米，土建1200元/平米，设备及装修300元/平米

七、直接费合计 80,306 2,677

八、不可预见费 808 27 直接成本*1%

九、开发间接费 1,664 55 监理费214万(7元/平)/行政管理费960万(20万每月)/利息730万

十、开发成本 82,778 2,759

十一、营销费用 3,990 133 销售收入*3.5% 十二、总投资 86,768 2,892

二.税务分析

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