项目可行性报告（天津万科玻璃厂项目）(3)

2） 从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。

3） 区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。

4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。

5)梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。

2.区域市场在市内各项指标成长状况 ? 销售量：

该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是2000年的增长幅度最大，与99年同比增长了61%。

? 销售量与上市量的比较：

目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态。

? 平均单价走势：

河西区的平均单价一直在3200元/平米到3300元/平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域。

二.区域市场供应产品特征：

? 区域市场各档次产品供应状况： 价格空间 主要产品类型 供应比例 2500以下 多层 25%

2500—3500 多层、小高层 50% 3500—4000 多层、小高层 15%

4000以上 多层、小高层、别墅 10% ? 各档次产品2001年上半年需求状况：

由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。 ◆区域市场各档次产品的集合特征：

河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。依据产品单价可将该市场产品分为以下几类： (1) 低于2500元/平方米：

该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有： 项目名称 规模

（m2） 建筑形式 绿化率 均价 （元/m2） 主力产品 （m2）

瑞江花园（一期） 整体40万 多层 35% 2400 70-90（两室） 金海湾 20万 多层 30% 2480 90-100（两室）

荣华园 3万 多层 36% 2300 80-90（两室） (2) 2500—3500元/平米：

该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目有： 项目名称 规模

（m2） 发售资源 建筑形式 容积率 均价 （元/m2） 主力产品 （m2） 消化率

顺驰名都 15万 15万 多层

小高层 1.3 2800 100-120 基本售磬

名都新园 10万 10万 多层 1.2 2500 90-100（两室） 120-125（三室） 75% (3) 3500—4000元/平米

该档次产品的开发基本分为两大类，一类为：产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类为：跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。

项目名称 规模（m2） 发售资源（m2） 建筑形式 容积率 均价（元/m2） 主力产品（m2） 消化率

世纪城 22万 20万 多层小高层 1．29 3600 100（两室）140（三室） 70% 芳水园 11.9万 约2万 多层小高层 0.9 3800 120-150 15%

蓝水假期 12.8万 内认期12.8万 多层小高层 0．9 3900 140-160 20% (4) 4000元/平米

此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。

项目名称 规模（m2） 发售资源（m2） 产品形式 均价（元/m2） 主力产品（m2） 消化率

泰达园 9万 9万 多层高层 4200 110120-130 75% 罗马花园 5万 2万多 小高层高层 5300 150(两室) 70% 3.区域内个案状况：

个案分布与宗地位置关系图： 3．1世纪城：

该项目由多层、小高层组成，产品形式单一，主力户型集中在100平方米（两室）以及140（平米）三室。（详细技术指标请参看第四页对应表格内容）

该项目一直极其注重产品的宣传，在宣传力度、空间利用度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手笔。该项目一直以高科技的“H概念社区”为宣传主题，目标客群直指“高学历、高智商、高层次、高收入、高需求的’H’一族”。

总结：该项目产品单一，项目主要依靠科技运用后的“八大优势”为主要竞争点，同时，今年6月，美国易道打造的社区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。 3．2梅江-蓝水假期：

蓝水假期以小高层(9-12层)、多层（4-5层）、别墅的建筑形式构成，小高层与多层栋数为1：1，各楼体呈曲线型、围合式分布，在保证采光、通风的舒适性同时，最大限度的利用了景

观资源的观赏价值。该项目70%的住户可看到水景，且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。

产品面积偏大，主力户型在140-160之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。

产品推广方面，以“亲水住宅”为主题，运用友谊商场门前的形象推广、发售享受特惠的认购卡、以及高密度的立体宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。

总结：该项目产品方面不具备竞争优势，主要依靠生态、科技的运用为主要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发、策划方面并无突破性的拓展。 3．3云水园：

该项目由多层及少部分小高层、别墅构成，区内规划除建设了“国际老人村”外，环境建造上并不具备优势，尤其是别墅区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。别墅分为240、280平方米两种，均价约在5300元/平米左右。（详细技术指标请参看第四页对应表格内容） 该项目于99年11月即开盘发售，宣传上一直不温不火，虽该项目不隶属于梅江小区，但广告中打出“梅江第一片风景”的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，经过1年多的推广周期，80套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出60%。

总结：该项目地理位置上紧邻梅江，故一直以购房升值为主导卖点，并期望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借大势推小势的做法。 3．4明都新园：

该项目以多层为主构成，产品以90平米两室为主力。在同档次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的，项目性能比达到了较佳的效果，重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户。（详细技术指标请参看第四页对应表格内容）

总结：该项目注重了附加值的提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推了产品从同等竞争中脱颖而出。

三、整体市场对本案有重大影响的因素：

受政府启动“梅江”生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大区域已经形成一个大片的热点开发区域，包括：梅江南、凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模、规划最具影响力和带动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要竞争对手，梅江及梅江南的发展对天玻项目的影响将是至关重要和不容忽视的。 ? 梅江生态居住区

（一）梅江总体状况分析： 1、总体规划：

该居住区整体规划占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，其中住宅建筑面积15612万平方米，公建22.12万平方米。整个居住区共划分为15个居住小区和2个公建区。总容积率为0.928，绿化绿35%，区内规划水面23公顷，占总用地的11%，有水面的小区湖景绿化率达到40%以上。

2、开发节奏及上市安排：

该生态居住区分两步建设，正在建设的为1# －6#地，规划占地78.3公顷，总建筑面积71.1万平方米，其中住宅61.32万平方米，公建9.8万平方米，水面7.3公顷。

今年起步建设70.12万建筑平方米，年底竣工30万建筑平方米，预计明年下半年该区域将建成进住，到2005年，整个梅江生态区的起步区和二期工程将全部建成竣工。 3、配套：

? 智能化：

1）专用10兆宽带网线入户。

2）6表（电表、煤气表、热力表、纯净水表、中水表、自来水表）远传抄表，再通过梅江卡自动收缴费用。

3）通过梅江局域网络平台提供全方面的信息服务。

4）安防系统包括社区安防、家庭安防，其中家庭安防运用智能家庭终端控制器通过门磁、窗磁、红外、烟感、煤气探头与煤气锁闭连动和紧急按钮等与物业中心相连，实现安全报警。 ? 高新建材：运用了环保型、节能型建筑材料 ? 新技术：

中水、直饮水、自来水三水直接入户，垃圾无害化处理，远传技术换热。 （二）重点项目对比分析：

1、梅江项目与天波项目优劣势对比： 优劣势对比项 蓝水假期 芳水园 天玻

规划用地 13．6万m2 12．53万m2 35．02万m2 总建筑面积 12．9万m2 11．9万m2 25．01万m2 楼面地价 1248元/m2 1248元/m2

地点 友谊路延长线 友谊路延长线 解放南路 开发商 顺驰投资 华夏经济房 万科计划投资 交通 路况好,出行便利 路况好,出行便利 配套公建 小学、派出所 - 小学 配套设施 三水入户、远程抄表 安防系统、10兆宽带

梅江卡、梅江局域网 三水入户、远程抄表 安防系统、10兆宽带 梅江卡、梅江局域网

容积率 0．9（含水面） 0．95（含水面） 0.96 水面 2.85公顷 2.65公顷

绿化率 58．5湖景绿化率 31．55% 53%湖景绿化率

工程进度 2002年10月底交工 2002年8月底交工 可售面积 79-205 m2 70-240m2 主力面积 130-160 m2 120-150 m2 主力总价 50-62万元 45-57万元 热销面积 130（小三室） 120 - 产品对比：

优劣势对比项 蓝水假期 芳水园 天玻

平均单价 3900元/m2 3800元/m2 元/m2 户型配比 多层（4层半）：65% 高层(9-12层)：30% 别墅（未开发）：5% 多层；70%

高层：30% 多层： 小高层： 联排别墅：

面积配比 多层（4层半）： 高层(9-12层)： 别墅（未开发）： 多层 小高层

高层 多层： 小高层： 联排别墅：

价格 多层：起价3400 小高层、高层：起价3300 别墅：10000元/平方米左右

连体别墅：5000元/平方米左右 多层 小高层

高层 多层： 小高层： 联排别墅：

主力户型 130-160 120-150

2、梅江南：

梅江南规划可用地是215.6公顷，规划保留水面60公顷，居住区建筑密度不大于22%，其中建筑面积约在130万平方米，4层左右的多层住宅将占总住宅规划的75%左右，每户平均面积约为120平方米。（以上数据摘自《天津日报》）

规划部门对梅江南小区的发展定位是面向中高收入家庭的中高档商品房开发的一个生态、超前型和智能化的21世纪康居社区。

现阶段梅江南地域内仅有一个开盘项目即云水园，国际老人村就坐落于该项目。 优劣势对比项 云水园 天玻

规划用地 8.1万m2 35．02万m2 总建筑面积 5.8万m2 25．01万m2 楼面地价

地点 友谊南路与潭江道交口 解放南路 开发商 津兴地产

交通 距离外环线不足1公里,有上外环的出入口 配套公建 国际康体中心 （国际老人村） 小学

配套设施 地热温泉、三水入户、安防系统

容积率 1 绿化率 38%

工程进度 2001年12月底交工 可售面积 118-280 m2 主力面积 118 m2

主力总价 41万元（公寓） 110万元（别墅） 热销面积 118 m2 -

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