项目可行性报告（天津万科玻璃厂项目）(2)

2. 项目宗地周边情况

该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有一定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划 为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于 梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边 环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附 近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，规划用途为水面。

西侧卫津河

北侧顺驰开发地块

厂区西侧刚修建完毕的卫津河 南侧在建道路 梅江南开发用地

3.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响

（1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划2001年开始修建，2002年年底通车。

（2）解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。

（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

（4）目前项目门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。 五.市政配套 1.道路情况

现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条----解放南路,为天津市区一条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现状路宽30米。项目南侧的40米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。 规划情况：解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米。项目用地北侧谭江道为规划30米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。 2.市政管线配套情况

总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下： 给水：在解放南路有φ800的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水

近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。 电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。

通讯：该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。

燃气：气源为天然气，在解放南路有φ600的中压天然气管道，为项目气源源头。 供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 六.土地价格 1.补偿费用:

①与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。

②另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。

③合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅用地为60万元/亩。 2.土地出让金:

① 出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差10万M2。

② 出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可节省560万元。（列表说明上述问题） 3．周边地价的比较：

①与梅江地价的比较：

梅江拍卖价为1248元/平方米（楼面地价），该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在0.93左右，推算其可用地地价为89.51万元/亩。玻璃厂项目可用地地价（含大配套、出让金、契税等费用）为72.86万元/亩。两者同比，梅江高出16.65万元/亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 ②与项目用地北侧顺驰地块比较：

据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。

第三章 法律及政策性风险分析

一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1. 项目用地现状

① 土地所有权归属:国有用地

② 土地使用权归属：天津远洋玻璃工业有限公司 ③ 土地的他项权益:没有 ④ 土地的用途:工业用地

⑤ 项目用地现状的文件:天津市津南区核发的津南国用(97更1)字第101号国有土地使用证

2. 项目用地规划

① 项目用地规划用途：拟规划为居住用地

② 规划批文：市规划院编制的（10-01-01）控制性详细规划 3.已取得的政府文件：

目前尚未办理项目的任何手续。 3. 项目用地取得土地使用权程序评估 （1） 取得土地使用权程序

① 万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。 ② 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。

③ 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

（2）取得土地使用权需要的工作日

一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明 （3）取得土地使用权的风险及控制

土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是风险所在。

风险控制：土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。 4. 政策性风险评估

（1） 项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在30万平米左右，是由政府组织实施的项目，该项目上马一定会对梅江居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

（2） 政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值的5-7%收取，但该项目能否顺利按7%执行，是一个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到7%以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出7%的部分费用。 二.项目合作方式及风险评估 1.合作方介绍：

土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工3000余人。

合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为一家合资企业，其退出该项目后必须协助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作。 2.合作方式 （1）合作方式

万科一次性买断土地使用权，单独开发。 （2）操作方式

万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。

3.主要合作条件

（1）与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度

①土地价款：总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。 ②付款计划：

a.双方签订协议后一周内万科公司支付给土地方5000万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。然后万科公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给万科公司。 b.万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将5000万元存入土地方指定的帐户，如果此时一期约300亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到一期用地交地后一周内支付。

c.在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后一年内分四次支付10000万元补偿费，每3个月付四分之一（即2500万元）。

d.在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后一年内分两次付清余款，每6个月付余款的50%， 万元。 ③土地方的主要工作

a.负责在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地，其余用地在2003年6月底前提供给万科公司使用。

b.拆迁内容包括：负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆除、地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。

c.负责出具办理项目手续的全部文件、资料、证明等，并负责提供人员配合。 d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。

e.配合万科公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。

f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。

g.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，（将出让金总额降低到宗地评估值的7%以下，低于7%的节约部分由双方三七分成，土地方拿七成,万科拿三成）

（2）与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划

①补偿价款：总额为1000万元，补偿价款包括合作方前期运作费用、退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿。 ②付款计划：

a.在项目立项后同时土地方将首期约300亩地按要求拆迁完成交给万科公司使用后一周内，万科公司支付300万元补偿费。

b.在万科公司与市土地局签订国有土地出让合同及同时土地出让金总额降到宗地评估值的7%以下后一周内，万科公司支付300万元。

c.在土地方将其余剩余土地全部按要求拆迁完后交给万科公司使用后一周内支付200万元。

d.余额200万元在上述第三次付款后1年内分两次付清。 ③合作方的主要工作：

a. 负责与土地方签订一份解除双方合同的协议，并保证万科公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议。

b. 负责要求和协助土地方在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地，其余用地在2003年6月底前提供给万科公司使用。

c.负责协调万科公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。

d.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受干扰。

e.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，负责协调万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的7%以下。 4.合作风险评估 （1） 合作背景：天津远洋玻璃工业有限公司为污染企业,其用地及周边用地规划为居住用地,其不适合在该区域继续生产,同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造,增加企业竞争力,该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书,通过谈判, 香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目,前提是我司承诺1000万元补偿费, 在此情况下,万科直接与土地方进行合作。

（2） 土地使用年限：原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为70年。

（3） 土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

（4） 土地方的信任情况：土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。

（5） 付款进度与土地手续的配合：从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作风险。 （6） 其他与土地政策相关规定：

a.工业东移企业及污染企业搬迁征用农田，免征耕地占用税、契税；转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。

b.是为支持污染企业工业东移，加快企业建设和搬迁，尽快启动生产，对企业土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据企业具体情况，以其土地使用权、有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。 c.利用原污染企业用地进行房地产开发，土地出让金可按土地评估值的5-7%收取。 三.总体评价

该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。

第四章 市场研究

一.区域市场成长状况： 1.区域市场简述：

该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线1.2公里。区域市场范围界定在整个河西区（如图所示），河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为79.14万人，比90年增加了13.14万人。2000年该区域市场住宅累计供应量为113.87万平米，当年销量92.76万平米，市场基本处于平衡状态。

该区域市场的基本特征表现如下：

1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。

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