土地估价实务 - 土地估价报告规范要求及问题点评(4)

**成本逼近法经常出现的问题：

A．缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。

B．开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。 C．利息计算有误

D．未进行年期修正或区位修正 E．费用确定可能漏项或多项

F．利润计算时考虑了利息 5、市场比较法 (1)比较实例选取(20％)

案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、

案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。

按《估价规程》要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，（注意：所选实例价格相差不超过30%，其修正后比准地价同样不能超过30%。）并具体说明实例的土地使用者、位臵、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。

（评审时，关注案例的真实性是最为关键的，所以依据非常重要，我们估价师在收集案例时，一定要附上案例照片，这也是将来报告的必然要求。） (2)比较因素选择(15％)

是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。

区域因素： A.基础设施状况；

B.商业繁华度（商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）

C.对外联系和方便程度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来反映)

D.道路通达度（用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映） E.公交便捷度（用公交路线、站点分布、车流量及停靠次数来反映，工业用地可以不选）

F.公用设施完善度（用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它们的级别来反映）

G.环境质量优劣度（用污染程度反映）

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H.绿地覆盖率（办公、住宅用地选，也可考虑景观的差异）

I.产业集聚（用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映，工业用地选）

J.规划限制（区域的规划限制）

K.自然灾害状况（视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等） 个别因素： A.容积率 B.宗地面积

C.宗地形状（规划、较规则、不规则）

D.临街状况（四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街） E.地质条件(地形，地势，坡度，地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)

F.宗地内土地开发程度（用宗地内“╳通一平”反映）

G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否达到了最佳最有效利用状态）

(3)因素条件说明及说明表编制(5％)

（这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。

按《估价规程》要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。) (4)因素条件及系数(50％)

修正是否恰当、相互权重是否合理。

（这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。）

a)情况修正体系(10％)

（在交易方式或者价格类型修正中，注意以下交易行为中的特殊因素影响）

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。注意即便是出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低；拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。 b)期日修正体系(5％)

建议采用当地的地价动态监测体系中的修正体系（各地每年要公布更新）

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c)年期修正体系(5％)

d)区域因素修正体系(20％) ’ e)个别因素修正体系(10％)

(5)方法运用完整性系数(85％～l00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法满分值，即可得到该方法得分。

市场比较法应用时容易出问题的地方：

①实例选择不符合要求。案例与侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可比性等。案例条件描述不够完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等。

②因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大。

③比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。

④确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）。 ⑤因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致；可能漏项或多项，系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。

⑥地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。

⑦确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误。

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