土地估价实务 - 土地估价报告规范要求及问题点评(3)

其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等(10％) (4)地价计算。(10％)

(5)方法运用完整性系数。(85～100％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

按《估价规程》要求，采用基准地价系数修正法评估地价时，应明确以下内容：

一是要具体说明采用的基准地价的内涵及其批准机关、批准文号、公布或制定时间等。

二是要具体说明基准地价系数修正法的概念。

三是要确定并具体说明估价对象所在区域的土地级别及其基准地价以及对应的基准地价系数修正表及因素条件说明表，并说明来源及依据。

四是要具体说明估价对象的各项具体条件及其优劣程度，并对应基准地价系数修正表确定各项修正系数标准及综合修正系数。

五是要对应基准地价内涵的其他因素条件如年期、期日、开发程度及容积率或其他情况进行修正并说明修正理由。

基准地价系数修正法评估中容易出现的问题： 1、采用了超过3年的基准地价成果（特别注意） 2、漏项，缺少地价内涵介绍等；地价内涵介绍不完善（缺少估价期日、容积率、开发程度、计算公式等）。

3、因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不

具体且未量化。

4、未列出待估宗地的因素条件说明、优劣程度判定表。

5、某项因素修正错误，某项修正前后不一致或缺少某项因素的修正。 6、计算过程漏项、计算公式前后不一致或计算结果错误。 2、剩余法

(1)最佳开发利用方式(10％)

说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。

如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。

(2)不动产总价估算(20％)

估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。 (3)开发成本估算(30％)

11

估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。

(4)利息计算(10％)

开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。 (5)利润计算(10％)

利润率选取依据及其合理性。 (6)税金及其销售税费估算(10％) 选取全面、正确，依据合理。 (7)地价计算(10％) 公式及计算过程的正确性。

(8)方法运用完整性系数(85％～l 00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。

以(1)～(7)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

按《估价规程》要求，采用剩余法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要分析或依据规划确定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度、建筑密度等项内容。

二是要具体说明估价对象开发完成后的利用方式(买卖或出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法和依据。在估算不动产总价时在同一或类似供需圈或近邻区域内至少要选择三个市场案例，采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。

三是要具体说明开发总成本费用所含项目及开发成本费用的建筑费、专业费的确定方法和依据；并说明项目开发周期、计算开发资本利息的利率、税费、手续费和开发利润率等的选取依据和标准。

四是明确计算公式、过程并正确计算。 采用剩余法评估存在的主要问题是：

①未具体说明土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。 ②无不动产总价的估算方法和确定依据，直接给定一个价格。 ③总费用中涉及到的项目及其各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算；有的未说明总费用应含的项目内容；有的甚至缺项或多项。

④计算过程中的错误，比如利息的计算。计息周期不清楚，概念模糊，计算地价时，如评估开发初期的地价（开发前），还需要将结果贴现。 ⑤确定投资利息时，利率选择没有与具体项目开发周期相适应，如项目开发周期为2年的，不可选取一年期贷款利率为计算参数。

12

3、收益还原法

(1)总收益确定(30％)

确定收益时，应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。

**在报告评审中，重点审查数据来源依据是否充分，是否有较强说服力，是否采用客观收益，客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确，是否考虑了衍生收益。凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的，扣减10分；凡忽略衍生收益（如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益）且未作原因说明者，扣减10分 (2)总费用(40％)

费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。 说明：

1、几种用地方式下对应的土地费用为： （1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。

（2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重臵成本价。

（3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。

（4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。

2、确定费用时，应调查周边可比案例的平均费用，且注意与前文中的收益相对应。出租价格中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。

3、注意签署了租赁合同的，有效期内收益按照合同约定方式计算。 **报告评审中重点审查的地方是：费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。每项费用计算依据不详细直接给予结论者扣减5分，漏计者扣减10分。 (3)土地纯收益确定(10％) 土地纯收益的剥离方法和依据

(4)土地还原率确定(10％)

要明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确

13

定方法、依据和具体标准。（建议采用估计对象所在地基准地价中还原利率确定的结果及依据）

土地还原率确定依据、合理性等。 (5)地价计算(10％)

公式及计算过程的正确性。

计算中，年折旧费的计算容易出问题，主要是耐用年限没有考虑土地出让的剩余年限，如土地使用者尚可使用土地的年期小于房屋耐用年限，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重臵价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。 (6)方法运用完整性系数(85％～l00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(5)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法

所占分值，即为该方法得分。

收益还原法容易出现的错误；

①收益还原法公式选错或计算过程漏步骤。

②收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。

③费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误）。

④建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。

⑤地价计算中年限使用错误。 4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20％)

技术报告中，要详细说明土地取得费的各组成项目、费用标准及其确定的依据，同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及文件中有关费用标准；没有文件依据的，若是当地一般规定，要有土地管理部门或有关政府部门的证明。涉及到当地不同区域的费用标准或没有规定的，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际征地案例的基础上，按照市场逼近法的要求，简要分析对比后确定客观取得费用，并说明原因。

城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安臵费计算，主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费，应根据当地政府规定的标准结合市场确定。

从市场购入土地时，土地取得费就是获取土地的价格，需注意价格内涵（如“×通一平”，是否含出让金等），避免与土地开发费等重复计算。

（报告评审中，重点审查土地取得费用构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。计算正确但无解释者，各项扣减5分。）

14

(2)土地开发费用(20％)

开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。 （注意：土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。注意区分宗地内开发程度与宗地外的开发程度。“×通一平”一般情况下是指宗地红线外“×通”，宗地红线内土地平整。宗地红线外的土地开发费用要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。）

报告评审中，重点审查待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准是否明确，依据是否充分，是否为客观的开发费用。计算正确但无解释者，扣减10分。

(3)相关税费(10％) -

组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。 征地过程中发生的税费一般有：

A、占用耕地时的耕地占用税； B、占用耕地时的耕地开垦费。

C、占用菜地的新菜地开发建设基金（菜地与耕地只用其一，详见地方标准，各地有所不同，按地方实际情况计算）； D、征地管理费（各省有所不同，大概都是按征地成本的一定百分比计算的）。 E、当地政府规定并取得上级政府批复同意收取的其他有关税费。 F、新增建设用地土地有偿使用。 (4)利息计算(10％)

利息率选择、开发周期的设定、计息期 (5)利润计算(10％)

利润率选择、依据 (6)土地增值(10％)

增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。 (7)相关修正(10％)

年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。 (8)地价计算(10％) 公式及计算过程的正确性。

(9)方法运用完整性系数(85％～l 00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(8)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法

所占分值，即为该方法得分。

15

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库土地估价实务 - 土地估价报告规范要求及问题点评(3)在线全文阅读。